前8月成交55.48万平方米 存量超过200万平方米
重庆写字楼如何搏得出路？
写字楼扎堆开花，出路在哪里？ 重庆晚报记者 张宇/摄
即将进入岁末年终之际，今年以来一直处于供应高位的写字楼市场的真实表现如何？销售趋势又怎样？当前的写字楼市场面临着哪些困境？又将有哪些可能措施来突破当前的困境？重庆晚报记者对此进行了深入调查和采访。
根据重庆市商委公布的信息，今年前三季度重庆的写字楼供应量超过了100万平方米，而据业内人士估算，目前重庆写字楼的存量更是高达200万平方米。
但重庆领域机构的统计数据显示，今年重庆前8个月的写字楼成交量只有55.48万平方米，未来的写字楼市场依然面临着诸多困境。
现象
写字楼销售
“冰火两重天”调查天量供应
造就销售困境
写字楼销售
“冰火两重天”
尽管今年重庆写字楼市场的供应量远超成交量，但是在当前的市场上依然是“几家欢喜几家愁”。
根据重庆晚报记者的调查，位于南坪会展中心旁的国汇中心，虽然目前是现房销售，而且价格也有较大优惠，但是截至10月29日，据重庆市网上房地产数据显示，国汇中心的重要组成部分———凯宾国际推出的39-54层写字楼中，39层仍剩余10套房源，40-51楼均未售出房源。调查表明，自2013年2月份开售以来，凯宾国际仅售出52层、53层整层以及位于39层的8套房源。与国汇中心形成鲜明对比的是，力帆中心在开盘当天即销售认购了12亿元，位于汽博中心的融创金贸时代写字楼也深得写字楼投资者追捧。
对于当前写字楼市场“冰火两重天”的销售现状，重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫在接受重庆晚报记者采访时表示，这主要是因为不同的企业和项目采取了不同的销售策略所致。
事实也的确如此，目前市场上销售得比较好的写字楼，一般都将单套写字楼的面积划分得比较小，从最开始的单套面积100多每平方米，一直划小到单套面积只有几十平方米。这大大降低了写字楼客户的投资门槛。
调查
天量供应
造就销售困境
今年以来，重庆写字楼市场的供应量一直居高不下，用张鑫的话说就是“目前重庆写字楼市场是‘高供应、高库存、高价位和低库存’，从而造就了高风险”。
根据重庆市商委公布的最新消息，今年前三季度重庆的写字楼供应量超过了100万平方米。但是根据张鑫的预计，目前重庆市场写字楼的存量已超过了200万平方米。如此存量，应对着今年1-8月只有逾55万平方米的成交量，市场压力显而易见。
值得一提的是，尽管今年重庆写字楼的供应量较大，但是成交价格却居高不下，均价大约在建面13000元每平方米左右，这对于写字楼的销售也带来了巨大压力。特别是一些核心区域的写字楼，不仅价格高企，更是“挑客”———只找半层或整层买家。正因如此，今年前8月的50多万平方米的写字楼成交中，只有10多万平方米是位于商圈核心位置。
有行业人士也指出，对于重庆当前的写字楼而言，除了要面对巨大的供应量和高价所带来的困境之外，还必须直面的是，目前有很多写字楼位于茶园、大学城、蔡家等新兴区域。虽然这些区域写字楼的价格较低，但是区域不成熟严重制约了成交。
另外一个值得关注的是，重庆是一个组团式发展的城市，每个区域都有自己的中心，每个中心都可以聚集一定的商业商务。因此，这既造成了重庆写字楼的大量供应，同时也造成了写字楼销售的区域性特性———从某种程度上看，这是限制了一定的购买需求。
突围
价值创新
才有出路
俗话说“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。那么针对当前重庆写字楼的销售困境，开发商可以采取那些措施实现突破呢？
对于这个问题，一个中小开发商的负责人直言，“面对当前这么多供应量的写字楼，到了年末肯定会有一些项目选择降价”。也就是走性价比的路线。
不过根据重庆晚报记者的调查，目前的写字楼除了降价之外，另外一个可选择的途径就是寻找大客户，进行整栋或者多层销售。位于茶园中心的金隅大成·时代都会的一栋写字楼，就是通过大客户实现整栋销售的。虽然价格有些让利，但是开发商却能在短时间之内实现销售和回款。
此外，根据张鑫透露，当前一些销售较好的写字楼一样，也是采用将单套面积划小，从而降低投资门槛。甚至还有部分写字楼借鉴此前一些公寓的做法，对业主进行返租。
尽管如此，融恒时代广场的营销总监刘澄依然认为，做细、做好、做足产品的价值才是王道。
为了同市场上大多数写字楼相区分，一些开发商也在探索新的写字楼模式，比如绿地海外滩在鸿恩寺旁边所打造的“生态办公”，以及目前市场上已经开始出现的“独栋写字楼”等，这些将通过差异化的产品打造，从而产生更大的价值。
（责任编辑：石兰）
