楼市需求短期难以大幅释放，刚需“库存”，频频告急
“双11”是阿里巴巴让大伙再次见证奇迹的时刻：支付宝全天成交金额为350亿，比去年的191亿增长83%。即便在这种时候，马云也不忘表示：自己不关心数字，而是希望借助市场力量将房价打下去。地产大佬任志强对此则表现得“不屑一顾”：“300亿也就是几块地钱。”
关于房产市场的预言角力无处不在，而在楼市这个神秘的磁场中，关于影响房价的各种因素的分析也常常失灵，但一个不得不看到的事实就是，从眼下的供求层面而言：目前杭州楼市已经从“此处人傻钱多”的格局，到了“房多人少”的处境，在多重因素作用下，短期内需求大幅释放的可能性的确已经微乎其微。
刚需出现“青黄不接”
在楼市调控的前期，每每有阶段性的爆发式成交，总会归结到一股神秘的力量，这股力量叫做刚需。在一段时期内，刚需似乎已成为取之不尽用之不竭的救命稻草，成了楼市行情最为强有力的支持。只是，这根稻草已开始出现青黄不接的苗头。
根据本报与合创机构在上月刚刚结束的房博会上的调研显示：与2012年及2013年上半年相比，意向购房者的购房准备期有所延长，一年之内明确购房的比例从今年5月的49.6%下降至37%，三个月有明确购房意向的比例从8%下降至1.6%，为近七年以来的最低比例。
一个不得不正视的事实是： 2012年和2013年上半年大量成交的产生，其中大部分是大量小户型的成交。“国五条”细则出台后的第二天，位于下沙大学城的某楼盘当晚迎来今年第一次开盘，推出了100多套房源，户型为90-121平方米，折后均价在12000元/平方米左右，当天这批房源就基本售罄。在今年3-5月份，许多楼盘小户型房源一房难求，现场买房也基本靠抢。
购买这些小户型的刚需人群绝大部分是新杭州人，急需在杭州主城区买房、落户，同时对面积、总价也有控制，一些折后均价在10000-15000元/平方米左右、总价80-100万元的楼盘，对刚需人群相当有吸引力。
在调控政策等市场因素的作用下，部分潜在意向购房者提前进入楼市，而随着大量的成交产生后，这些已经被消费掉的或者被透支的刚需购房者也随之得以大量去化，刚需的绝对数量明显减弱，而新生的刚需却还需要时间培育，因此，不少意向购房者的购房计划有所延长，刚需群体进入积蓄期，刚需购房群体或将面临阶段性“短缺”的青黄不接现象。
投资客销声匿迹
在自住的刚需市场容量保持稳定后，房产投资市场能否重新启动，则是衡量楼市需求未来风向的又一重要因素。
杭州今年土地市场呈现了一场场的盛宴，但在高价地接连问世之后，来自市场各方的信息依然呈现一个事实：本地购房者依然是购房绝对主流，占比达92.5%。
根据最新的统计数据，从2011年5月开始，杭州外地户口限购政策执行初期，异地意向购房者急速减少；而到了2011年下半年，随着房价的松动，投资机会再次浮现，异地购房者又开始活跃杭州楼市；到2012年，虽然外地意向购房者的比例较2011年下半年有所减少，但依然保持在较高水平；进入2013年下半年，外地购房者明显下降，降至近三年的最低水平。
在房博会上的调查数据中，异地客群中，省内客群依然占据绝对比例，其中来自温州、嘉兴和绍兴三地的购房者比例最高，均为21%。此部分客群虽为外地客户，但从购房目的看，依然以自住为主，投资比例较少。
异地客户群的比例大幅下降，与政策和环境的变化密不可分，一方面限购限贷政策的执行从客观上杜绝了大部分外地客群来杭购房的可能性，另一方面楼市在2012年出现的大幅度降价使投资者获利空间有限，因此，投资的主观意愿减弱，外地客户群比例大幅减弱。
在购房资格严控、房产税传闻等众多政策的压力下，意味着屯房成本大比例上升，而在这样的大背景下，投资客的卷土重来的设想已成幻影。
保障房分流购买力
在楼市房源库存日益攀升的时候，刚需人群的库存却凸显缺口，而未来保障房源的释放，无疑将进一步分流市场上的刚需人群。
最近，市场对保障房的关注，再次陡然升温。
“十二五”期间，我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
据相关统计数据表明，自2011年以来，我国保障房已经完成开工2385万套，与整个十二五期间3600万套的计划量还有1215万套的差距。
由于各种各样的原因，在之前很长一段时间内，政府在住房保障方面的工作力度不够，导致社会各个收入阶层人群全部涌向市场，变相促使房价过快上涨。让中低收入者被动进入市场与高收入人群竞争，这显然是并不合适的。而现实情况是，房价的过快上涨引起社会普遍不满，尤其以中低收入者为甚。
因此，建立多层次住房供应体系，已迫在眉睫。
如果从更为宏观的角度来考量，住房保障关注程度的升级，其实是时局使然。以长效机制调节供求关系，是新一届政府调控主要方向。
政府归政府、市场归市场之后，房价会如何发展？
许多业内人士认为，这需要根据不同城市的实际情况来进行判断，像北京、上海、杭州、南京等热点城市，属于开放性市场，需求相对比较旺盛，所以回落的可能性是微乎其微，但需求大量释放、房价大幅上涨的可能性也是很小的。而一些需求量不大的二、三线城市，由于供应量已经超过了当地的需求量，呈供大于求局面，未来房价上涨的可能性则更小。
从长期来看，住房保障与市场分开之后，势必分流部分市场需求，因而这对缓解房价上涨压力将起到积极的作用。
政策不太可能放松
最后不得不考虑的是政策因素，都说楼市是政策市，政策对市场的影响力更是举足轻重。
目前的调控政策到底正在对市场、或者即将继续对市场产生什么样的影响？
从合创机构提供的最新调查数据看，目前执行的房产政策影响力较2011-2012年已经有所减弱，45.6%的意向购房者表示购房并未受到政策影响，仅7.5%的意向购房者因政策原因放弃购房。尤其在以刚需为主的购房群体中，政策影响力已经降至较低。
从2012到2013年，杭州的政策环境并未发生实质性的明显变化，随着意向购房者对政策适应性逐渐加强，特别是在目前受政策影响相对比较小的刚需置业群体为主流的情况下，政策的影响力也逐渐减弱，因为政策原因放弃购房的比例明显下降。
在54.4%受政策影响的意向购房群体中，新国五条中继续持续的限购限贷政策、传闻阵阵的房产税等系列政策中，针对第二套、第三套的提高首付和限贷政策影响最大，48.4%的人受到影响，这主要集中在改善型购房群体中；房产税位居第二，占比36.4%， 而持续了3年的限购政策出现疲态，对于杭州本地购房群体而言影响有限。
而从目前的情况，房产调控政策很难松动，即使个别政策出现调整，银行信贷等相关金融政策也在持续发力，房产税更是呼之欲出，市场维稳的基调难以撼动，需求自然也难以大幅释放。记者 余丽
（责任编辑：袁霓）
