11月4日，北京8块住宅用地密集成交，总成交金额高达87.69亿元，规划总建筑面积118.3万平方米。这8块地基本都配建自住型商品房、公租房，或限价房、经适房，用于建设普通商品房的面积只有约20万平方米，主要分布在5个地块。从目前的土地价格和楼面价估计，这些土地未来楼盘的定位基本以中高端为主。
1地块 ：朝阳区东坝南区
范围：东至西坝中路，南至东坝中街，西至东五环路东红线，北至西坝南路。
可建设商品房面积：除去建设限价房和自住型商品房后，商品房建筑面积为3.5万平方米，不足整个地块的40%。
规划与配套 国际时尚“范儿”
位于朝阳区东北部的东坝，其北区边界整齐，南区在坝河以南分布，并不是很规则的地块。根据规划，东坝北区将建设国际商贸中心区，包括国际会展中心及酒店集群，以及国际居住社区等。规划中的北京中学也将落户于此，并配套国际医院、社区医院、小学2所、幼儿园5所、博物馆、养老院等。
此外，该区域还将规划第四使馆区。该地区已整体纳入土地储备，其中，北小河以东地区已完成80%的拆迁，北小河以西地区尚未拆迁。东坝南区则是8平方公里的住宅区，有大量经济适用房。与天通苑地区不同，东坝南区安置房的建设档次比较高，容积率在2.0—2.8之间，属于中等密度的住宅区。
可以预见，东坝区域未来交通压力会比较大，目前东坝已规划了两条地铁线，分别是M3、L4线。
商品房预测 楼市黑马板块
北京中原地产计算称，剔除保障房后，该地块楼面价达3.7万元/平方米。这一价格已与目前东坝的在售新盘4万元/平方米的均价相当，周边二手房的价格也达到了2.8万—3.8万元/平方米。不过，按照其所在区位和现有的配套条件来看，东坝当前4万元/平方米的价格仍属洼地。东坝北有望京，南有朝阳公园板块，位于这两个成熟的楼市板块之间，东坝在交通出行、商业配套等方面都比较优越。从3.7万元/平方米的楼面价来看，未来盖中高端住宅的可能性非常大。从容积率上，也可以推算出东坝地块未来将盖中高端住宅的可能。记者计算得出，即使其中有约2/3的面积都是限价房和自住型商品房，这一地块的容积率也仅在1.96左右，预计普通商品房的容积率会更低。商品房未来售价将很有可能达到5万元/平方米。
2地块：海淀区东升乡
范围：东至长征塑料厂，南至北京加气混凝土厂，西至京包铁路，北至小营西路。
可建设商品房面积：在11月4日成交的地块中，这是规划建筑面积最小的一块，2.7万平方米的总规划建筑面积，除了公租房外，商品房建筑面积为1.8万平方米。
规划与配套 有地铁有名校
这块地距离地铁13号线上地站比较近，位于上地站的东侧。周边有大量已入住的小区，生活配套相对比较成熟。有区域类的大型超市，还有社区超市等，大型购物中心有华联商厦，以及面向上地、中关村区域高知型消费人群的华润五彩城等。
海淀一直是北京优秀教育资源比较集中的区域，有很多知名学校。距离海淀东升乡这一地块最近的学校，有地块西侧的上地实验小学（原中关村二小分校），还有上地实验中学（101中学分校），以及明天第八幼儿园等。
商品房预测 教育资源突出
根据北京市土地整理储备中心的公开信息，这块地包含公租房在内，整体容积率为2.1。占总建筑面积约2/3的纯商品房，容积率预计会更低。再加之紧邻地铁站、交通便利，周边购物消费等场所也较为丰富，又有声誉较高的学校。
地块周边的上地实验小学和上地实验中学所在二手房小区的价格已经卖到6万—8万元/平方米。这是学区房的价格，非学区房的二手房小区，价格也已经达到了5万—7万元/平方米。业内计算，这块土地的公租房按照回购价格8000元/平方米计算，纯商品房的楼面价超过2.5万元/平方米，照此计算，售价将达到5万元/平方米。
3地块：顺义新城第7街区
范围：东至顺仁路路中线，南至林河南大街路中线，西至顺通路绿带东红线，北至绿带南边线。
可建设商品房面积：该地块建筑面积9.6万平方米，除限价房和自住型商品房外，剩下约5.8万平方米的建筑面积，全部为40年产权商业用地和50年产权综合用地。
规划与配套 可转乘至地铁
这一地块在顺义中心城区以南，乘坐公交车约有5站地。所能享受的生活配套，均为顺义中心城区的生活设施。地块位于六环以外，交通方面，虽然有地铁15号线达到顺义，但该地块距离最近的地铁站顺义站，约4.5公里。
商品房预测 户型大价格低
改善类大户型是顺义楼盘的主打，新地块周边的在售新盘价格大多不到2万元/平方米之间，周边二手房价格1.6万—2.3万元/平方米。与同处于六环外的其它远郊板块相比，顺义可谓价格洼地。比如，同在六环外的天宫院板块、紧贴六环的马驹桥板块，其新盘价格已普遍高于2万元/平方米。
作为北京楼市的重要板块之一，虽然顺义住宅的起步较其它区域晚，但始终保持良性发展，相比其它区域价格，顺义楼市始终平稳，即使在大市场环境遇冷之时，区域下滑也非常有限。
4地块：亦庄河西区
范围：东至博兴九路，南至X13#街区区间路，西至博兴十路，北至凉水河二街。
可建设商品房面积：该地块建筑面积总共约10万平方米，配建公租房8.04万平方米，剩余商品房建筑面积不到2.1万平方米。
规划与配套 定位宜居新城
首开、住总新拍下的这块地位于亦庄河西区的东北方向，与同区域的新盘枫丹一号、亦庄金茂悦、金第万科金域东郡、城建海梓府相比，更靠近凉水河及北京城区方向，距离南海子公园也相当近。也更靠近配套成熟的亦庄核心区，以及地铁亦庄线。
不过地块周边区域的生活配套还有待完善，堪称区域的短板。比如，目前区域内大型超市只有物美1家，区域内新建楼盘中，新拍地块离超市距离最近。
商品房预测 高端大气低密
若按照公租房回购价全部为8000元/平方米计算，该地块商品房部分楼面价超过3万元/平方米，不但刷新了区域地价纪录，也与区域内新盘售价水平相当。
即使有大量公租房在内，新拍下的这一地块的整体容积率也仅为1.5，预计未来楼盘定位为中高端。今年以来，亦庄河西区的区域价值不断被看好，融创、万科、保利、方兴等知名开发商纷纷挤进河西区，以低密度、宜居为特点的亦庄河西区，区域内楼盘定位中高端，且均为精装修。
目前，亦庄河西区预计入市的楼盘均价在3.5万元/平方米左右，新地块的成交给了区域内待售楼盘价格提升的“底气”。不过，其中一家预计年内入市的楼盘开发商也表示，北京市住建委对于4万元/平方米以上住宅暂停发预售证，因此，“定价也不敢太高，预计在3.5万—4万元/平方米之间”。 但是对于亦庄河西区楼盘的未来价值，该区域的楼盘开发商均表示，最新地块一出炉，区域内其他新建楼盘还有很大升值冲高的潜力。
5地块：昌平区北七家镇
范围：七北路北侧，平西府西路东侧。
可建设商品房面积：在11月4日成交的地块中，这是规划建筑面积最大的一块，达到约2.88万平方米，也是普通商品房所占比例最大的一块地，达到约64%，其它近4成为限价商品住房和自住型商品房，地块的整体容积率达到2.4。
规划与配套 配套齐全成熟
这一地块属于平西府组团北区，位于北京的正北方向，在五环和六环之间。
交通方面，距离新拍地块最近的地铁站是地铁5号线天通苑北站，乘坐公交车约有5站的距离。此外，驾车可10分钟到达京承高速。虽然较为便捷，但京承高速是连接昌平居住板块与北京城区的主干道路，每天潮汐式的流动，路况并不十分顺畅。
北七家购物消费场所主要聚集在立汤路与定泗路交会的一带，距离北七家新拍出地块约有三四公里。
教育配套方面，周边不但有北京师范大学亚太实验学校，还有首都师范大学附属中学昌平分校。其中，首都师范大学附属中学昌平分校为市级名校，正在施工阶段，预计今年年底完工。
商品房预测 适合刚改人群
该地块由北京城建旗下的北京世纪鸿城置业有限公司获得。
昌平区北七家附近有不少中高端花园洋房、别墅类项目，花园洋房如金色漫香苑预计11月推出精装现房，价格在28000元/平方米，联排别墅总价均超过800万元/套，也有总价超过3000万元/套的高端别墅。区域内高层住宅小区二手房价格为2.5万—3万元/平方米。这一区域也被称为奥北别墅区。不过，从新拍地块的容积率来看，恐怕还难以达到做纯别墅类楼盘的要求。本报记者 陈静思
（责任编辑：秦静）
