尽管住建部住房保障司日前否认了“经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消”的说法,但多地对取消经适房和“三房并轨”的尝试,无疑会给住建部未来出台政策提供参考。
江西省是全国首个正式宣布停建经适房的省份,也是首个将三种保障房“并轨”为公租房的省份。早在2012年1月5日,江西省住建厅就召开新闻发布会宣布,从2012年起停止新建经适房和限价商品房,廉租房、经适房与公租房保障对象,统一纳入公租房保障范围,同时,公租房的申请条件将不受户籍限制。
时过近两年,江西省的“三房并轨”运行效果如何,有何得失?
《每日经济新闻》记者采访调查获悉,九江市用市本级财政组建城投集团,3年内要在市区建设10万套公租房;南昌市则依靠县区及企事业单位的力量,将每年数万套的公租房指标悉数化解。去年南昌市保障性住房用地共计946亩,市本级拿出的土地不足400亩,其余均为各企业和高校自己的用地,这些自建保障房优先面向本单位职工,一位多次参与摇号的当地人士说,希望公租房的数量能多一些,范围能广一些。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强(微博)认为,地方政府将保障房分配给高校或者企事业单位,既可以减少土地和建设资金支出,又让高校拿到了国家补贴的优惠,“看似一个双赢的结果,但是最终的结果是最需要保障的人,没有享受到国家提供的保障”。
建设:企事业单位热情参与
江西省住建厅去年初发布《关于加快推进经济适用房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见》(以下简称《指导意见》),提出在全省范围内实行经适房、廉租房、公租房“三房合一”,并轨建设,租售并举,在项目立项报建时统称为公租房。
南昌市房管局一位负责人告诉《每日经济新闻》记者,2013年南昌市的保障性住房建设任务为18000套。“去年是22000套,其中住建部下达的任务为10000套,江西省追加了12000套,目前这些保障房已经全部开工建设。”
从南昌市已公开的材料中可以看到,目前,南昌市政府统建公租房的建设任务分解到了南昌市各县区。南昌公租房建设,以政府统建为主,鼓励企业、高校等专业机构参与。南昌市将有十余所院校、多家企业利用自有土地、自有资金建设公租房。
“今年公租房主要是各县区在承建,企事业单位参与的不多。”南昌市房管局房改办一位副主任表示,2012年不少单位都申请了公租房的建设。
“欧菲光公司550套、赛维集团884套、江西泰豪公司840套、南昌大学700套、南昌航空大学330套……”在一份2012年度任务分解表上,总共11985套公租房,仅有1772套公租房被分配给了各县区,其余10213套公租房建设被分解到了各大高校及企事业单位,占到近九成。
南昌市房管局上述负责人表示,将这些公租房分配给企业、学校,并不是上面的分派任务,而是各个单位根据需要打报告申请,获批之后,才能建设保障房,“并且选址也是市规划局统一选址,我们只是将有多少保障房建设的需求,向上面打报告”。
现状:自建保障房优先内部分配
记者在东华理工大学的公租房小区看到,5栋公租房已经全部建成,已有部分教师入住。
在4栋2单元某房间内,一位老师告诉记者,9月份交的房,他得到的是一套80平方米的二房,价格是2300元/平方米,虽然是买,但是没有产权,也没有任何合同协议,“只能自己住,不能进行买卖——没有任何凭证的房子,即使卖,也没有人敢买。”
此前记者在东华理工大学采访时,后勤保障处基建处陆(音)科长否认了卖房的说法,他说,这些房子肯定是以租赁的形式,给符合标准的年轻教师居住,“具体分配肯定要符合国家的政策,学校里有相应的政策”。
南昌另一高校负责公租房建设的学校后勤处负责人告诉《每日经济新闻》记者,他们学校一共承建了360套公租房,总面积21600平方米,每套60平方米,“这是学校根据 (江西)省教育厅允许建房的文件精神开建的,需要用学校自己的土地,自筹资金进行建设,保障房能获得国家的补贴,每套42000元左右。”
这位负责人还向记者表示,位于校内的公租房建成后,只限对校内老师进行销售,由于有补贴以及免缴土地金,每平方米的价格在2000元到2500元。
《指导意见》提出,加快推进公租房租售并举工作,按照“先租后售、租售并举、自愿购买、有限产权、规范管理”的原则实行,其产权为有限产权,可以继承、抵押,不能出租、转让等。
对于上述现象,南昌市房管局负责人表示,之所以设置这么多条条框框,就是防止公租房在市场上流通。
陈国强认为,公租房面向高校等特定群体并不是事件的核心,核心是这些学校的老师是不是都具备申请公租房的资格,如果不具备,那么公租房的建设就违背了初衷,“地方政府既可以减少用地及建设保障房的资金,而一些机关单位承建保障房,也可以拿到国家的优惠补贴,降低建设成本,双方都有利。但往往忽视了最需要保障的一些群体”。
破局:减少土地财政依赖
南昌面临的现状是,国家给予保障的公租房,更多倾向了一些特定的人群,面向大众群体的房源还不能满足需求。
江西科技师范大学基建处一位负责人就告诉《每日经济新闻》记者,他们学校前后两期公租房,共计1000多套,主要是解决一些中青年教师以及引进性人才的住房保障。
南昌市房管局网站显示,2012年南昌保障性住房用地共计946亩,市本级拿出的土地不足400亩,其余均为各企业和高校自己的用地。
在南昌工作多年的陈小林,从南昌推出经适房开始就报名参加了摇号,但一直没有中签。他表示,希望江西推出的的公租房数量多一些,范围广一些,让他们这些外来一族也可以住上舒心的房子。
“如果全部由南昌市本级政府来建设公租房,不仅要消耗大量的土地,还需要一大笔资金,这对以土地财政为主的南昌来说,负担不起。”江西省社科院经济所一位研究员认为,土地财政仍然是南昌财政收入的一大保障。
今年前三季度,南昌土地出让金收入突破215亿元,在市本级财政收入418.6亿元中占比超过了一半。
“只有大力发展新兴服务业,调整产业结构,降低土地收入在政府财政收入中的比重,才能让南昌市拿出更多的土地,兴建保障全民的公共租赁住房,惠及全民。”上述研究员表示。
