李广军 摄
11月18日，广州市国土资源和房屋管理局公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，简称“穗六条”。意见明确将加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发企业理性定价等5个方面的调控。其中最严的条例是二套房首付提至七成，外地人购房门槛提高至个税或社保需5年内连续3年缴纳。此前已有传言广州将跟随北京、上海、深圳出台楼市新政，而此次“穗六条”正式落地，宣布2013年北上广深四个一线城市调控政策全数定调。
而对于此次“穗六条”出台，市场反应不一。部分受外地人购房新政影响的刚需买家明确表示“很受伤”，而业界对市场后续走向也作出不同判断，市场将走向观望，还是继续维持畅旺成交，仍有待观察。另一方面，受惠于不限购的增城、从化区域，并不受此次“穗六条”限购影响，业界判断刚需买家将更多选择增城、从化置业，从而带旺这两个区域的市场成交。而以不限购不限贷为卖点的商用公寓，预期也将受惠于此次新政。
刚需购房惨遭误伤
赵小姐从北京来广州工作已两年，打算在这里落地生根的她，近期出手买房。而最新出台的“穗六条”新规，令她的计划意外泡汤。“心里很受伤，感觉被排挤了”，委屈和受挫感成为像赵小姐这样的新广州人的普遍感受。据了解，在目前广州楼市成交中，不少首次置业买家是打算在广州常住的的外地户籍人士，此前购房仅需提供1年的社保及纳税证明。
而此次政策收紧，将年限提高至3年，业界人士分析认为目的在于进一步抑制打击投机性购房。而今年以来对于纳税及社保证明的审核流程更趋严格，也证明相关监管正逐步收紧。而此次年限延长，可以看作是抑制外地投机炒房政策的进一步延伸。不幸的是，部分刚性需求也遭遇“误伤”，对于这类买家来说，原本的购房计划很可能因此被迫调整。
经纬行研究中心研究员许婉婷表示，今年以来，一线城市房价上涨迅猛，价格多已达到历史新高，而一向相对洼地的广州也不例外，且呈后发之势，涨幅遥遥领先于其他三个城市。虽然3月中下旬开始广州进行预售管理，实行“限售、限价、限签”政策，但效果并不十分明显，而且亦是治标不治本的措施。楼市持续回暖，买家对房价上涨预期不变，因而入市意愿并未明显消减，房价调控目标达成难度大。为避免房价过快上涨，尽可能达成今年年度调控目标，同时也为下年目标达成缓解压力，出台更严政策顺理成章。而选在十八届三中全会开完之后出台，也是经过深思熟虑的。
增城从化成交将受益
另一方面，由于此次“穗六条”限购仅限于广州市十区，而此前执行不限购政策的增城、从化将受惠于此次新政。由于中心区房价高企，近年来刚需购房买家除选择市区二手房置业外，有相当部分转向房价较低的近郊区域。而增城作为近年来刚需购房的热点区域，呈现供需两旺态势。由于价格洼地形成的性价比优势，加上供应量大，选择丰富，不少刚需买家优先考虑增城楼盘置业。而此次“穗六条”公布后，相关板块楼市预期将进一步受惠。
增城楼市近年成为刚需置业的重点区域。根据阳光家缘网签数据，2013年上半年广州十区二市一手住宅成交套数47469套，其中增城销售11118套，夺得广州市区域销售冠军，占广州总成交的23%。增城楼盘成交表现突出，克而瑞数据显示，今年1-7月份广州十区二市普通住宅成交套数排名前10位楼盘成交套数共11689套，约占总成交套数的20%，同比增幅近20%。值得关注的是，成交套数排名前10位楼盘几乎全被郊区拿下，其中，增城4盘上榜，占近半壁江山；而在今年10月1日-10月7日的“黄金周”假期，广州十区二市网签820套，而增城网签433套，占总成交量的50%。业界普遍看好未来增城成交走势。
与此同时，二套房贷进一步提升至七成，也令部分改善型买家及投资买家转而考虑商用公寓物业。由于不限购不限贷，加上首付五成，相比二套房贷的优势进一步凸显，商用公寓近年逐渐走热。近两年来以敏捷为代表的房企，大量开发商用公寓产品并获得热销，显示这个市场在住宅调控收紧的环境下，获得良好的发展空间。而当前如番禺华南板块、汉溪长隆板块、萝岗板块等多个楼市热点区域，综合体开发方兴未艾，相关公寓产品也大量推出，对于不少买家来说，具有相当吸引力。
房价看涨预期短期难改
此次“穗六条”出台，对于今年以来猛涨的广州房价，是否将产生立竿见影的效果？对此，业界也有不同判断。
经纬行研究中心观点认为，本次“穗六条”最直接是对市场有效需求量的冲击。二套房首付提高一成，在当前房价高企且采取“阴阳合同”背景下，买家压力可谓是瞬间提高；而外地人购房门槛提高，对外来人口购房占据较大比重的广州而言，也是非常大的打击；另外，买家降价预期或重启，市场观望情绪将明显加重，市场成交量持续萎缩将成定局。在房价方面，由于不少房企在今年以来销售业绩良好，年度销售目标达成压力不大，资金链亦相对宽裕，因此短期内难见全面降价可能，价格坚挺或持续一定时间。但不排除部分小发展商因资金紧缺或出持续开发的资金需求，采用降价或者变相促销优惠，拉动项目销售，预计降幅不会太大。
经纬行研究人士指，若调控政策持续，且成交量萎缩持续半年以上，则市场出现价格松动的可能性将增加。明年三月两会前，政策或维持不变，而后续的市场走势将视两会的政策方向而定。
第一太平戴维斯分析人士则指出，该新政预计将对市场的成交量起到暂时性的抑制作用，并同时通过限制定价来遏制整体房价数据过快上涨。但政策在短期内的政治意义大于实际的市场意义，房价的看涨预期并没有因此而有所消退。尽管新政中也有提及通过增加供给缓解当前供求不平衡带来的矛盾。但这将会是一个中长期的过程，短期内不会产生立竿见影的效果。但是这一举措将会对未来房价预期，以及当前火爆的土地交易市场产生影响。
而高力国际董事陈厚桥分析认为，此次新政对市场影响有限，房价下行压力不大。中地行分析则称，本次“穗五条”最直接是对市场有效需求量的冲击。二套房首付提高一成，在当前房价高企且采取“阴阳合同”背景下，买家压力可谓是瞬间提高。而外地人购房门槛提高，对外来人口购房占据较大比重的广州而言，也是非常大的打击。另外，买家降价预期或重启，市场观望情绪将明显加重，市场成交量持续萎缩将成定局。
南方日报记者 李广军 蒋劲劲
（责任编辑：魏敏）
