南京土地储备告急 部分央企全年"颗粒无收"

　　11月4日，南京土地拍卖现场这两槌，敲碎了一大拨品牌房企深耕南京的梦想。铩羽而归的房企包括：万科、招商、金地、中海、华润、栖霞建设、银城等。这已经不是大咖房企第一次饮恨南京土地市场。据不完全统计，仅四季度，就有招商、中海、威晟等多家房企数次止步于最后一轮举牌，沦为“陪跑者”。

　　业内人士认为，站在土地市场制高点，谁敢举起最后一张牌，关键在于硬碰硬的成本控制能力。薄利时代，部分房企常年陪跑并非偶然。

　　狼多肉少

　　有央企全年“颗粒无收”

　　12月4日，南京市国土局拍卖4幅地块共吸金59.47亿元。其中G77和G79地块均以招商、恒大的死磕作为终结。位于迈皋桥华飞路的G79地块共吸引了10家房企，其间招商地产7次举牌，但最终败北于恒大的33.6亿天价；而城南小行G77地块的竞拍中，招商地产则举牌22次，在经历66轮后仍不敌恒大21.5亿元的报价。中海、华润等实力强劲的央企也都没能在这次土地拍卖中有所斩获。

　　品牌房企陪跑，这一情况在南京屡见不鲜。今年6月，本土大鳄栖霞建设在G32、G33的争夺战中不敌昆仑沃华，两次都在竞价倒数第二轮时突然收手。今年10月23日，栖霞区迈皋桥街道原煤制气厂一期G68地块的抢夺战中，中海地产也未能压过威晟（香港嘉华）的强劲势头。而最典型的招商地产，算上10月31日河西G72地块招商与北京金隅的大决战，仅四季度就已三次屈居“老二”位置，全年在南京拿地数量为零。

　　据统计，今年南京市国土局土地出让金额已经接近800亿，超过2011年、2012年两年出让金额的总和，但其中民营房企表现生猛；相反，招商、中海、华润、龙湖等一线房企却斩获无几。以招商地产为例，其1-10月业绩报告显示，全年新增项目容积率面积（全国）仅为361万㎡。报告直言，招商“仍需加大土地储备”。

　　记者注意到，在南京，招商已经没有地块可供新项目开发，面临土地断供的尴尬局面。

　　地王心病

　　曾经“地王”逼退实力房企

　　照理说，楼市持续向好已经有两年之久，房企资金回笼已经较为充分。“不差钱”的状态下，一大批房企止步终点线，最大的担忧在于日渐累计的“地王风险”。天正置业营销负责人鲁进表示：“很可惜，我们好几次都没抢到地，风险实在太大了，我们有自己的考量。”

　　而一些房企不堪回首的“地王教训”则有可能影响其在南京的发展战略。2009年的地价高位就曾给过不少房企惨痛的教训。当年，招商地产曾联合九龙仓以24.1亿元拿下仙林湖板块2007G82地块，虽然6000元/㎡左右的价格在现在看来是谷底，但招商地产仍然做出了退地的决定。而河西中北英郡、招商雍华府等项目也因地价偏高而饱受定价之苦，再三拖延才得以开盘。业内人士笑称：“这一大批活生生的案例让房企对地王的风险怀着一种心病，不敢轻易越过雷池。”

　　业内人士分析，地王的潜在风险显而易见，但不同的房企对风险有着不同的判断。南京林业大学社会学系主任孟祥远认为：“目前招保万金以及中海华润龙湖等一线房企在拿地策略上保持相对的克制，近期斩获不多；而不少民营房企，以及一大批迫切从三四线城市回归南京等一二线重点高增长城市的外来土豪房企则比较激进。”

　　而在这一场地王游戏中，也有不少房企表现出了超前的战略眼光。以保利地产为例，由于在地价相对理性之时多次拿地，目前仍有相对充裕的土地储备，在诸多房企中如鱼得水。

　　薄利时代

　　成本控制优劣决定是否陪跑

　　地价的上涨，大口吞噬了房企的盈利空间。有观点认为，在利润越来越微薄的时代，房企相当于戴着锁链跳舞。谁能在高昂的地价成本和艰难的融资环境中控制成本，谁就有更充足的底气举起土地拍卖的最后一张牌。

　　孟祥远认同这一观点，他表示：“比如板桥某地块，其楼面价接近6000元/㎡，未来要卖到15000元/㎡才有赚头，小型房企可能束手无策，但一些成本控制能力卓越的房企却敢拿，而且还能赚。”

　　他认为，中海、富力、恒大等房企在成本控制方面较为出色。而星河湾等习惯走高端、中高端路线的房企则不那么讲究成本控制。

　　另一方面，房企的发展战略也在影响房企的拿地决策。根据最近两年房企成长情况排行不难发现，提倡快速周转、薄利多销的房企成长势头较为强劲，如世茂地产、保利地产等。而部分房企却在冗长的开发周期中耗尽财务成本，市场活跃度也相对降低。

　　建议

　　陈宝存：南京的地该拿还是要拿的

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，南京作为今年房地产最为火爆的城市之一，其未来发展潜力普遍被业内看好。对开发企业来说，手里有地才能在未来市场立足，但不同于本地房企拥有得天独厚的地域优势，土地招拍挂成为外来全国性房企唯一获取土地的手段，所以竞争程度更会异常激烈。出于刚性的战略要求或出于无地可用的恐慌，有的房企在某一时间段会不顾价格地囤地，这也使得一些原本按计划拿地房企的计划被打乱，接二连三地成为“万年老二”。

　　他认为，从此次恒大一天6地的震撼之举来看，很可能就是为了配合其“重回一线”的战略目标。