房地产调控再次“拧紧螺丝”

　　近日，中央政治局召开会议，分析研究2014年经济工作，针对房地产市场，会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障和调控放在并重位置。本届政府首次重申调控，表明目前市场供求压力的严峻，行政性调控在明年仍有必要进行。

　　哈尔滨和乌鲁木齐在上周亦加入了调控升级的城市之列。至此，10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市中，除了南充、岳阳、徐州三个无房价控制目标的地级市外，其余17个城市已全部调控升级，以应对今年房价控制目标的问责压力。此轮17个城市的调控升级措施，基本均为增加二套首付与提高非户籍缴税年限。这些措施将在一定程度上增加购房成本并延缓部分置业需求，进而对市场预期产生影响。

　　年底调控这一轮“拧紧螺丝”，伴随着12月初成交放缓。中国指数研究院9日发布的数据显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、汕头跌幅最大，分别下跌93.28%和49.62%。多个城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏一些实力房企，业主的二手房挂牌价也出现下降。楼市是不是又面临“拐点”？明年的房价究竟会如何？

　　业内人士认为，依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。房地产企业在年终之前对业绩的诉求主要是通过营销力度来表现，年末的最后一个月，绝大多数企业仍会选择加快推盘速度，加大折扣力度，以求在最后时间内取得项目快速消化、业绩迅速上升的效果。因此，房企促销打折，并不能说明房价“拐点”来到。中指院分析认为，当前购房者预期也出现一定变化，市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳，全国整体房价涨势将继续放缓。至于明年房价，不少专家表示，还是有上涨的空间。

　　尽管在11月份不少城市都发布了“阶段性”收紧政策，但是，还有一个政策落地的真空期或缓冲期，在政策未落地前，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致在11月整个市场成交均价仍然表现相对较高。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，这背后其实是反应了这样一个事实：尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面，房价持续上涨的总趋势在短期内也不会改变，大中城市房价高企的现象还会持续。

　　业内专家认为，二套房首付比例提高、收紧限购政策等多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力，从这个角度来说，此项政策在三中全会前后发布，从作用的角度来讲，应该和“新国五条细则”一致，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，短期内的政治意义大于实际的市场意义。因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，只能是短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，经济手段、市场手段必将代替行政化调控手段和措施。