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被“低估”的大户型？
尽管今年深圳大面积高端产品单价突破六位数，但有观点指尚未“涨到头”
上周末，后海豪宅新货入市，再度引发市场波动。当天项目推出共273套房源，其中177平方米户型单价六万左右，总价接近千万，而89平方米户型每平米售价同样去到5万元，这样的定价似乎未能阻挡市场的热情。据内部成交数据显示，截至目前剩余房源仅为个位数，后海豪宅开盘售罄的行情再度上演。
事实上，全年深圳楼市大户型豪宅的行情都耐人寻味，尽管有限购限贷的调控前提，然后今年深圳高端产品多次热销，单价也悄然突破六位数，创下近年来的新高。这样的市场格局与高端公寓的集中入市有关，而更有观点指出，目前深圳的大面积高端产品还有被“低估”的嫌疑，明年仍有上涨空间。
大户难求？ 一种说法悄然在置业者中流行：趁买得起的时候，先入手一套大户型，否则未来置业成本更高。现住南山的黄女士就很赞同这样的说法，他的置业条件是地处南山、144平方米以上的大平面豪宅，同时价格还要足够接受。“心理价位是每平米低于五万。”
今年深圳豪宅市场表现抢眼，恒裕槟城、中海9号公馆以及华侨城纯水岸新品，开盘即宣告售罄屡试不爽。而上述项目的定价都位于5～6万元/平方米的水平线上。“现在的市场，没有哪家开发商会把大户型定价做低。”有匿名开发商营销人士坦言。
不管买卖双方，似乎都看出了高端大户型的市场机会。现住盐田的宝先生，去年入手壹海城公寓，而今年又在替家人物色同片区的大户型。“对面的香港，普通住宅价格都接近10万元/平方米，而深圳豪宅单价才3万左右”，他认为，此时购入完全没有风险。而按照黄女士的说法，身边有一群朋友都在寻找这样的产品，而甚至有人在入手了中海9号公馆后，又连续购入了上周末新推的后海豪宅，“都是有闲钱又有能力解决房票的人。”黄女士补充道。
然而，并非所有的豪宅都令买家愿意埋单，来自中原的数据显示，2013年1-11月，深圳90-144平方米的户型推盘量约在6900套，成交数量达到5582套，去化率接近81%；而同期144平方米以上大户型推盘量约在5124套，成交量却仅为2955，去化率陡然降至58%。
美联中国研究部主任何倩茹的观点是，随着深圳今年高端产品价格的不断上涨，实力买家对于区域和产品素质的要求，不断苛刻。“与其说是大户型难求，不如说是优质地段的大户型难求。”她说。
豪寓不断 如果严格按照“90/70”的政策，那么今天市场上90平方米以上的产品，应该占比在30%以下。然而今年高端公寓的集中入市，却一改市场对传统豪宅的认知。
从年初的伍兹公寓、东海国际公寓，到下半年陆续亮相的深圳湾一号、深业上城、京基滨河时代等等高端公寓，据DTZ戴德梁行研究部统计，下半年深圳楼市在售的顶级高端公寓多达6个，推售总房源超过4000套。而上述这些高端公寓都不约而同创下了片区房价新高，甚至部分单价悄然突破了六位数。
“我们的电梯高度是一般项目的2倍，需要特制。”在深圳湾一号的销售中心，售楼员向客户耐心细致的解读，意思是开发商不惜成本的打造了这个项目。
而在上述这些高端公寓的背后，往往都是令人眼花缭乱的设计团队标识，从设计、用材到室内装饰等等程序，都聘用的是国际化的团队，这表明，在买家花了大价钱的同时，回报的也是比以往的传统豪宅高出一截的品质。
何倩茹就认为，传统豪宅与高端公寓，尽管实现了相同的市场功能，吸引的也是类似买家，然而需要区分看待。在豪宅仍然限购限价的前提下，“高端公寓今年完全走出了一波独立行情。”
一方面是高端公寓不限购不限价的“属性”，助涨了深圳高端产品的价格，而与此同时，市场也已经逐渐接受突破六位数的定价。从上述高端公寓的销售数据不难看出，市场正在有规律的消化。有分析人士指出，单价超过6万的豪宅，很难会有开盘售罄的特例，正常节奏的去化率，恰恰说明高端市场的理性。
明年看涨 无论是传统豪宅还是新兴高端公寓，在房地内参创始人尹香武看来，都应该归纳到“都市豪宅”。他认为，深圳的都市豪宅还是供应偏少。按照他的算法，仅仅是南山有过百家的上市公司，平均每家上市公司可能有50-100位管理层有高端置业需求，那么就是近万套高端产品的潜在购买人群。“深圳改善营商环境，某种意义上需要高端居住产品的贴合。”
对于高端豪宅更大的利好，则是来自刚刚结束的中央经济工作会议，在连续两年高调“不动摇”后，房地产调控的字眼今年没有出现在中央经济工作会议框定的主要任务中。此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城镇化。这被业界纷纷解读为“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控的再度确认。
有机构分析人士指出，市场化的调控思路，将会让楼市高端产品继续保持独立行情。事实上在香港，高端产品与普通住宅的价格已远远拉开，前者甚至是后者的数十倍。而目前的深圳楼市，两者的价差并不足够。
“城市GDP与顶端房价有关系，现在深圳年GDP接近1.3万亿，那么深圳的顶端房价有足够理由突破六位数，甚至更多。”尹香武补充道。(深圳商报记者 卢青)
（责任编辑：石兰）
