“超人”李嘉诚的每一个动作，都会引起业内的高度关注。由于2013年下半年连续抛售内地资产，李嘉诚被推上了舆论的风口浪尖，而最近出售南京新街口国际金融中心大厦的举动，也同样引发了热议。
近日有报道称，长江实业旗下的新加坡ARA资产管理公司（以下简称ARA），正在出售其在南京拥有的唯一物业——南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦，接盘者为江苏本地企业宏图三胞集团，该交易近期已经在交割中。宏图三胞一位工作人员对《每日经济新闻》记者表示，“收购价格应该说超过了20亿元资金，但是没有达到30亿元。”
这也是李嘉诚相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场等物业，套现约410亿港元后，再次上演资产挪腾的好戏。记者注意到，仅在不到一周前，ARA才宣布进军韩国地产业，收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务。
出售在南京物业
据记者了解，南京国际金融中心大厦位于有 “中华第一商圈”美称的南京新街口西南角，总建筑面积为10.9万平方米，于2009年5月启用，220米的高度也成为了新街口的第一高楼。而卖家ARA为李嘉诚旗下长江实业的附属公司，是一家设立在新加坡的亚洲房地产基金管理公司。
事实上，南京国际金融中心大厦真正的开发商并不是长江实业的子公司，而是招商地产。招商地产在2008年以16亿元价格出售，而接盘方正是ARA。
《每日经济新闻》记者发现，ARA意欲套现南京国际金融中心大厦早有先兆。在2012年9月，ARA曾计划将旗下的南京国际金融中心大厦、大连天兴·罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三个内地商业地产项目打包，推出双币DynastyREITs在新加坡上市，但这一计划后因市场变化取消。
此次成功将持有5年的南京国际金融中心大厦出售，ARA同样获利不菲。据当地评估机构人士透露，目前南京金融中心大厦估值约为30亿元人民币，交易成功后将为ARA带来丰厚的回报。
对于接盘的金额，宏图三胞集团一位工作人员对 《每日经济新闻》记者说，公司确实从ARA基金处购得国际金融中心，但是接盘资金没有达到30亿元，“收购价格应该说超过20亿元资金，但是没有达到30亿元。”
值得注意的是，长江实业及和记黄埔是李嘉诚所拥有的两大集团，如今长江实业抛售旗下的南京物业，和记黄埔在南京的投资项目是否会有变动，这引发了业内人士的关注。
据了解，2010年，和记黄埔斥资31.8亿元，竞得了位于南京河西怡康街的G53地块，楼面地价达到8584元/平方米，目前该项目已经命名为涟城，“我们关注到媒体的报道，目前项目已经对外宣传一段时间了，应该在春节后就会对外公开销售，所以可以很肯定地说这个项目不会存在变动。”该项目售楼部一位工作人员对记者表示。
“目前李嘉诚抛售的都是成熟的商业项目，和记黄埔现在所持有的都是商品房项目，所以和记黄埔应该不会有大的变动。”房地产行业专家李智对 《每日经济新闻》记者说。
套现低回报率资产
早在亚洲金融危机之前，投资物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示，1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%，占经常性利润的84.61%。而在1998年，长江实业加大了对投资型物业的开发，当年的固定资产较1997年猛增423%。
随着近年的快速发展，国内的商业地产已经呈现严重的饱和状态，也因此商业地产的回报率也越来越低。而李嘉诚似乎察觉到这种情况，开始将低回报的资产出售套现，转投高回报率资产。
根据长江实业财报显示，其物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。其中在2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元，而2013年中报表显示，这一部分的营业额为10.02亿港元。
然而在长江实业财报营业额及业务收益一栏中，2012年长江实业集团及子公司、合营公司的物业租务总额达19.78亿港元，相比2011年同比增长16.48%，但是在2013年前6个月下降至8.24%，“这一数据表明，商业地产方面的回报率越来越低，或许也是李嘉诚集中抛售物业的一个主要原因。”房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。
从2013年李嘉诚抛售的物业也证明了上述观点，2013年8月，李嘉诚26亿元出售的广州西城都荟广场项目回报率只有7%。而南京国际金融中心大厦的回报率连5%都不到，这些项目的回报率均低于长江实业的平均净资产收益率15%，“物业项目的收益率低于长江实业的净资产收益率，这对于追求稳健收益的李嘉诚来说是不能接受的，所以集中抛售物业也代表了李嘉诚对持有物业回报率的不看好。”李智对记者说。
再演资产挪腾好戏
“内地房产价格过去持续上涨，往往以高于市值的价格也无法投得土地。内地政府部门都说要对房地产进行打击，价格太高。不听他们的话，还可以听谁的话？”此前在接受《南方周末》采访时，李嘉诚曾一再表示对我国香港与内地房地产价格的飞涨感到担忧。
在我国香港，2013年2月，长实将旗下酒店式公寓雍澄轩项目的360间酒店房间分拆出售，共套现14亿港元，但该宗交易遭香港证监会叫停。2013年11月末，和记黄埔成功出售两套位于香港太平山顶的豪宅项目，合计套现约13亿港元。据香港媒体近日报道，长江实业有意将旗下黄竹坑香叶道41号商业大厦项目以分层拆售形式推出，预计可套现约32亿港元。
“香港的房地产价格主要是受热钱的冲击影响，随着美国量化宽松政策的退出，未来香港房地产价格下跌趋势会愈加明确。”黄立冲认为，国内房地产市场虽然受到QE退出的影响相对较小，但商业地产面临最大的困难是租金回报率太低，相当一部分甚至无法跑赢银行存款，这导致持有型的商业地产大多不具备投资价值，也很难进行资产证券化，所以在未来从商业地产套现恐怕是越来越多投资人的选择。
在套现香港和内地房地产的同时，李嘉诚也在境外积极寻找投资机会。《每日经济新闻》日前报道，ARA将收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务，后者通过两家私有房地产信托管理着市值约33.6亿元人民币的物业。此外，ARA还将收购麦格理旗下一家房地产投资信托基金10.02%的股份，但并未透露交易价格。
“不动产投资最重要的是低买高卖。目前无论是我国香港还是内地的房地产价格都处于历史高位，QE的退出将引发货币外流，对中国资产价格造成较大压力。因此减持部分回报率不佳的中国投资组合，投入到正在恢复元气的境外市场如欧洲和韩国，等待经济复苏所带来的巨大盈利空间。这也是李嘉诚低买高卖的最佳演绎。”黄立冲认为。
（责任编辑：袁霓）
