本文导读：
2014年楼市复杂多变
市场复杂，刚需依然是主力军
朱立东(滨江房产集团副总经理)
一方面房源供应量持续增加，另一方面土地市场却热度不减，因此2014年的杭州楼市非常复杂，存在很多不确定的因素。
杭州的房源供应量非常大，纳入透明售房网的可售房源数量已经突破11万套大关。而实际的潜在供应量远远不止这个数字，2013年杭州土地出让总金额1300多亿元，建筑面积超过1600万平方米，按照套均面积100平方米来计算，房源量就高达16万套。此外还有大量在售项目，尚未领出预售证，这一部分的房源也非常多。目前大杭州一个月成交仅9000多套，主城区一个月成交仅3000-4000套，可见销售压力非常大。一些房源供应量大的板块，可能会爆发大规模的价格战。
2013年的杭州楼市，既不算最差也不算最好，而从年底几个月的市场表现来看，有点偏冷。2013年杭州房价总体上恢复性上涨，其实很多板块的价格都还没有达到2009年和2010年的历史高点。但是土地市场却异常火爆，很多土地溢价率都超过49%上限，并进入保障房投保环节。多宗土地无论是总价还是单价，都创下了历史新高。在市场不是特别好的情况下，土地的这一异常现象，无疑增加了2014年市场的复杂性。
十八届三中全会透露出的精神是，行政干预手段将会逐步退出，代之以金融、税收等市场手段，这自然有利于楼市长远健康发展。但是行政干预手段不可能一下子就退出，即使退出也会有一个过渡期，因此2014年“限购”政策退出的可能性不大。即便是“限购”退出，对外地人来杭置业的期待也不能太高，就比如温州目前已经是重灾区，温州人不可能还有购买力。从趋势上说，楼市调控政策会逐步归于市场调节，而这自然会对2014年的市场产生重大影响。
2014年的楼市，刚需依然是主导。即便“限购”政策退出，改善型需求也难以超过刚需，因此市场大局还是要看刚需的表现。
竞争加剧
期盼政策有所松动
刘自勇(金地东南区域滨萧片区营销总监)
2013年的杭州楼市是一个供应大年，从统计数据上看，库存量已经创下历史新高。而从土地出让的情况来看，2014年的房源供应量还会进一步增加。这也就意味着，2014年的杭州楼市相比2013年，竞争会更加残酷，大面积的价格战肯定会开打，甚至会“血流成河”。
由于开发商拿地成本普遍不低，这意味着开发商降价空间已经不大。但是要在激烈的市场竞争中胜出，2014年一些开发商很可能会重蹈2012年的覆辙，实行亏本销售。在这种形势下，房地产的行业利润还会进一步下降。当然，有了价格战的撬动以及刚需基本盘的存在，2014年的成交量也一定会有所增加。但对开发商而言，2014年的杭州楼市并不容乐观。
政策方面，应该不会有更严厉的调控政策出台。目前的调控政策，都几乎已经严厉到了极点，2014年的政策应该会逐步放松。我个人判断，最早3、4月份，最晚5、6月份，楼市政策应该会有所调整。到5、6月份再不进行调整，楼市就有可能彻底趴下。即便中央不调整调控政策，杭州地方政府也有可能会对现有政策进行调整，甚至不排除一些“救市”政策。
当然，各个板块的表现也会有所不同。2014年，未来科技城板块将会发力。这一板块目前的价格较为合理，而随着淘宝城、海创园等产业的有力支撑，未来的人气会有飞速提升，具备成为楼市黑马的潜力。
压力虽有 但房价不可能大幅下跌
形势严峻，政策变化可能性不大
闻海钢(东海置业常务副总经理)
明年楼市预计先抑后扬的可能性比较大。
目前杭州可售房源量突破11万套，创下历史新高，我翻看了杭州房地产市场往年的数据，房屋成交量最高的一年是成交了6万多套，即使以历史最高纪录的速度去消化，也需要两年时间。况且，在外来开发商进入杭州之后，我们可以看到，他们的开发进度很快，上半年拿的地，下半年就开始销售了，所以这一点也会让杭州楼市的供应量进一步增加。存量压力再加上正在和即将上市的房源，市场上整体供应量非常大，销售压力进一步趋紧。
从目前的情况看，政策面似乎很难出现大的变动，限购政策短期内被取消的可能性也并不大，因此，现在这样供大于求的市场情况，至少将持续到明年上半年，对于许多房地产公司来说，面临的考验也将非常严峻。
不过我对于杭州的市场还是充满信心，预计明年下半年整体情况可能会开始转好。而对于我们东海地产来说，无论市场如何变化，一步步地做精产品，提升品质，随着时代的发展为业主创造更佳的居住环境，都是我们参与市场竞争始终坚持的主要着力点。
稳中有升，也许是今年的主基调
张俊勇(昆仑置业营销总监)
稳中有升是明年杭州房地产市场的主基调，这其中包括三个方面。
一方面是我们的大环境，主要是政策上的预期已经相对明朗了。城镇化的相关政策的出台，是对房地产行业的一种长期的支撑。随着城镇化的不断推进，其对楼市的作用将越来越明显，对于房地产市场的政策支持也会更多。这改变了房地产市场政策不明朗的旧状，形成了中长期的相对稳定、明确的市场预期，不管是开发商、还是购房者的心态也都能够趋于平稳。开发商只要生产出适销对路的产品，可能牺牲掉一定的利润率，还是能够得到市场的良好反响的。
另一方面，杭州楼市2014年的成交量与价格也都将稳中有升，就目前来看，刚需的需求还是非常旺盛的。开发商的产品能不能够被老百姓所接受，是产品卖得好不好的关键。
第三就是产品的发展，刚需将依旧热销，而高端楼盘拼的就是越来越好的品质。在现有的经济环境之下，购房者愿不愿意拿钱买房，看的就是房子的品质。楼盘周边配套、交通、学区等等，越来越被购房者们所关注。
市场竞争，进入区域白热化阶段
皇甫建芬(天阳置业策划部经理)
回顾2013年杭州房地产市场，相关政策的推行节奏比较跳跃，导致整个房地产市场受政策信息影响，产生了较大的波动。相信2014年的政策将会相对稳定，而且已有的政策定调让房地产市场有了一个相对长远的预期，市场趋稳。整体判断，2014年杭州房地产市场还是以平稳为主。
至于2014年杭州楼市的成交量、价格等，可能跟2013年的整体情况相比不会有太大变化。毕竟在市场上，无论是刚性需求还是改善性需求，很多客户需求还是客观存在的。就目前大多数楼盘积极主动的销售策略和态度而言，未来成交量、成交价格应该都不会有太大的变动。
除此之外，2014年的杭州楼市还将会呈现一个特点，那就是竞争白热化，楼盘开发的数量在增加，存量一直居高不下，整个市场还是比较严峻的。开发商都想要有一个不错的成绩，让自己的楼盘有不错的去化率，那么这一年里，楼盘之间的竞争只会越来越激烈。
压力虽有，但房价没有下跌迹象
胡波波(广宇集团营销中心副总经理、武林外滩营销总监)
2013年一整年，市场都在做逐步的调整。上半年的刚需市场还是比较可观的，被政策刺激了之后还一度出现井喷现象。而下半年的形势就比较严峻了。
再看明年，我们比较关注的主要有两点。一是有关限购令取消的消息，在十八届三中全会结束之后，我们一度很期待政策上面会有一些动静，如果有政策出台，这对于我们武林外滩这类高端楼盘而言是一个不错的利好。另一个就是房产税的问题了。这个问题一直悬而未决且带有争议，而在许多开发商销售跑量的压力下，明年的销售形势还是很有压力的。
好在像我们武林外滩这样的市中心高端项目本身就不多，明年也不会有太多新的供应量出现，所以我们的心态还是比较好的。房地产行业与整体的经济环境分不开，在接下来一年中，我们的经济形势如果能得到有序调整，我认为明年不会很难过。
而就杭州楼市看，2014年杭州房价没有下跌的迹象。在2013年年底，楼盘为了冲量已经将价格压得很低了，况且杭州并不是一个很大的城市，长远来看，供应量还是有限的，而人口基数却那么庞大，我认为杭州的房价还是具有潜在的实力的。
商业地产，在杭州继续加速发展
徐朝阳(远洋杭州大运河商务区擎峯营销总监)
2013年底这几个月的房产市场整体比较平稳，虽然成交量出现下滑的现象，但并未出现价格大幅波动，结合全国经济整体走稳及国家对房地产住宅市场深度调控的决心两方面考虑， 2014年杭州楼市可能会出现两种走势：
一个是价格整体保持相对平稳，部分郊区楼盘价格可能会略有松动，成交量将出现下滑，特别是高端项目，大户型高单价楼盘将会陷入困境，库存量持续增加。
另一个是价格相对下滑，成交量放大，消化库存。国家调控房地产的目的是希望住宅市场健康发展，价格回归理性，而不是打压房地产行业。从目前的情况看，调控的现状与政府的预期还有一定距离，因此2014年房产市场调控政策的深度和力度只会继续扩大，不会放松，在这样的大背景下，杭州楼市想要量价齐升是不切实际的。
就商业地产而言，杭州现在商业地产市场整体还不成熟，但近几年市场上的商业地产项目在逐渐增多，品质在逐渐提升，在住宅市场遭遇大幅调控的情况下，商业地产却在提速开发。2014年来福士广场、高德广场、万象城写字楼、远洋大运河商务区等项目都将陆续推售，许多一线地产大鳄的产品线差异化还是非常明显的，未来在杭州市场上也将打造不同特色的主题亮点，或将形成良性竞争，维持健康的商业地产发展环境。
另外，杭州的商业地产格局，在传统的武林商圈、黄龙商圈、钱江新城商圈基础上，将逐步形成以远洋杭州大运河商务区项目为核心的运河商圈。
与此同时，开发商的侧重点与节奏也将有所改变，首先开发商应该更加注重产品打造，把更多的精力投放到户型设计、园林打造等方面上，精心做好每一个产品细节；其次，提升开发商的服务意识，从而提升项目在市场上的竞争力。在存货大幅积压、价格居高不下的情况下，不同项目应根据实际情况采取最适合自身的销售策略。
政策利好 要远多于利空
2014，让我们再努力
宋卫平(浙江绿城集团董事长)
如何形容2013？对绿城人来说，我想是艰辛，还有努力。
市场并未春暖花开，土地红利已成历史，我们做了很多努力，去改变，去奋力，去破冰。当然，即便如此，对于大环境而言，我们聚合起来的或许依然只是蚍蜉之力，无以动摇全局。所以在这样的情势下，我们能有今天的成绩，实属不易。这份成绩，归功于全体同仁的努力。这份努力，因为艰辛，加倍凸显。
但无论多么艰辛，我们仍然坚信，从宏大历史的角度来看，人类文明进程没有后退的道理和可能。于一国一时期而言，或许因为有种种的羁绊，市场环境里有阴雨雾霾，但若没有坚守奋斗，谁能坐等来艳阳天？
既然要坚守，我们就得有吃苦的准备。
2014年，我们还是要做好辛苦、努力的准备。而且，这辛苦肯定要比2013年有更深的程度，更广的内容。比如养老、现代农业的展开，比如经纪人制度的持续推进，比如云服务的探索……我们拓展的领域越广，碰到新的问题就越多。我们对房产品精致品质的要求越严苛，要跨越的难关也就更多。这些是我们无可逃遁的挑战。
怎么面对2014年的挑战？简而言之，应该是正能量。我们必须团队协作，积极进取；必须友善待人，激情工作；必须彼此鼓励，乐观前行……正能量里囊括着无数种催人奋进的力量，我希望这种种力量散发在2014年的绿城人身上。
2014，让我们继续努力。
困难暂时，发展大势不变
杜盛(德信地产营销管理总监)
从成交量上看，2013年杭州楼市总体表现不错。不过，市场出现了明显的两极分化，一些新盘对成交量的贡献很大，其他一些楼盘则表现平平。我个人认为，2014年中这一现象还会加剧，市场会进一步分化。
市场分化加剧，也必然使得一些楼盘的销售压力持续增加。因此，营销的作用将会进一步凸显，从选地、选项目，就要求更加深入和细致，并且在这一过程中，营销必须全程介入，使产品更加迎合市场需求，从而提升产品竞争力。2014年，营销全程介入项目，将会成为楼市一大动向。
2014年的杭州楼市，究竟会比2013年好，还是会比2013年差？由于市场总是瞬息万变，我们很难预测。但不管怎么样，积极顺应市场变化，遵守市场规律，及时调整开发策略，这是开发商的生存之道。我们德信目前在杭州市场上打造的几个项目，各个环节都非常用心，相信也一定能够赢得市场和客户的信赖尊重。德信将一如既往地专注于产品的研发，一心一意地做好产品，持续创新、精益求精，以品质、合理的价格去赢得客户的认同。
从长期来看，中国至少还有十几年的城镇化进程，老百姓对房子的需求依然巨大。随着调控政策更趋理性，未来的房地产市场一定会健康发展。从这一点来讲，无论2014年的楼市出现何种变化，都不会改变房地产未来发展大势。
休养生息，调控升级不会
吴建新(金隅杭州总经理)
巨大的供应量是压在杭州楼市头上的一座大山，2014年杭州楼市的竞争将会十分残酷。2011年房企的困境，很有可能将会重现，价格激战将不可避免。
市场需求量就这么点大，但是2013年杭州的土地出让量却奇高无比，未来一段时间内市场上的房子肯定会越卖越多。一些中小开发商肯定会喘不过气来，行业洗牌将比2011年更甚。“现金为王”将会再度成为行业共识，而这也正是在市场困境中最好的生存之道。与此同时，越来越多的开发商将会谨慎拿地，土地市场热度将大大降低。
一些房源供应量不大的板块，在这种市场困境中，压力相对小一些。比如田园板块和下沙板块，目前在售的楼盘以及即将入市的楼盘都不多，竞争不像其他板块那样残酷。
当然也不是没有一点希望。至少在政策层面，调控升级的可能性没有了，而这将给市场一次休养生息的机会。
政策因素，支撑市场上行
张琨(浙江融科营销中心销售经理)
大多数开发商对2014年的杭州楼市是充满信心的，否则2013年的土地市场就不可能会有那么多开发商去抢拍高价地。虽然楼市供应量会大幅增加，但是经历了2013年的市场洗礼，开发商会开发出更接地气的产品，从而撬动市场需求。
2013年的杭州楼市总体表现可以用八个字来形容：供大于求，两极分化。今年的推盘量很大，热销楼盘开盘当天卖光，滞销楼盘开盘当天只卖出一两成，甚至都不好意思对外公布销售数据，这种现象还会在2014年蔓延。当然更多的开发商也会在产品上多下功夫，更注重理性定价，从而使整个市场更加热闹。
2014年的楼市利好要远大于利空，这是行业中的一种共识。十八届三中全会以来调控并未升级，政策的唯一调整是二套房首付比例从6成增加到7成，这一调整对楼市的实际影响微乎其微，因为目前楼市中刚需占85%以上。政策对首套房的支持力度不会减小，比如年底银行普遍钱荒的情况下，首套房贷基本上还是得到了优先满足。2014年还会有更多的金融产品来支持首套房贷业务，比如新推出的房易贷，将会对楼市需求的稳定增长起到重要作用。单独二胎政策，也将会对楼市需求产生刺激，就比如我们的融科瑷骊山，最近有“四房”的产品很俏，显然是受到这一政策利好刺激。单独二胎政策将会对2014年楼市产品结构产生不小的影响，一些过渡型的产品可能会受到冷落，更多的购房者会倾向于一步到位。
如果说2013年之江新城是崭露头角的一年，那么2014年就是大放异彩的一年。之江新城最大的优势是生态，随着人们对PM2.5的普遍关注，之江新城的宜居价值会得到市场的进一步认可。之江大桥-彩虹快速路开通，之江路扩建以及紫之隧道的开建，形成了之江新城三条交通大动脉，顺利连接滨江、钱江新城和西溪——这三个区域正是杭州除了市中心之外房价最高的板块，将对之江房价产生强有力的拉升作用。正是基于以上这些判断，我认为2014年的之江新城是楼市中的一个大热门。
改善需求，会有一个爆发
胡燕华(大华房产营销总监)
2014年杭州楼市供应量巨大，这将会对整个市场造成很大的压力，形势是严峻的。但是不能就此简单判断市场的好与坏。不同的项目，在不同的市场阶段，都会有不同的机会。就比如股市，无论是在熊市还是在牛市，都会有一些表现优异的个股，2014年的杭州楼市也一样。
去年和前年刚需大量释放，2014年应该会比较平稳。相比之下，改善型购房客户的数量会增加。2013年，大量的改善型购房客户伺机而动，他们只是被暂时的限购政策抑制了。改善居住条件是人们的一种合理需求，这一需求只会增加不会下降，2014年这一市场会有比较大的机会。即便限购政策没有退出，改善型需求依然也会走到一定的高点，市场也依然阻挡不了改善型客户的购房脚步。他们完全可以通过“一买一卖”的置换方式，实现改善居住条件的目标。
改善型需求是楼市中的一股健康力量，它完全不同于投资投机性需求。它对开发商的要求也更高一些，比如产品品质、户型、楼盘环境等等。2014年的杭州楼市，开发商要在这一市场的竞争中全面胜出，需要提升自己的开发水平，与原先刚需楼盘的开发方式告别。
2014年市场压力巨大，但还是会有一些亮点板块脱颖而出，比如未来科技城。随着未来科技城的一些招商引资项目纷纷入驻，周边商业配套的逐步完善，再加上城西打下的良好基础，使得这一板块的潜力大增。此外，首批入住城西的杭州人，也逐步进入到了换房阶段，未来科技城也就成了他们的换房首选。
