在北京市住建委的网站上,新建商品房项目查询的页面已经沉寂了很久。继去年12月27日云集园项目入市后,截止1月10日,已经有半个月没有新房入市了。
去年11月时,住建委曾传出消息不再审批4万元以上的项目入市,这导致了大量中高端楼盘开盘的停滞和延后。业内人士曾认为,这些项目将在囤积后于2014年初集中上市,然而目前的状况却似乎与之相反。
“这或许和去年年底楼市的低迷有关,”我爱我家研究员经理程浩业说,他认为与往年不同,去年年底楼市销售一直走低,使得房企的推盘意向有所延后。
新年楼盘入市低迷 房企或意向推后开盘
从去年11月的“4万元红线”禁令出台以来,高端楼盘的身影几乎绝迹,众多售价在4万元以上的项目都被迫推迟开盘时间。然而,这并未影响京城楼市的总体供应量。
在2013年10月,北京出现了长达1个月左右的新建商品房库存紧缺状况,库存量持续跌破6万套的 “警戒线”。但随后11月、12月的高入市量却缓解了这一窘态,两个月的入市项目都在15个左右但进入1月,新房入市似乎进入冷冻期,截止1月10日,已经整整14天没有任何新住宅项目入市,这非但在全年中十分少见,即使是在1月这个传统淡季,也是三年以来的首次。
据链家地产分析,去年从11月开始,成交量持续低迷,12月尽管有所回升,但也远未达到2012年年年底翘尾的现象。受成交量影响,房企推盘的意愿有所降低,程浩业认为,这个低迷状况或许会持续到今年3月。“春节后应该就会有回升,”程浩业说。
入市低未致库存紧 土地撑腰后市开盘量将增大
尽管连续14天没有新项目入市,但北京的住房存量却并不十分紧张。截止1月10日下午,北京市住建委显示的可售期房套数为6.5354万套,可售房屋面积近700万平方米。这主要是得益于去年11、12月供应量较为充足的缘故。而从去年的土地出让情况来看,也并不用过度担心未来北京的商品房供应量。
据数据显示,2013年北京市土地市场共成交经营性用地140宗、1575公顷,相当于2012年的2.5倍,其中商品住宅用地供应面积达到978公顷,完成全年供应计划的115%,同比增长207%。按照常规企业的开发速度,,土地在出让后半年到两年之内可以变为住宅上市。而2013年所出让的住宅土地上,约可建设2300万平方米住宅,包括保障房1300万平方米。
从这个角度看,只要土地的供应量充足,北京的住宅就不会长期处于供不应求的局面。
延续去年土地供应充足的趋势,北京市土地整理储备中心继续提供了大量待交易的经营性用地。从其官网可知,1月份北京已交易和待交易的经营性用地共29宗,其中包括13宗住宅用地。
4万元红线禁令将解 高端项目或集中入市
虽然今年至今尚未有预售证正式公示,但去年因4万元红线“捂住”的高端楼盘迟早都要进入市场,而这些高端项目,势必要使北京的高端市场继续扩容。
2013年以来,由于供地政策先向保障房方面倾斜,商品房用地有大幅减缩的趋势。北京市国土资源局近日通报了2014年北京市土地交易市场运行情况,以及2014年北京土地供应计划:北京拟安排住宅用地中的40%建设保障性安居工程,30%用于自住型商品房建设,而商品房的用地比例则仅为30%。
从这一点看,开发商获取商品房用地的难度将大幅提升。肖劲对媒体表示,在这样的背景下,扩容高端市场已经是不得已而为之,而类似万科这样“被动做高端”的开发商还有很多。
另一方面,高端市场成交量的显著飘红,也给予了开发商对高端项目的信心。据中原地产数据显示,2013年前十月,北京住宅单价超过5万元每平方米的成交套数同比上涨92.5%,创历史新高。(记者 姚心璐)
