在推进城镇化过程中,部分地方以房地产先行带动“新城”建设,导致“新城”变“鬼城”的案例时有发生。此种路径如大行其道,将给地方经济发展、楼市运行、财政收支等带来难以逆转的恶果。各级政府应调整思路,要依靠市场机制释放改革红利,切勿只顾抱房地产的“大腿”。
从大量商品房闲置,不难分析出其“病理”:房屋难以消化,导致房地产相关税收告急,加剧地方财政压力。而随着经济增速主动放慢,部分地区的政府财政状况更为窘迫。
“病理”易解,“病根”难除。一方面,“运动式造城”惯性难改。在熟练的“圈地—搬迁—建房—销售”操作链条背后,是片面追求城市区域扩张与重置,忽视产业支撑与人口流动。这种“运动式造城”思路由来已久,结果便是实现土地城镇化,而非人的城镇化。
另一方面,“房地产财政”魅影挥之不去。房地产开发不仅是推高GDP重要手段,还能带来大量土地出让收入和房地产税收,对部分习惯了大手大脚花钱的地方政府来说,无疑是便捷的生财之道。
不只是三四线城市,在很多城市发展过程中,这两种思路已根深蒂固。需要警惕的是:鄂尔多斯楼市崩盘的余波未平,“造城运动”具备种种相似的特征,若不及时“刹车”,这些城市是否会步鄂城后尘?
据中国指数研究院统计,今年1月,在全国100个城市中,有37个城市的(新建)住宅平均价格下跌,比去年12月增加5个城市。在房价下跌城市中,除厦门、温州、海口等以外,均为三四线城市。尽管房价跌幅不大,但一旦形成“多米诺骨牌效应”,下一步影响的恐怕就不仅仅是楼市,还可能危及地方经济增长、加大地方债务压力。
截至2012年底,我国城市化率为52.57%,还有巨大潜力来推进城镇化。而要实现健康、有序城镇化,需彻底治愈“房地产依赖症”,寻求更为科学有效的路径。
首先,树立产业发展先导地位。只有“乐业”,才能“安居”,扶持产业是聚集人口最好路径。各地需根据本地区资源优势、发展传统等,考虑产业转型和升级等因素,确立该地区支柱产业,将产业发展置于先导地位。除个别旅游城市外,切忌将房地产业作为先导产业。在此基础上,再启动后续各项规划和建设。
其次,实行最严格土地管理制度。城镇化进程与土地流转、征收和开发密不可分,目前土地制度改革的破局正加快推进,但为遏制盲目发展,仍需强化制度约束。尤其需对建设用地指标严格管理,确保各地不突破指标“红线”,控制城市规模,严防“鬼城”吞噬良田、“园区”挤占农地。
再次,合理配置城市资源。除部分资源、环境型城市外,绝大部分中小城市缺乏比较优势,难以聚集人才、实现经济平稳增长和城镇化推进。一方面,要下放权限,给予中小城市政府更多自主权,赋予其发展活力;另一方面,要把优质资源向中小城市转移,增加吸引力。建议目前正在酝酿中的城市群战略要以城市资源合理配置为重要内容。
最后,严格执行各项房地产调控政策。在历次房地产调控中,部分中小城市对政策执行力度不足,个别地方甚至置之不理,这是导致市场信号错乱、房地产投资过热重要因素。未来需在坚持差别化调控基础上,强化执行必要的楼市调控政策,遏制楼市无序发展局面。
此外,要从根本上扭转从上到下的政绩观。切勿再以GDP考核地方官,需更多关注人民生活水平、居住就业、文化教育医疗、环保减排等指标,这才是政府官员们最该办的事情。
