2014年伊始,推进不动产统一登记的步伐加速。
1月21日,中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》(以下简称《通知》)。国土资源部被赋予“指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作”的职责。
如果没有意外,《不动产登记条例》将在今年6月底前出台。未来,国土资源部地籍管理司将加挂不动产登记局的牌子。
目前,这一系列动向因被社会舆论与“反腐”、“调控房价”挂钩而吸引注意。尽管不少学者不太认同,但无论如何,这将是一项需要耗费大量人力、物力,复杂而艰巨的工作。
不动产登记局破土
不动产登记是指由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。2007年《物权法》颁布后,推进不动产统一登记的工作备受瞩目。然而7年以来,这项工作进度缓慢。
“我国至今未对不动产情况进行过系统、全面的普查,只有阶段性、部分性的摸底。”原住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉时代周报记者。
而偏偏,采集这些基础数据又颇为重要。“比如,不动产的统一登记有助于对个人房地产信息系统进行‘查漏补缺’。因为,住建部主导建设的个人住房信息系统主要收录近30年的房屋信息,还有不少房产未能录入,而通过不动产登记,信息将得以完善。”王珏林说。
今年以来,不动产登记的脚步越来越近。根据《通知》,国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局的牌子,未来将建立不动产登记信息公开查询系统,但涉密、个人隐私的事项除外。
事实上,去年3月底,国务院办公厅就曾发布关于实施《国务院机构改革和职能转移》方案,要求由国土部、住建部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门在2014年6月之前出台不动产登记条例,实施不动产统一登记制度。
随后,去年11月20日,国务院总理李克强在国务院常务会议上指出,要整合不动产登记职责,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担,理顺部门职责关系。
目前,中国现行的不动产登记分属不同管理机构,涉及近10个部门,如住建部负责房屋所有权登记;国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代,存在分散登记、多头管理等问题。
“不动产包括土地、房屋、林地、草原、海域等,内容广泛;而登记工作几乎涉及每家每户,任务繁重,同时,国家又非常重视这一基础信息的收集工作,所以,有必要成立一个专门的机构推进不动产的统一登记。”王珏林说。
独唱之难
程啸,清华大学大学院副教授,曾经参与过住建部部门规章《房屋登记办法》的制定。他告诉时代周报记者:“统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度,和每个人的切身利益息息相关。虽然我国现行的房地产登记制度虽然已经基本建立,但工作人员业务水平和登记流程存在差异,也削弱了对不动产物权的保护力度。在有些地方,还存在着房管部门和国土资源部门多头登记的问题。其中,房地产管理部门负责颁发房屋所有权证,国土资源管理部门负责颁发土地使用权证。为进一步提高不动产登记的公示公信效力,亟须建立全国统一的不动产登记制度。”
但程啸却有了新的担心:“尽管不动产登记局已经成立了,但我们看到只有国土资源部一家热闹,其他部委还没有太大反应。根据中央编办公布的《关于整合不动产登记职责的通知》明确,国土部会同住建部、农业部、林业局、海洋局,建立不动产登记工作部际联席会议制度,由国土部牵头起草不动产统一登记的法律法规草案。2013年3月通过的《国务院机构改革和职能转变方案》要求,《不动产登记条例》应在2014年6月底前出台。但直到现在一次联席会议都没有开过,所以《不动产登记条例》的出台时间恐生变。”
业内人士普遍认为,目前,土地统一到国土部门登记,难度不大。难点主要是土地和房产的统一登记,这涉及土地、房产部门相关职能的整合,还存在土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题,可能需要耗费较长时间。
“在中央层面,由于目前国务院已经明确了由国土资源部承担指导监督全国的不动产统一登记的职责,因此,当务之急是召开联席会议,要抓紧起草《不动产统一登记条例》以及相应的实施办法,通过法律明确将不动产登记职责统一到一个部门。”程啸对时代周报记者说。
“普查”不动产
“不动产登记是中国物权法长效机制中的一个环节,但当下,它被很多人当做房地产调控的关键政策之一,市场对这一信息较为敏感,有关部门可能因而希望低调处理。不过,尽管不动产登记局何时挂牌不得而知,但围绕不动产统一登记的相关工作已在积极推进之中。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉时代周报记者。
其实,不动产的统一登记并非简单的信息登记。与人口普查相比,这项工作的难度有过之而无不及。
在全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存看来,首先,建立部级联席会议制度就要面临部门之间的博弈。
上述《通知》指出,不动产登记职责整合后,按照人随事走的原则,国土资源部相关机构和人员会“适当加强”。这意味着,国土部将相应增加行政编制,此前由住建部负责的房屋所有权登记、农业部负责的承包地和草地登记的相关机构、人员将逐渐整合、进入不动产登记局。
《通知》还明确,国土部将会同住建部、农业部、林业部、海洋局,建立不动产登记工作部级联席会议制度,由国土部牵头起草不动产统一登记的法律法规草案。
“将原先分属各个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,切断了某些部门的利益期待;而在部级联席会议的机制下,部门之间必然存在角力,争夺更大的主动权。”陈宝存说。
“此次机构调整涉及住建部、农业部、林业部等单位,需要平衡部门利益;其次,推进不动产的统一登记还需修改现行法律,如《草原法》、《森林法》及不动产登记法规等。第三,各地建立统一的登记队伍需要一定的时间;此外,在技术上,不动产登记的技术规程和标准亟待统一、完善。”中国社科院农村所研究员王小映如此分析实现不动产统一登记的难点。
而王珏林认为,艰难之处在于不动产登记工作的复杂性,它涉及全国的家庭、每一级的政府、以及多个业务管理部门,“需要大量的人力、物力投入,而且,没有太多经验可以借鉴。”
与此同时,我国目前的不动产登记工作本身还存在一些弊端。比如,房屋产权信息混乱,与实际不符。“不少房屋产权的归属至今未能厘清,最直观的例子之一便是那些没有登记在官员名下的官员房产。”陈宝存说。
在他看来,从福利房到商品房时代,我国房屋面积的核定办法存在变化(比如过去,阳台不计面积),进而造成房屋面积信息混乱。
而在业界,“野心优雅”的任志强早前曾提出这样的观点:全国有很多评估师,但如果把所有房产的价值都评估一遍,大概需要100—150年。
“具体来说,推进不动产统一登记还有两方面的阻力。首先,目前的政策不允许公开查询灰色房产,但未来不排除这种可能性。故而,就小部分官员的心理来说,主观上不愿推进不动产的普查工作;而客观层面,我国的不动产,仅房产,其属性就非常复杂。”张大伟说。
登记利弊
如果国土部不爽约,《不动产登记条例》最晚将于今年6月底出台。目前,据披露,国土部已着手起草不动产统一登记的法律法规草案及相关规章草案;同时还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》、编制相关技术标准。
这些动作不断刺激社会舆论,并被不少业内人士解读出了“反腐”、“调控房价”的意味。SOHO中国董事长潘石屹甚至在微博中表示,“这是好政策(指建立不动产统一登记制度,记者注),如果今年实施,房价马上会跌。”
而2月9日,在“2014年经济形势座谈会”上,中国社会科学院副院长李扬更是预计,今年6月全国房地产登记系统启动后,除了高房价问题外,房屋过剩问题也将水落石出。“大家都说今年实体经济要出问题,首先就是房地产出问题。”
与“看好派”不同,陈宝存等楼市春天派人物则看淡不动产登记对于房地产市场的影响。陈宝存认为,由于工作的复杂性和高难度,中国的不动产登记需要经历很长的时间跨度,因此目前根本无需谈论影响。
“很多房地产专家喜欢将不动产登记与征收房产税挂钩,但问题是,不动产信息登记注定是一项漫长的工作,而之所以耗时并非职能部门怠惰,而是欲速则不达。”陈宝存说。
而张大伟认为,不动产登记带来的改变可能包括两个方面,一方面,过去,作为个人财产的重要组成部分,房产或不动产并不公开,而不动产登记信息透明联网以后,从长期看,中国的财产税将会逐渐取代交易税,包括遗产税在内的一些税种将会逐渐落地。
另一方面,完善的不动产登记制度必然会逼迫一些权贵阶层以及拥有过多房产的人群抛售房屋,这在中短期会对楼市造成一定影响。
不过,值得一提的是,“在房地产市场中,上述人群未来抛售的房屋仅占据微小的比重,不可能撼动二手房市场以及高企的房价。”王珏林说。
事实上,国土部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会议上已经表示,我国推进不动产登记的首要目标是贯彻落实宪法、物权法要求,保障公民合法财产权利,而非“公民财产大起底”。其间,他也未提及不动产信息登记与房地产调控的关系。
“政府目前更多考虑的是如何推进这项应该做而至今未做的工作。对于房地产市场而言,不动产登记其实是一件好事,因为我们可以借此摸清全国的住房情况,了解房市的供需关系,从而为市场研究提供依据,同时也为未来的城市发展和房地产布局打下基础,规避盲目供应土地等问题。”王珏林说。
亚太房地产研究会会长谢逸枫:不会戳破房地产泡沫,可为房产税铺路
本报记者刘丽琦发自北京
不动产登记局挂牌消息确认后,业内也对不动产统一登记制度的实施充满期待。毫无疑问,实行不动产统一有助于摸清房地产市场的真实底细,推动全国房产的住房信息联网,这对于规范房地产市场和推进房地产调控具有重要意义。
针对坊间流传不动产统一登记制度会遏制房价上涨,并对房产税的全面征收做好铺垫的说法。但亚太房地产研究会会长谢逸枫向时代周报提供了自己的观点。
冲击房价
时代周报:在高房价的当下,人们更关心的是,不动产统一登记后对房价会产生怎样的影响?
谢逸枫:不动产登记制度很难起到抑制房价的作用。一方面是统一登记自身存在问题,很难发挥作用。另一方面是不动产统一登记仅仅是一项产权制度与信息平台,关键是要通过法律与市场的手段。由于房价上涨的背后涉及到的因素复杂,房屋、土地或产权登记上的统一,不会对房地产市场产生直接影响,不宜寄予太高期望。
时代周报:潘石屹在微博上说“不动产统一登记这是好政策,如果今年实施,房价马上跌”。
谢逸枫:这种说法毫无根据,即使是不动产统一登记实施,房价也不会马上跌。不动产统一登记与房价有什么必然关系?不动产登记条例不会立即改变供求关系,不会控制地价上涨,不会让房企资金链断,不会让银行不贷款给房企。
时代周报:但不动产登记制度建设的启动能否逼出部分存量二手房?
谢逸枫:这个是会的,上海易居房地产研究院的有关数据显示,2013年3月份上海二手房库存为131869套,在2013年4月,国务院办公厅发文首次明确2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》时,房主明显加快挂牌,当月上海二手房库存便跃升至133073套。
时代周报:这说明这一政策对房地产市场的确有威慑力。
谢逸枫:不动产登记条例出台,能逼出部分存量二手房,但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。因为市场供应总量主要是以商品房为主,二手房只是补充,所以,二手房的供应虽有增加,但不会对市场总体供应以及商品房的供应产生直接影响。房价是供给者与需求者间讨价还价的过程,可以预见的是在未来中国经济的增长过程中,刚需是主体,保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。未来房价是否上涨,则主要取决于供给。
推动房产税和反腐
时代周报:不动产统一登记制度实施后,对房产税会产生怎样的影响?
谢逸枫:提起不动产登记,人们首先想到的是房产登记,然后是房产税,再后面是多套房挤出,最后是房价回落,这是惯常的逻辑。其实,不动产包含比房产更宽泛的内容,比如,土地、草原、林地、水域。不动产登记更大的意义在于制度突破。不动产统一登记和房地产税征收扩围之间存在着内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。从房地产税开征的前期准备来看,如果要征房地产税,应对其征税对象有个全面的调查与评估,不动产登记条例出台是为开征房地产税做准备的。
时代周报:除了不动产登记制度,房产税全面开征还需要哪些保障?
谢逸枫:不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是房产税全面开征的两大必要技术前提。但房地产税是否全面开征需要具备多个条件,如立法准备、财税体制改革、大众心理成熟程度、信息条件等。不动产统一登记一旦突破,将促进楼市调控的长效机制建设,为房地产税征收创条件,预示着房地产税征收脚步将加速。
虽然住房和城乡建设部曾连续两年表态将数百城市住房信息进行联网,但囿于历史因素,联网工作的进展情况并非十分顺利。统一的信息技术平台是住房信息联网工作获得突破的瓶颈,而不动产登记制度的推进,也需要在解决这一技术基础上才能顺利完成。
时代周报:怎样看不动产统一登记制度对房地产市场的影响?
谢逸枫:建立不动产统一登记制度,和住房信息联网一样,是房地产调控长效机制的基础数据工程,是承认公示和保护百姓权利。只有完成不动产登记、住房信息联网等长效机制的基础工作,从土地、金融、财税等方面进行改革,才能真正形成房地产长效调控机制。不动产登记只是基础的信息采集工作。建立统一登记的难点在于涉及到个人私有财产或者隐私,人们存在理解上的误差,不愿意配合,这与国人“有财不外露”的观念有关,同时也存在个人财产信息泄露的危险。但据多方报道显示,即将在今年6月出台的不动产登记条例,以人查房或仍被严格禁止。
时代周报:怎么看不动产统一登记对反腐工作的影响?
谢逸枫:不动产统一登记虽然不是专门针对反腐,但它所形成的数据系统可以为反腐提供帮助,而现在“以人查房”被限制,依靠它来反腐的效果就会大打折扣,但对于违规持有房产的公务员来说仍有震慑作用。因此,反腐只涉及官员群体,明显属于一个制度次生问题,需要后续推出相关的官员财产公示制度。
时代周报:你对2014年的房价持怎样的观点?
谢逸枫:中央房地产调控转向了以保障房和住房供应体系为主的思路与调控长性机制的改革方向,在经历了2012年复苏和2013年繁荣之后,预计2014年全国房地产市场将是“高位盘整、区域分化、逐步平稳、分类调控”的态势,全年稳中有升,先扬后稳。2014年上半年将延续2013年下半年的态势,多数供应指标继续增长,甚至增幅还将有所扩大,但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整体温度有所降低,成交量和价格将趋稳。而中央调控告别一刀切,地方调控分类处理。调控权下放,地方政府因地制宜。但我还是要重申,房价的涨落和不动产统一登记的关系不大。
