商品房销售降温 土地价格却攀升
开发商拿地为何仍热情高涨(市场观察)
新年伊始,很多城市商品房销售有所降温,然而,土地价格却持续攀升,开发商拿地热情有增无减,多地出现“地王”。地价高企,未来房价下跌似乎变得渺茫。专家指出,高地价背后的主要推手是土地财政,从中长期看,要从改革财税制度来解决。
【“面粉贵过面包”】
2014年开始,多地商品房销售量相应下降。据有关统计,1月上旬,北京区域新增出售房源挂牌量比上月同期降低了12%。不仅一线城市,其他部分城市楼市销售也有减缓。有信息显示,2014年的前12天中,全国主要的54个重点城市新房销售下降,相比2013年12月初环比下降20%。
销售虽有点冷,但地产商拿地的热情丝毫未减,不断拍出地价新高,出现了“面粉贵过面包”现象。1月20日,北京市土地整理储备中心宣布,其门头沟新城MC16-073地块经公开招标,最终由3家公司联合体以58.66亿元获得,北京历史上新的总价“地王”由此产生,溢价率近50%。最近,上海锦绣投资以490%的溢价率、1.5万元/平方米的楼板价,令自贸区概念下的上海临港新城土地市场价格猛涨。1月9日,合肥市在马年首拍中,拍出了2370万/亩的地王价格。
据统计,1月份,京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元,仅北京一地,土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。有业内人士预计,部分地区地价年内将翻番。
显然,高地价意味着将进一步推高房价,人们期盼已久的房价下跌又要化为泡影了。中原地产市场研究部总监张大伟分析指出,如果全国主要城市出现的地王要达到正常的赢利,市场售价需要在一年内再涨50%,否则地王入市的风险将非常大。
【土地财政是推手】
最近商品房销售降温有节假日原因,还有一部分人在观望房价未来走势。“长期高企的房价让普通百姓没有能力购买,这部分刚需被挤出市场也是销售下降的一个原因。”中国国际经济交流中心战略研究部副研究员张茉楠在接受本报记者采访时指出。
地价走高并非新近之事。国土资源部近日发布的数据显示,2013年中国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。
地价持续攀升有多方面原因。业内人士分析,一二线城市尤其是一线城市短期内土地供应总量仍然偏少,市场供求关系仍较为紧张。因一二线城市具有比较好的市场成长空间,有实力的房企则不遗余力拿地。
固然开发商不惜高价拿地炒高了地价,但高地价的根源还在于土地财政。众所周知,土地出让金在地方财政收入中占比很高,土地财政成为高房价一个重要推手。有统计显示,10年前地价在整个房价中大概只占20%,近几年则上升到60%甚至更高。
近来推高地价还有一个特别的因素,张茉楠说,很多地方债务偿还期限逼近,政府还债压力大,卖地能获得很大一笔收入以缓解债务压力。还有些地方经济下行压力大,财政收入从实体经济获取的份额不多,只有卖地了。
【改变依赖土地收入模式】
要让房子降价,重要的一条是把土地价格降下来。可在短期内解决这一问题并非易事。“从中长期看,要通过财税制度改革来解决,但短期内很难改变现状。” 张茉楠说。
张茉楠认为,房地产问题是中国经济结构长期失衡的结果,长年积累的矛盾积重难返,短时间内靠一两项政策解决,就又回到行政主导市场的老路子上了。而用市场的办法解决,则需要较长时间。2014年房产税有可能再提上议事日程,但开始时主要在面上推广,房产税占地方财政收入比例不会高,所以,短期内卖地还是地方财政的重要收入。
要改变地方政府对土地出让金的依赖,财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为,关键是完善地方税体系。他说,营改增之后就面临着需要调整地方税的配置。合并一些地方零碎的小税种,把现在属于中央的有些税种配置为地方税。
中国东方证券首席经济学家邵宇建议,开征财产税,包括房产税和遗产税,让地方政府主要的财力来源支柱由财产税构成(50%以上);把过去直接依赖土地出让收入的模式转变为由市场化土地流转的监督管理和配套支持。
