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地价涨了,房价会接着涨吗
2013年全国土地收入首超4万亿元,6年累计收入15.6万亿元
地王频出的2013年,最终给中国土地市场竖起了新的标杆:财政部最新数据显示,2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元,这创出了土地市场有史以来的新高。而且自2008年以来,6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。
多位业内人士指出,数字背后,地价的不断上涨是重要原因。而地价上涨或又将助推高房价,面包与面粉之间的游戏和争议又将上演。
土地总收入超4万亿创新高
刚刚过去的一年,地方政府的钱包明显鼓了起来。财政部国库司日前发布的一份报告显示,2013年地方政府性基金收入(本级)48007亿元,同比增长40.3%。
对于地方政府性基金收入在2013年呈现出迅速增加的态势,究其原因,财政部的报告指出,主要是土地出让合同成交价款增加较多:国有土地使用权出让收入41250亿元,比上年增加12732亿元,增长44.6%。这是国有土地使用权出让收入首次突破4万亿元。同时,土地收入占地方政府基金收入的比重高达86%。
专家指出,虽然地方政府性基金收入并不在目前地方财政收入的统计口径中,但数据显示,土地财政仍然是地方财政收入的重要支撑。
多个地方的土地市场印证了这种走势。以北京为例,2013年北京共出让土地建筑面积达2380万平方米,总地价1822亿元,创北京土地市场新高。而在杭州,2013年土地成交200多宗,入账1300多亿元,同比增长110%以上,比2009年高出近300亿;其中主城区成交100宗,出让收入为840.77亿,同比增98%。
《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现,该数据在2012年为28517亿元,2011年为33173亿元,2010年为29109.94亿元,2009年是13964.76亿元,2008年则是10375亿元。2008—2013年,地方政府国有土地使用权出让收入合计达15.6万亿元。
量价齐涨助推地价狂飙
对于2013年全国土地使用权出让收入总价创历史性新高,上海易居房地产研究院研究员朱光表示,从市场表现来看,主要是两个原因,一是土地成交数量出现增长,二是土地成交均价在上涨。
国家统计局日前公布的数据显示,2013年,房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%;土地成交价款9918亿元,增长33.9%。
朱光告诉《中国经济周刊》记者,从近年来的土地购置面积走势看,2012年年初以后,市场供应冷清,企业拿地意愿较弱,土地购置面积同比步入下跌区间,但下半年随着优质地块入市,供地增加,企业拿地意愿回升。2013年以来,土地市场伴随楼市回暖日益火爆,龙头企业集中拿地,土地购置面积同比再次反弹向上。
另据测算,2013年,全国房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米,同比增长23%。
朱光表示,从近年来土地价格走势看,2011年在国家楼市调控背景下,市场转冷,开发商拿地更显谨慎与理性,土地价格出现回落。2012年,在房地产市场出现反转的大环境下,土地市场也先抑后扬,带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年,楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王,但房企拿地势头不减,同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出一些优质地块,市场竞争活跃,也导致土地价格继续上扬。
2013年8月26日,《中国经济周刊》发布的《2013年中国地王图》数据显示,2013年以来,各大房企在全国跑马圈地,部分城市的地王价格创出了史无前例的新高。在北京、上海、广州、杭州等城市,地王一浪高过一浪。以上海为例,2013年5月9日,浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价,最终被一家台湾企业Maxbase Holdings limite以12.12亿元拍得,楼面单价为39932元/平方米,溢价率高达47.5%,打破了2011年以来的上海土地成交纪录。不料,这一纪录仅仅持续了几小时,同一区域A09B-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9.78亿元摘得,成交楼面单价高达40079元/平方米,成为单价地王。
地方政府降房价的决心大打折扣?
2013年土地市场量价齐升的势头已经延续到2014年。今年1月,多个城市的土地市场依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面积就高达344万平方米,成交总价高达406亿元,土地收入同比大幅增长。
上海易居房地产研究院2月11日的报告显示,1月,包括北京在内的10个典型城市土地成交建筑面积2636万平方米,环比下降24.7%,同比增长1.3%;土地出让金收入1436亿元,环比增长56.6%,同比增长155.2%;土地成交均价为5449元/平方米,环比增长108%,同比增长151.9%。
多位业内人士表示,面粉涨价了,面包自然会涨价。同理,地价的进一步上涨,无疑将为房价上涨提供新的动力,毕竟土地是房价成本的重头。而且土地收入的不断增加,表明了地方政府对卖地更加依赖,未来地方政府降房价的决心将大打折扣。
记者在北京走访发现,由于地价的高涨,位于北京东五环望京区域一项目的开盘价已经高达9万多元/平方米,而去年同质的周边项目仅卖到5万~6万元/平方米,这一新价码被多位业内人士惊叹为天价。
朱光表示,尽管地价有所上涨,但是同时供应量也有所增加,这或许将对房价产生一定的抑制。
对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,2013年北京商业住宅用地供应总量较2012年增加了两倍,达到978万平方米,其中满足民生住房的比例达到70%,这表明在政府着力建立行业长效机制的背景下,是要通过增加市场供应、遏制投机保障刚需,来调控市场。
值得警惕的是,一线城市的高地价正在向部分二线城市蔓延。上海易居房地产研究院的数据显示,今年1月,二线典型城市土地成交均价2986元/平方米,环比增长86.2%,同比增长78.9%,土地价格快速上升。
朱光分析表示,主要是近期一线城市土地市场竞争激烈,部分房企将战略目光转向二线城市,拉动了二线城市土地价格的上行。在部分供应量相对较大的二三四线城市,如果地价进一步上涨,其市场风险必然将会加剧,投资者不可太过盲目。
