楼市真的走到崩盘边缘了吗?
上周,随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出,“楼市崩盘论”再次发酵。尽管上月的统计局数据显示全国房价仍在普涨,各地土地市场仍在升温,但关于中国楼市在2014年的前途,很多人却并不看好。
其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味:王石说今年“形势不妙”;王健林对今年楼市“并不乐观”;任志强表示“不要对2014年太抱希望”。2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗?
2014年房价不一定会全面上涨,因为城市之间的分化已十分明显,今年楼市并不乐观。现在很多二线城市供应量过剩,房子已经出现卖不动的迹象,更不用提三、四线城市。
——万达集团董事长王健林
不能讲直接对房地产的政策才叫调控,货币政策也是调控。今年内地房地产行业形势不妙。没有价格永远增长的房地产市场。精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!
——万科董事局主席王石
2014年跟2013年比,我们认为房价增幅会大幅下滑。很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观的。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。不要对2014年太抱希望。
——华远地产董事长任志强
预计今年6月全国房地产登记系统启动之后,房屋过剩问题也将水落石出,现在这个问题非常突出,金融部门都在做准备,大家都说今年实体经济要出问题,首先就是房地产出问题。
——社科院副院长李扬
上周,随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出,“楼市崩盘论”再次发酵。尽管上月的统计局数据显示全国房价仍在普涨,各地土地市场仍在升温,但关于中国楼市在2014年的前途,很多人却并不看好。
其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味:王石说今年“形势不妙”;王健林对今年楼市“并不乐观”;任志强表示“不要对2014年太抱希望”。2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗?
马光远:今年房价下跌是大概率事件?
◎马光远(经济学家)
2014年的房地产市场注定是不平凡的一年。土地市场的火爆,与开年之际市场量价齐跌的表现为马年房地产市场奠定了极其“诡异”的基调:在经济持续减速已成定局的情况下,中国房地产将何去何从,中国房价对中国宏观经济会造成什么样的影响?这些都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。
就土地市场而言,2014年开年伊始,包括京沪在内的一线城市的土地市场仍然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地,累计成交金额405.92亿,超过了去年同期的7倍。但与土地市场的火爆冰火两重天的是,1月北京商品住宅成交仅仅6908套,成交面积74.42万平方米,无论是环比,还是同比,都暴跌近50%。在成交暴跌的同时,北京对高价楼盘开始解禁,1月份3个超过6万元的高价房获批,最高者每平方米达到9.5万元,但这些高价楼盘的入市,并没有带动楼市的回升,一线城市的楼市在经历2013年的疯涨之后,开始陷入了犹豫。
与此相对应,在对房价未来的预判上,看空者明显增多。最近引起最多关注的言论是中国社科院副院长李扬。中国宏观经济2014年面临经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产等五大风险。他认为,随着不动产统一登记以及信息联网的实施,住房过剩问题也可能露出水面,金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。同时,美国加大QE退出力度以及由此引发的新兴市场的动荡更加剧了中国房地产市场未来的不确定。春节前后,信托行业相继爆出可能违约的信息,如果深究,也和房地产行业不无关系。甚至香港房地产市场的降价,也引发了内地舆论关于房价未来的恐慌。
如此种种,已经明白无误地预示,2014年中国房地产市场绝非很多人乐观的看法,只是简单的市场分化:一、二线城市继续上涨,而供应已经过剩的三、四线及以下城市房价下跌。
从目前的市场表现看,由于各种因素的影响,中国房地产的预期可能逆转,并导致整体房地产市场疲软,房价下跌。首先,从过去十多年房价上涨的三大引擎——货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看,最起码有两大引擎已经趋于熄火:一是货币超发,货币超发盛宴的结束,一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关,另一方面和美联储退出之后,全球流动性盛宴宣告结束有关。美国经济复苏、美元走强意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束,新兴市场在未来至少5年将面临流动性短缺问题,这将迫使中国央行被动收缩货币,对于中国的房地产而言,货币的收紧对于快速上涨的房价是最致命的。
第二,自2012年开始,中国经济事实上已经告别了高速增长,包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。除了这两个因素之外,事实上,从供求关系而言,笔者在去年就一直强调,就中国房地产的周期而言,需求最旺盛的阶段已经结束,从总量看,中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平方米,住房供求已经基本平衡。
事实上,对于中国的房地产而言,房价继续上涨短期倒未必影响宏观经济的稳定。我们担心的是,已经极度依赖房地产的中国经济,能否承担房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转,一旦房价整体下降,无论是中国宏观经济,还是所有的老百姓,都可能要为房价的下降而付出惨重代价。中国目前的宏观经济对于房地产的过度依赖也意味着,房价一旦下跌,中国经济增长的日子也必将到头,为了应对房地产下跌的风险,深层领域的改革和结构调整必然要为应付房地产引发的风险而让路,这是一个大概率事件。因此,就未来的房地产政策而言,一定要将未来房价的下跌后政策的应对提上极其重要的地位。要化解房地产风险,除了加快土地制度改革等一系列长效措施的建设之外,更重要的,高层应该对中国房地产目前的风险进行全面评估,并做好房地产引发系统风险的政策应对。
目前尽管风险凸显的只有三、四线城市,但就全局而言,2014年房价预期逆转的可能极大。就中国经济而言,没有比房价下跌更大的风险了。
冯海宁:中国楼市不可能崩盘
◎冯海宁(专栏财经作家)
杭州一个楼盘18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后,距这个楼盘不远的一个楼盘马上迎战,直降数千元,以13800元/平方米的均价应战。而在江苏常州,一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。
这是来自部分楼盘的降价消息。另外,国家统计局公布的最新数据显示,1月份全国房价环比下降城市增至6个。市场更传言多家银行停止房地产贷款,众券商急议后市。再加上香港楼市降价在先,已经有香港媒体评论称“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。还有一些媒体文章或博客文章把当前楼市表现与“崩盘”一词联系起来,给公众的印象是,中国楼市离 “崩盘”似乎已经不远了。
个别业内人士和学者也公开看衰中国楼市,比如,地产大腕王石用“非常不妙”表达看法。中国社科院副院长李扬表示,“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”种种迹象显示,楼市现状确实不妙。而很多网友则为种种楼市不妙的消息在欢呼,甚至一些人认为只有“崩盘”房价才能回归合理,才能拯救中国楼市,但在笔者看来,期待“崩盘”不理性。
不可否认,从“房屋租售比”、“房价收入比”等指标来衡量,中国楼市几年前就有很多“泡沫”。宏观调控政策多次干预房价,目的也在于挤出楼市“泡沫”,但效果有限。而且,去年部分三、四线城市爆出的“鬼城”——房屋过剩现象,也进一步证实部分城市房地产“泡沫”很严重。
但据笔者观察,即使说中国楼市距离“崩盘”不远,但仍没有可能发生“崩盘”。
首先,目前选择降价的楼盘只是个案,是否扩大还有待观察。尽管从楼盘整体涨价到个别楼盘降价,也说明一些问题(比如说部分区域房屋供应过剩等),但也要认识到,某个楼盘降价也与开发商自身的市场策略、项目特点以及资金情况等有关。不是每个楼盘每个开发商都面临同样问题。如果观察楼市分不清个案和整体,就会陷入偏激。
其次,要认识到中国楼市已经发生“分化”这个特点。如今,虽然部分三、四线城市房屋过剩,已经出现房价下降或者房价下降即将出现,但以省会城市为主的二线城市房价下降的迹象并不明显,至于四个一线城市,房价上涨幅度仍然较快。即使个别城市房价全面下降,也不等于中国楼市要“崩盘”,因为每个城市的资源、人口、房屋供应等情况都不一样。
再者,中国政府层面不会允许楼市“崩盘”。比如,日本曾因为房地产泡沫破裂而导致经济停滞10年之久。由于我国房地产对金融业、地方财政、中国经济实际影响更大,一旦发生楼市“崩盘”,后果很可能比日本情况严重许多。所以,政府是不容许“崩盘”发生的。何况,中国楼市还是 “政策市”,很多生产要素掌握在政府手里,有能力避免“崩盘”。
尽管笔者不认为中国楼市“崩盘”会发生,但还是要提醒有关方面,有必要为部分楼盘价格下降做好准备,或者为部分城市房价下降做好准备,毕竟,在市场经济中房价有涨就有跌,中国楼市经历长期“牛市”,出现“熊市”也很正常。
更重要的是,要主动、有效挤出“泡沫”让楼市“软着陆”。
谭浩俊:楼市去哪儿?进入真正考验期
◎谭浩俊(财经评论人)
近一段时间以来,围绕楼市的消息很多。从总体上讲,都是一些负面的、对楼市不利的消息。而这些消息的综合作用,则是加速楼市负面消息的扩大。
有人说,楼市将面临崩盘的考验。特别是三、四线城市,崩盘的危险性更大。也有人说,楼市崩盘的可能性不大,但风险会越来越大,大幅降价的可能性也会很大。笔者的观点是,不管会不会出现崩盘,也不管会出现怎样的风险。有一点可以肯定,那就是楼市已进入真正的考验期,考验楼市的时间真的到来了。
从开发商的角度来看,一些大型开发企业,已经开始调整策略,从三、四线城市、城市边缘地带重新向一、二线城市和城市中心地带转移,特别是北上广等中心城市,再次成为了开发企业青睐的地方。相关地块的价格,也逆势而上,屡创新高。
大型开发企业的这种策略调整,预示着三、四线城市的降价风险在加大,中小开发企业被套的可能性也在加大。一旦形成恶性循环,三、四线城市的房价将出现对中小开发企业致命的下跌。
这对政府来说,特别是过度依赖“土地财政”和房地产的地方来说,经济增长、财政收入、居民就业、收入增长等,都将面临十分严峻的考验。如何化解这些矛盾,对已经习惯于利用楼市作支撑的地方政府来说,确实是一道难题。
将面临严峻考验的,还有前些年对楼市过于乐观、对开发企业过于热情的银行。市场传言,已有多家银行开始停止涉房贷款,不仅对个人如此,对开发企业也如此。
虽然经过全面了解,并不是所有银行都停止涉房贷款,且只是暂停,而不是完全将大门关闭,但是,这样做的直接后果,就是引发楼市的恐慌。大型开发企业调整经营策略,不就是因为看到了三、四线城市以及城市边缘地带的风险吗?而这样的风险,传导到银行,不就是停止涉房贷款,并抓紧收贷吗?而一旦银行做出不利于开发企业的举动,对楼市来说,无疑是雪上加霜,会加速楼市状况的恶化。
尤其需要注意的是,在美国经济复苏状况不断好转,美元升值预期不断增强的情况下,人民币贬值的可能性也变得越来越大。2月24日,来自中国外汇交易中心的数据显示,人民币兑美元的中间价报6.1189,这已是人民币兑美元连续第5个交易日下跌。还有报道称,美联储按期就将讨论是否加息的问题。一旦美元步入升值通道,国际资本就将迅速向美国回流。到时候,楼市、股市都将面临更加严峻的考验。
中国经济不可能总在房地产的拉动下前行。而房地产对中国经济的拉动作用,已经走到了尽头。如果继续依赖房地产的拉动作用,风险将越积越多。到底该如何处置可能出现的风险,已到了需要决策层拿出足够的智慧和魄力的时候了。房地产崩盘,不可取。但一直火爆,更不可取。中国经济不能“硬着陆”,房地产同样不能“硬着陆”。
楼市已进入真正的考验期,而这种考验,不只是对开发商,也针对地方政府、银行,以及整个中国经济。
