楼市这是怎么了?与以往的“涨声”不同,这两天从长三角传出来的则是降价声,杭州一楼盘降5000元,近乎“腰折”。那么,石家庄楼市在经历了2013年“史上最严整顿”年之后,2014年将走向哪里?业界普遍认为,2013年受专项整治等客观因素的影响,销售计划受到了影响,但新的一年,在证件齐全,需求旺盛的情况下,会将去年的能量释放出来。业内人士分析,石家庄房地产市场仍处于供小于求的状态,因此2014年石家庄房价出现下降的可能性不大。
数据分析
A呈现元素:环比数据+成交面积+业界分析
早春楼市不逊色购房需求支撑淡季不淡
日前,石家庄市住房局相关部门公布的2014年1月份数据显示:石家庄市商品房成交80.78万平方米。其中,商铺住宅成交52.18万平方米,环比分别上涨117.39%和53.98%,高于往年同期上涨幅度。商品房成交备案方面,2014年1月份,石家庄商品房成交55.1万平方米,环比上涨12.12%,商品住宅成交46.34万平方米,环比上涨23.34%。
预售合同备案方面,2014年1月份石家庄商品房成交52.02万平方米,环比涨7.81%;商铺住宅成交44.13万平方米,环比涨19.41%。现房销售方面,2014年1月份,石家庄商品房成交3.08万平方米,环比涨246%;商品住宅成交2.21万平方米,环比涨260%。明显高于往年同期上涨幅度。
2014年1月份石家庄房地产市场,无论从成交、备案或是销售方面都呈现上扬态势,石家庄市房协副会长李水源表示,造成今年1月份数据反常存在两方面原因,一方面,购房者看不透,尤其是对今年政策的发展看不透,不知道新一届政府调控力度是增强还是减弱;另一方面,恰逢春节,楼盘打折优惠程度较高,吸引了购房者,从而促进成交。
据了解,春节期间石家庄诸多项目售楼处并未处于“冰封”状态,部分楼盘由于到访人数猛增促使提前营业。位于新华区的林荫大院项目在正月初四开始轮班,首日来访量非常可观,第二天即开始全面营业。春节期间项目的表现为,初五到初七到访量平均为15-20组/天,初八开始到访客户数量开始大幅上涨,达到20-30组/天的规模,购房者购房热情高涨。
2014年上半年,林荫大院将同时推出三种产品:楼王、普通住宅和单身公寓。其中,楼王的户型将呈现进一步的创新;160平方米两梯两户户型房源表现紧俏,价位将得到进一步提升。
市房协副会长李水源:从2014年1月1日至2月8日,石家庄市房管局共开出房产证明3774份,2012年1-2月份共开出了2000份左右,对比2012年涨幅超80%。由此可见,强大的购房需求也是催生1月份淡季不淡的主要因素。
此外,业内人士还分析,虽然杭州长三角一带的房价有所下降,但石家庄不会出现这一现象,石家庄是一个正在蓬勃发展的现代大都市,这座城市正向500万人口的发展目标迈进。另外,石家庄房价与全国各大省会城市相比相对较低,也就是说,石家庄的房价有其上升的空间,但随着“严查冲击波”的持续实施,石家庄楼市将会呈现出较为良好的健康发展趋势,也仍将处于稳中略升、平稳过渡的态势。
区域呈现
B呈现元素:项目补证+各区表现+涨幅数据
稳健开局未来或将出现成交高峰
值得关注的是2014年1月7日,石家庄国土资源局发布了2014年首批国有建设用地使用权公开出让公告,挂牌截止日期为春节过后的2月13日,共包含13宗土地,其中11宗土地有在建项目,初步估计至少有9个项目补证,不仅有奥北公元、瀚唐、紫晶悦城等大盘,还有一些体量不大的未知楼盘。由此可见,在经历了长达半年的史上最严楼市整顿后,项目补证进度有加快迹象。这无疑给刚刚开始的2014楼市开了个好头。
2014年1月,河北省两会和石家庄两会先后召开,虽然没有明确提及具体的房地产政策,但是会上提出的推动环省会9个新市镇建设、推进“正定新区”建设、启动“正定新区”地铁建设、“做优做强”核心商圈等政策都和房地产市场息息相关,对2014年石家庄房地产市场都有积极影响。
虽然2014年第一个月的房地产受春节假期影响其成交有所下降,但业内人士分析,种种迹象表明今年石家庄房地产市场仍将保持较快增长,未来仍有可能出现成交高峰。
另外,根据中国指数研究院2月1日发布《2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,2014年1月石家庄住宅均价6496元/平方米,环比上涨0.43%。
截至2014年1月10日,石家庄2014年楼盘最新报价中,统计107个样本楼盘有涨价盘16个。按区域划分,涨价楼盘分布为:桥东区3个,桥西区3个,新华区占2个,裕华区2个,长安区3个,开发区3个。
同时,据数据显示,1月份价格调整项目大多为住宅部分,虽然大多楼盘涨幅保持在每平方米100元至每平方米500元不等,但也有楼盘价格出现大幅变动,个别楼盘甚至出现上涨每平方米1000元的变动。
分析指出涨价幅度相对以往月份较小,此次涨价楼盘数目各区域基本持平。总体来看,石家庄2014年1月商品房价格较为平缓。
土地出让
C呈现元素:大鳄来石+14亿拿地+核心商圈
华润置地(橡树湾润景公馆)14亿来石拿地
单价创新高预示楼市空间
2月21日下午,石家庄市备受关注的[2014]001号国有建设用地公开出让活动在石家庄市公共资源交易中心进行,华润置地旗下的弘隆控股有限公司以底价14.3亿元成功竞得[2014]001号地,高达1993.3万元/亩,单价创出新高。这也是继富力、恒大、万科、绿城等之后国内又一地产大鳄落子石家庄。
石家庄市[2014]001号地东至黎明街、西至中华大街、南至自强路、北至中山路,为纯商服用地,土地面积47825.5平方米,约合71.74亩,底价14.3亿元,地块单价为1993.3万元/亩。该地块本应于2月13日的拍卖活动中登场,但该批次并未出现这一地块。
21日下午的拍卖过程中,并未出现其他竞争者,最终001号地以底价被弘隆控股有限公司拍得。该公司为华润置地旗下的子公司。
值得注意的是,该地块单价达到了1993.3万元/亩,计算楼面价约3517.69元/平方米。这也是石家庄地价单价新高。有业内人士表示,该地块位于石家庄核心商圈,周边商服项目云集,地理位置优越,交通便利,而且该地块拆迁基本完成,因此单价较高也是必然。
据统计,华润也是继富力地产(富力又一城富力盛悦居)、恒大、路劲、保利、万达、绿城和中铁景旭等地产大鳄之后,又一落子石家庄的知名地产集团。
分析报告显示,2013年石家庄土地市场和商品房市场呈现出“齐头并进”的态势。在土地市场上,虽然绝大多数地块仍是底价成交,“补票”趋势不减,但出让土地总价、土地均价均呈现一路高涨的态势。
而2014年开年石家庄土地市场即出现集中上市。2月13日下午,石家庄2014年首批国有建设用地公开出让活动在石家庄市公共资源交易中心拍卖厅举行。本次公开出让的[2014]002-013号地块,12宗土地全部底价成交,总出让面积462518.78平方米,约合693.75亩,土地成交总价35.84亿元。
业界观察
D呈现元素:看空看好+120平方米+“刚需”释放
120平方米以上户型逆势而上,“刚需”旺盛省会房价下降可能性不大
2014年2月24日国家统计局发布了《2014年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,石家庄新建住宅价格1月份环比上涨0.6%,同比上涨9.7%;唐山环比上涨0.4%,同比上涨2%;秦皇岛环比上涨0.3%,同比上涨7.1%。
2014年以来,业内人士对楼市未来走向产生了较大分歧:看空和看好的判断均大量存在。
近日,湖北襄阳一楼盘开发商资金链断裂被撤销预售证,杭州、常州等多地的部分楼盘价格“跳水”等利空消息不断增多,楼市是否将行至“拐点”,成为舆论关注的焦点。经济学家马光远认为,2014年房价下跌是大概率事件。
不过,也有业内人士认为部分城市房价下降是“假摔”。此番降价部分原因是新年促销,还有一些是解决历史定价过高问题,房价实际没有降,只有个别存量过大的城市或板块会降。
具体到石家庄楼市,一些楼盘已经上调或表示2014年将上调房价。比如,石家庄市桥西区一个楼盘已由年前的4600元/平方米调整为5700元/平方米,涨价1100元/平方米。另外一个楼盘也在岁末年初一口气涨了1000元/平方米左右。
与此同时,今年省会市场的“中大户型”的成交所占比重逐渐凸显出来,在自住型需求占据市场主流的形势下,改善型需求日益抬头。据石家庄市房管局网站公布的官方数据和石家庄搜房网数据中心监控结果,2014年1月份,中大户型面积段(120-150平方米及150平方米以上)逆势而上,成交大涨,尤其是120-150平方米户型的销售备案量达到了816套,超过了80-100平米的刚需户型销量,较2013年12月大涨187.32%。
从各面积段的成交套数和面积来看,石家庄商品住房80平方米以下以及100-120平方米面积段的中小户型成交量下降明显,而120-150平方米以上备案套数出现明显大涨。
石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源认为,石家庄房地产市场仍处于供小于求的状态,因此2014年石家庄房价出现下降的可能性不大,但是由于2013年“刚需”得到有效释放,房价上涨幅度会有所下降。
