没有出乎意料,4月24日,北京土地市场集中推出的6宗地块再次迎来了出让的小高峰。
在该这6宗块顺利成交之后,北京2014年的土地出让收入已经突破1000亿元,达1069.63亿元。与全国多地土地市场转冷的情况相比,北京今年供地节奏加快,地价依旧上涨。
土地出让金的暴涨不仅可以看出北京土地市场供求关系的变化,品牌房企不惜代价扎堆抢地挤占市场。另一方面也可以看出,北京对土地财政依赖程度未减。这个超大城市在逐渐完成转型升级的过程中,如何将土地财政与促进城市建设发展相协调仍是应该被关注的命题。
4月吸金271亿元
4月24日,出让的6宗地块分别是海淀区中关村翠湖科技园地块和大兴区的5宗地块案,其中,大兴黄村占2宗,北京经济技术开发区有3宗,这5地块成交总价达95.73亿元。
其中,最为热门的是大兴黄村地块,共吸引了包括保利首开联合体、华远、合景泰富、恒大、福建正荣在内的11家房企参与竞拍。经过近200轮举牌后,恒大地产以总价41.6亿元、现场竞配36752平方米的条件摘得大兴黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地,该地块起始价14.86亿元,溢价率高达180%,商业部分折合楼面价2.9万元/平方米。
中国房地产报记者了解到,这是恒大在北京拿的第五宗地,包括沙河、豆各庄、东坝和来广营4幅地块。至此,恒大在进入北京短短不到一年的时间里拿地共花去189.45亿元。
整个4月,北京土地市场的发力节奏都十分平稳,每周一次左右的集中供地都能迎来盆满钵满。仅4月单月,土地吸金便达271.1亿元。
早在3月26日全国两会后首次土地拍卖会上,土地市场的几个基本基调已经初露端倪。首先今年的供地特点十分明显,凡是含住宅类的供地无一例外地都涵盖保障房的建设,尤其以自住商品房的配建最为常见。其次,距离城区较近的位置成为热点,“面粉超过面包”的情况频现,远郊区地块受关注度降低。
在3月26日那场土地拍卖中,中铁建以溢价率49%摘得大兴旧宫地块引来了众房企的惊异,但事实证明,在以自住商品房供地为主的情况下,商品房土地价格已经不可同日而语。而如今,诸多房企已经在近一个月的实际操练中认清了这一点,所以在拿地价格上越发的“无底线”。
全年有望突破2000亿元
链家地产市场研究部张旭认为,北京市政府从去年四季度公布自住型商品住房政策之后就开始密集实施,土地市场方面,自住房配给面积和比例大幅提高。在较短的时间内,就已经有8个自住型商品住房项目入市,提供房源近1.5万套。按照计划,今年会成交可供5万套房源的自住型商品住房用地。
根据今年的总体供地计划,接下来北京还有很多地块推出,而自住商品房仍有3.5万套的供应空间。可以看出,自住商品房用地在此轮土地热潮中扮演了十分关键的角色,自住商品房用地将商品房楼面价抬高,加上北京供地节奏加快,土地出让金自然连连升高,今年北京土地出让金极有可能创下新高。与此同时,也可以看出政策制定的巧妙,满足增加住房供应的同时土地财政收入也通过土地价值的升高有所增加。
“由于自住型商品房的加入,刚需项目销售难度加大,而北京高端市场又有望放开限制,令房企加深了对优质宅地‘放手一搏’的决心。”亚豪研究机构副总经理高珊表示。
北京土地市场土地出让金史上仅有三次突破千亿,分别是2010年、2011年以及2013年。从时间节点上来看,2010年和2011年接近年尾才突破,2013年是8月份突破千亿。但今年,在4月份就超过千亿。而全年进程仅过了1/3。
对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,以今年的供地情况来看,北京全年土地出让金将至少超过2000亿元。
土地财政依赖结难解
前不久,由中国经济研究院发布的我国23省份“土地财政依赖度排名”中,排名靠前的北京在“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值上名列第一。
根据北京市审计局公布,截至2012年底,北京土地偿债规模高达3601.27亿元,位列23个省份之首。而截至2013年6月,北京市县两级政府债务余额为6496亿元,最近三年年均增长33%。据此测算,截至2013年底,北京市地方债规模应当在6000亿元上下,即北京市土地偿债在整体债务中的份额应在50%~60%。
由此可见,土地出让金对于北京的重要程度。国家发改委城市和小城镇发展研究组中心主任李铁提出,燕郊住着十几万北京人不敢修轻轨,怕北京房价跌下来,影响北京土地出让收入,北京靠土地出让金来解决自身的基础设施建设。
“土地的价值是供求关系的反映,也是城市资源的反映,目前北京土地出让金占财政收入的比重还是挺大的,回避不了土地财政这个问题。”首经贸大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受中国房地产报记者采访时对北京土地出让金增长的现象进行了分析。
对于北京来说,拆迁成本逐年增加及城市扩大带来的基础设施配套逐步完善都敦促政府快速从土地财政中吸取资金。
“土地财政依赖这个结难解,对于平抑地价来说,最好的办法还是增加土地供应,从现在房企争抢的局面来看,供应还是远远不足的。”赵秀池认为,未来北京财政收入的构成将由“房地产业一枝独秀”向房地产、金融、服务业等多点支撑的格局转移。
