4月26日,上海下着瓢泼大雨,而浦东新区唐镇,一个中高端楼盘销售点前人山人海,私家车把马路围得水泄不通,意向购房户顾军关注此楼盘多时,听说此次降价才冒雨前来。“每平方米楼面价18199元,如果装修标准按1万元算,开发商几乎贴着成本卖房。现在差不多七折多吧。”顾军笑着说,原来该楼盘售价每平方米5万多元,现在是3万元多一点,还带精装修。
这仅仅是上海开发商促销推盘回笼资金的一个缩影。笔者了解到,这样的降价在近期上海地产界并非个案。在开发贷、房贷收紧的大背景下,房企资金持续承压,部分区域似有步杭州后尘之势。
更为严峻的是,上海市公积金中心的报告称,当地住房交易量环比、同比明显下降,自去年11月起交易量已连续4个月下滑。在这样的基本面下,楼市价格松动已成趋势。
之前,房价回落集中出现在二三线城市,从国家统计局公布的数据显示,温州区域最先开始。这一次,上海楼市下行迹象开始显现。“260万元叠墅买2层送2层”,近两周,章虹频繁驱车到上海嘉定,欲觅一套中高端房产。但不时出现在眼前的房地产巨幅销售广告,让她有一种楼市出现“大甩卖”的感觉,起码有5个类似的广告,这种情况,更加让她不敢做决定立即买了,“260万元就可以买到,价格仅仅是春节前相同地段同档次房屋的七八折。”
嘉定地区并非上海的一个孤例。上海原本相对别的城市出现房价下滑之际,也是保持“滞涨”之态。而现在,不管市郊或者城区,从新楼盘到二手房市场,下滑趋势趋于统一。
传家房产中介机构资深顾问建英根据自己就业16年的观察发现,降价形成的逻辑是,开发商融资压力增加,一手楼盘首先开始降价,二手房市场紧跟其后。
不仅是零散的二手房源,一些机构也开始将储备的大量房源出手了。比如长宁区某社区的整幢房产,共计120套住宅,2万多平方米,挂牌价格为4.94亿元。但至今仍无人问津。
知情人士介绍,一些地产商的锐气,显然被陆续抽紧的融资链耗得差不多了。一方面,融资压力加重,利润也在大幅削减,抓紧推盘成了他们资金链运营生死存亡的一道关卡。
而加速推盘背后是开发贷、个人房贷的收紧。事实上,银行系统对开发环节融资已连续数年保持收紧。部分开发商从银行系转走其他通道融资,挺过开发环节,但是,随着个人房贷优惠利率取消,加强相关审核,其资金回笼的销售通道,又被限制。
“银行层面对房地产领域的信贷政策,去年以来,每次监管会议上,都会强调、重申。”4月29日,某国有银行支行行长参加了第一季度经济金融形势分析会议后透露,“会议强调要继续从严执行国家房地产调控政策和差别化的住房信贷政策,强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范。”
但是,即便资金流并不顺畅,开发商还在想办法投入更多资金到土地市场“托市”。“在开发的同时,我们基本又会投入资金启动土地储备。”某开发商对笔者称。
“这像是一个套子,一头紧缩,另一头却在膨胀。”上述开发商说:“银行层面起初是开发贷‘抽资’,接着在我们的房源进入销售通道后,销售环节进一步开始抽资,我们无法按期限回笼资金;而另一头,储备的土地则无法按时启动开发。”
如此一来,融资承重的开发商,要启动循环贷款自然就显得艰难。
实际上,由于融资压力增强,一些机构对房地产循环开发投资也开始削减。上海统计局公布的数据显示,区域内房地产开发完成投资628.59亿元,增幅同比回落了12.6个百分点。
