写字楼所在地块为工业用地。宋南飞 摄
花住宅一半的价钱就能买到甲级写字楼?最近,有读者向扬子晚报爆料,说看到一家楼盘的广告,宣称1.4万/平方米就能在南京河西CBD核心区买楼。
为何这个写字楼的价格如此便宜?是噱头还是另有隐情?扬子晚报记者调查发现,这个地块属于工业用地,在没有预售许可证情况下,打着科技研发项目的“擦边球”公然销售写字楼。购买者只有一个条件,先注册个公司。
有点奇怪
只卖1万4/平米,怎么会这么便宜?
根据读者提供的信息,扬子晚报记者找到了位于南京建邺区泰山路这家名叫康缘科技广场的楼盘。
这家楼盘的接待室,位于在建大楼的底层,入口处还铁门虚掩。“售楼处”只展示了项目的立面模型,关于销售许可证和销售价格、成交情况等公示一概看不到。
“我们只有1号楼是对外卖的,5到9层是分割销售,最小面积160平米,10到18层是整层销售。”康缘科技广场售楼员王嵩佳表示,该地块是江苏康缘医药当初拿下来盖办公楼自用的,四幢楼中只有一小部分对外发售。
销售员介绍说,“项目年限有50年,比一般办公楼多了10年,价格却比河西普通住宅便宜一半,比同区域其他商办楼也便宜了1万出头。等于其他项目首付的钱,在这里就能全款买房。”当记者追问物业性质到底为何时,销售员以地块是“科研用地”一带而过。
“你们要买就要快,现在只剩十几套了。”销售员拿出一本活页册,上面有在售房源的面积和价格,一些房源上已经被打上了叉号,“这些都是已经卖出去的。”
记者看见,一套楼号是704的在售房源,面积278.71平米,单价14480元/平米,总价400万出头。
只能以公司名义买,两证4年后拿……
“在我们这里买房要以公司名义来买,你可以选择3种付款方式,第一种是一次性全款付清;第二种采用分期付款的方式,也就是签约时付50%房款,7月底之前再付10%,今年年底拿房前付清剩下的40%;第三种就是选择贷款,不过只能办企业贷,期限3年。”
按照销售员的介绍,今年年底前就能拿房,但房产证和土地证却要到2018年年底前才能办理。“项目要到2017年下半年全部竣工,我们自己的两证2017年年底前能办好。有没有证也不影响使用,早拿房可以早获利。”销售员表示,即使不是用作企业办公,买来出租,投资回报率也远远高于周边其他项目。
现在买房,房产证、土地证却要到4年之后才能拿到。并且不管以哪种付款方式买房,房款早已结清,两证还看不到影子,万一两证办不下来,少则几百万的投入岂不是有可能打了水漂?“到时办不了证,房款全退,还按总房款的25%额外赔付。”销售员信誓旦旦地保证。当然,以后也可以通过公司股权转让的形式将购买的写字楼出售,还能省下一笔可观的费用。
原来如此
楼面价仅375元/平米,拿不到土地证
为何康缘科技广场的销售均价只要14000元?扬子晚报记者查询历史成交信息后获悉,康缘科技广场地块是江苏康缘药业股份有限公司于2009年9月通过南京市工业用地招拍挂以2438万元的底价取得,楼面地价仅仅375元/平米。同年同月河西板块出让的编号为NO.2009G45的商业混合用地,楼面价则高达7488元/平米。
“这家企业是我们园区招商引资引进的,当初低价卖地是让企业拿地盖建总部大楼的,并不是拿了地做开发销售的。”南京新城科技园的工作人员明确表态,“购买这种房产是有风险的,作为管理方,我们不能保证买家能顺利办到两证。”
南京市国土资源局相关负责人表示,当初拿地公告里就写得很清楚,土地用途是工业用地,用做生产研发,规划拿地企业自用,而不是用来对外销售谋取利益。而且工业用地一个项目只有一张大的土地证,是不能进行分割的,后期购买方无法取得单独土地证。
“新房销售必须取得销售许可证,无证不能卖房。”南京市住建委产权市场处的工作人员强调。
律师观点
违法交易合同无效,买家权益难主张
江苏世纪同仁律师事务所殷楠律师表示,工业用地上盖物业进行销售,就是改变了地块原本的用途,属于违法交易,在这样的前提下签订的房屋买卖合同本身就是无效合同,因此合同里的违约条款不受法律保护。日后可能存在两种风险,一是两证办不下来,最多退还购房款,但买家至少会损失几年的利息收入;二是建设方申请改变地块性质,那就需要补缴土地出让金等,但这部分费用最后就要转嫁到买家头上,买房人为顺利拿证,就要被迫多交钱。
国土部门相关人士表示,土地性质早在地块出让前就已经规划确认,很少会在出让后对地块进行规划调整,换言之不是拿地企业愿意补缴土地出让金就受理进行地块规划调整的。“办不下来两证,购买康缘科技广场的房子就等于只买到了长期使用权。高收益的背后一定潜伏着高风险,天上不会真的掉馅饼。出手这样的房产项目,一定要三思而后行。”接受采访的业内人士如此表示。
