地产大鳄瓜分南宁楼市。陈夏嫦/综合制作
6月初,国内大型房企世茂集团5.9亿元拿下南宁市五象新区184亩地,再次引起人们对房地产市场的关注。纵观今年以来的南宁商住综合用地市场,约八成土地被外来房产大鳄瓜分,本土房企几乎整体缺席。对此,业内人士认为,当前楼市进入“白银时代”,竞争日趋激烈。此外,国内房企大鳄的相继进入使南宁楼市竞争格局生变,一些在楼市“混得很辛苦”的开发商或因此转向其他行业
现象
外来房企“垄断”住宅土地市场
不少细心的市民发现,今年上半年以来,相比略显平淡的商品房市场,南宁土地市场算是比较活跃。除了3月份平淡之外,其他每个月都有商住综合土地出让,有不少地块被一线房企收入囊中,个别地块还遭受到开发商疯抢。纵观今年上半年南宁的土地交易市场,近8成的住宅商住综合用地被外来房企摘得。在外来房企猛烈的攻势面前,广西本土房企似乎整体沉寂,只有少部分房企买入一些较小的地块。
记者通过南宁市国土资源局网站了解到,仅在今年4月30日,万科集团就以总价4.48亿元摘得五象新区156.2617亩地块;宝能地产股份有限公司以总价6.22亿元摘得五象新区191.402亩地块;绿地香港授权下属港资企业“怡茂控股有限公司”,以总价4.59亿元成功摘得五象新区147.943亩地块;合景泰富地产控股有限公司以总价7.8亿元,分别拿下五象新区190.919亩地块和105.737亩的地块。值得注意的是,相比在商住综合用地上的谨慎,广西本土企业在工业用地上动作频频。
分析
实力差距致土地市场格局生变
“一线城市竞争过于激烈,国内一线房企纷纷向二三线城市发展。”广西社科院研究员张国宏表示,面对广西本土房企,国内一线房企在资金、品牌、营销、工程管理、资源整合等方面有明显的优势,这些优势是导致当前本土房企在土地交易市场上较为被动的主要原因。此外,政府引进这些国内一线房企,对快速提升南宁的形象和房地产发展水平有积极的作用。
南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟认为,今年年初以来,南宁楼市与全国楼市一样,面临着银行对开发贷、个人房贷等政策持续收紧的局面。开发商一方面对楼市前景看得不是很明白,另一方面是销售款项没能完全收回,遭遇不同程度的资金压力,因此对拿地缺乏信心。“说到底,拿地少其实是因为本土开发商口袋里没那么多钱了”。
广西天昌投资有限公司房产分公司营销总监邓升强表示,本土房企习惯稳扎稳打,且资金实力与外来房企巨头有一定差距。此外,在本身已有一定土地储备,同时又要面对银行房贷政策持续收紧的情况下,对土地的选择会比较理性,不会贸然出手。
对于工业用地受到本土企业的青睐,邓升强认为一方面是因为工业用地限制条件较多,外来企业不大愿意碰。另一方面是因为工业用地较为便宜,扎根于本土的企业可以将其拿下用来做实业。
市民
期待不会拉高南宁房价
今年以来不断传出外来房企大鳄拿下大宗地块,吸引了不少市民的关注。市民关心的是,这些外来房企巨头在宣称带来更好的服务与品质的同时,会不会进一步拉高南宁的房价。南宁市民覃女士表示,南宁房地产市场更多的还要看已经在本地深耕多年的房企。如今这些房企拿地热情降低,会不会导致南宁楼市供应量减少,最终影响到房价的稳定?
对此,陈伟认为,现在房企的拿地成本并没有明显增高。开发商拿地有约两年的缓冲期,不少本土开发商手里的地还够开发3到5年,因此楼市供应量短期不会失衡。而且当前楼市还处在调整期,开发商并不会因为土地市场上参与者的暂时减少,而任意提高商品房价格。
邓升强表示,经济增速的放缓,产业结构的调整,以及当前限购限贷政策的持续存在都使房价上涨乏力,实际上现在不少楼盘的起步价已经出现回落。因此,当前土地市场格局的变迁,对刚需购房者的影响不会太大。
观点
部分中小开发商或转行
“资金紧缺导致房地产行业门槛变相抬高了,开发商买地建房就能赚钱的日子已经一去不复返。”邓升强表示,如果相关政策持续收紧,市场延续惨淡行情,部分中小开发商在开发完手上土地之后很有可能会转向其他行业。不过这也是国家希望看到的结果,今后的房地产市场总体上将是强者恒强,弱者恒弱。那些只做单个项目,无后续资金支持,融资能力不足,或是主业并非房地产的企业,以及受政策影响的国企,很有可能在优胜劣汰的竞争环境中逐步退出。另外一些房企则会从单纯做住宅向其他物业形态发展,“我们公司在南宁市区储备的土地还可开发3~5年,在南宁周边县份还有土地储备,今后会涉足旅游文化创意地产”。
张国宏则认为,国内房企巨头的进入,会使南宁房地产市场的格局发生变化。本土大型房企仍有其自身的一些优势,但其发展方向也会跟随市场进行调整。本土房企开始往南宁以外的地级市和县份发展,但县份的承载力毕竟有限,这也是近年来一些县份的楼市出现供大于求的原因。
“房地产市场的巅峰期已经过去,但应该还有8~10年的发展期。”张国宏表示,在这一时期,开发商开发楼盘比的是品质、管理、服务等因素。开发经营和管理理念落后的房企,必然会逐步被市场淘汰。另一方面,市场是逐利的,那些竞争力不强,在市场上“混得很辛苦”的房企,转向其他存在更高利润的行业属于正常现象。这跟国家调整经济产业结构的方向是一致的。但房地产业应该不会因此发生崩盘,因为崩盘对经济的伤害太大了。
