广州社科院近日发布的2014年广州商贸蓝皮书剖析了关于《国际购物天堂视角下广州商圈发展研究》,研究报告指出,尽管目前广州商业体量大,也具有千年商都美誉,但目前广州与国际购物天堂的知名商圈相比,其知名度、美誉度和繁荣度等各方面都有很大差距。
【现状】
广州已形成10个商圈
广州已经形成10个主要零售商圈,其中,都会级商圈3个,分别为天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈;区域级商圈7个,分别为环市东商圈、东山商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈、番禺万博-汉溪商圈、江南西商圈、广州大道北商圈。
10个商圈中,天河路、北京路、上下九、环市东、东山和江南西6大商圈发展较为成熟;珠江新城、白云新城、广州大道北和番禺万博-汉溪商圈仍处于成长阶段。
报告指出,天河路商圈国际一线和著名品牌200多个,年社会消费品零售总额超过350亿元,商品销售额超过2000亿元,每天客流量超过150万人,节假日高峰时期客流量超过400万人,无疑已发展成为中国最先进的带状式MALL群,是广州、华南乃至中国的第一商圈。
【问题】
租金水平只有铜锣湾1/9
广州虽然商圈众多,但离规划中的“国际商贸中心”、“国际购物天堂”却差距颇大。首先,从租金水平来看,根据高纬环球最近发布的《世界主要商业街年度报告》,2012年香港铜锣湾和纽约第五大道的店铺最为稀缺,租金水平分别高达18.2万元/平方米/年和17.3万元/平方米/年。而亚太最贵商业街区排名来看,香港铜锣湾、中环和尖沙咀名列三甲,年租金都在10万元/平方米以上。
根据广州地业监测数据,2012年广州商圈平均租金水平最高的优质商业物业天河城广场、正佳广场、太古汇、中华广场、五月花广场和丽柏广场,其首层租金均为1200-1700元/平方米/月,即1.5-2万元/平方米/年,是香港铜锣湾的1/9,香榭丽舍大道的1/4。即使广州最优质的商业物业的最高租金水平与顶级商业街相比仍有较大差距。
国际知名品牌缺位本土品牌不够“大牌”
世界级商圈必定是国际各大知名品牌,特别是奢侈品牌的必争之地。香港奢侈品及商务时尚品牌进驻率高达84%,位居榜首,北京、上海并列第十,进驻率为67%。而多年来广州的奢侈品市场一直遭受冷落,号称“被奢侈品遗忘的角落”。不仅与国际城市相比存在较大差距,且在国内城市排名中也不占优。
同时,商圈内各大主体间的品牌同质率高。对天河城、正佳广场、友谊正佳店、广百中怡店、太古汇、万菱广场的调查显示,470个服装品牌中,品牌重叠率41.49%;126个鞋品牌,品牌重叠率达41.27%;48个化妆品品牌,重叠率45.83%。
另外,本土品牌的国际知名度是商圈品味提升的关键,也是体现商圈时尚引领力的重要体现。广州商圈的现实情况是,不缺本土国内品牌,但缺本土国际大牌。
商业业态组合不够丰富
从组合比例来看,广州商圈的业态配比不尽科学。
首先,从国际经验来看,大型百货在商圈中占比相当大,在25%以上。广州商圈中,只有天河路和北京路两商圈能达到这个比例。其次,品牌专卖在世界知名商圈业态比例中占比在30%以上,比重最大。这些专卖店都是世界顶级、一线品牌的独立门店,具有独特建筑艺术特色,可凸显品牌的历史和内涵。
相比之下,广州商圈的专卖店、专业店的比例虽然很大,但都是国内的品牌,奢侈品和国外二线、三线品牌,以及国内有名气的品牌都选择在大型购物中心和百货店中设置门店。
另外,世界级别商圈在酒店、商务金融、餐饮和休闲娱乐业态占比均为20%,银座的比重更占了所有业态的1/3。相比之下广州业种业态最为丰富的天河路商圈的酒店餐饮和文化体育的比重占比均为10%,仍有一定差距。
文化旅游结合程度不足
国际购物天堂城市都非常注重在商圈中注入文化元素,打造旅游亮点。最著名的是纽约第五大道,由南至北依次有帝国大厦、洛克菲勒中心、圣帕特里克教堂以及著名的中央公园等文化节点和各类博物馆。
其次,世界级商圈往往具有悠久的历史传统,大量店铺的传统建筑艺术加上现代的橱窗文化本身就是一道风景。再次,旅游购物往往与当地的老字号息息相关。
广州商圈和商业街却很难找到广州的文化特色,没有岭南建筑的风格遗存,没有粤曲可供欣赏,没有可以代表广州城市地位的博物馆,也没有一个可以坐下来细细体验品味的户外休闲场所,甚至广州传统的老字号也因为租金昂贵的原因而无法立足。
【对策】
推动各大商圈错位发展
作为“购物天堂”,必须具备不同等级多样化的商圈以满足不同消费群体的需求。
蓝皮书建议,广州引导三大都会级商圈差异发化展,形成不同的商业风格是重中之重:天河路商圈应定位于现代新型商业的代表和领航都,以配置高端商业、新型模式、大型购物中心及国际知名品牌为主;北京路商圈应定位于传统与现代相结合,在优选商业品牌的同时应进一步凸显其历史文化古韵,成为传统与现代兼容的国际性商贸旅游区;上下九则应定位于展示传统“老广州”风貌的商圈,不适于做大店、大品牌,应致力于发展一批富含历史底蕴的特色商业街。
加大文化元素培植与布局
蓝皮书还建议,商圈充分展示所在区域的文化内涵,挖掘本区域的文化特质,通过特有文化“符号”的设置和特定文化氛围的营造体现其发展特色。
针对广州商圈所普遍存在的“购物功能突出而文化功能不足”的问题,政府应通过统一规划和协商,在商圈中加大文化元素的培植与布局。首先,以三大都会圈天河路、北京路和上下九商圈为提升改造重点,打造成为广州商旅文化示范圈。其次,复兴建好一批富有历史韵味的特色商业街。再次,要推进重大节庆、具有重大影响的国际会展和赛事活动与传统消费旺季相结合。
蓝皮书建议,借鉴外国先进城市的经验,建立统一的城市品牌营销机构,统筹负责城市品牌形象的塑造、公关推广。整合商圈名称、口号,统一形象,建立包括城市和商圈品牌标识等在内的广州城市品牌识别系统。
