盘龙居的车位租赁协议书显示,开发商把人防车位“租20年,送50年”。
“买人防车位风险大吗?”近日,南宁市七星路上海滩公馆的梁先生等一些读者向南国早报热线咨询。由于人防车位没有产权,只租不卖,而合同法规定租赁不能超过20年,所以南宁的很多楼盘都在打“擦边球”,以“使用权转让70年”或“租20年、送50年”的方式销售人防车位。
但是,记者从南宁市人防办了解到,目前南宁市还未发放过《人防工程平时使用证》。这意味着人防车位仍处于谁都没有产权证、使用证的状态。因此,法律界人士呼吁有关部门应尽快出台相关法规,解决产权不明晰、租售转让秩序混乱等问题
开发商打擦边球推销人防车位
据南国早报记者调查,在南宁房地产市场,主要有两种方式推销人防车位,一是“使用权转让70年”。
梁先生来电说:“我住在南宁市七星路上海滩公馆,现在小区卖车位,一楼的车位有产权证,负一楼的车位是人防车位,没有产权证,也不开发票,只有收据,价格比有产权证的车位少几万元。我想买,可是又不知道能不能买。”
记者致电上海滩公馆售楼部,置业顾问徐小姐说,每个人防车位13万多元,地面人防车位15.8万元,开发商将与业主签订车位使用权转让合同,期限与商品房的土地使用年限一致。
记者看到了一份某楼盘的《车位使用权转让协议书》,签订于2011年,协议书约定转让的是“地下一层人防车位使用权”,“该车位的使用权与小区商品房的使用年限一致”,“甲乙双方约定不对该协议做申请登记备案,不需办理车位的权属证书,以本协议及车位的财务票据为权属凭证”。
第二种方式是“租20年,送50年”。
记者来到怡景西湖新天地售楼部,只见门口挂着“出售车位”的牌子。工作人员向记者出示了一份《车位租赁合同》,上面约定人防车位每个为10万元,租期20年,20后年后免租至2077年(该楼盘的土地使用年限至2077年)。
盘龙居人防车位的租赁合同上显示:“乙方在签订合同时直销并清楚本车位位于人防区域,不能办理产权证,在国家战时征用应无条件服从,车位租赁使用总价为人民币捌万元整”,“本合同租赁期限为20年,期满后由乙方无偿使用,车位使用年限与其参加甲方高峰盘龙居小区市场运作建房取得的房屋的产权证书上记载的年限相一致。”
记者调查发现,在南宁,开发商将人防车位通过长期租赁的形式“卖”给业主很常见,有的签约“出售”长达70年的使用权,有的则称“租20年,送50年”。大部分车位的销售协议比较简单,只注明车位位置、价格、后期服务费等,对风险问题只是简单涉及。
人防办:南宁尚未发放使用权证
“地下人防车位的产权问题,目前还是一个法律空白。”7月16日下午,南宁市人民防空办公室法规宣传科工作人员在接受南国早报记者采访时表示。
该工作人员称,人防车位通俗地讲叫“结建人防工程”,战时用于人员隐蔽。按规定,住宅小区等民用建筑必须按总面积4%~5%的比例,配建地下人防工程,因地质条件限制不能配建地下人防工程的,开发商须缴纳人防工程易地建设费。
根据《人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”虽然《人民防空法》规定人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,但并未明确人防地下车位的产权到底是属于国家、开发商还是全体业主的。这个问题属于国家的民事基本法律制度,超出了地方立法的权限,还需等候国家的法律予以明确。
市人防办表示,目前能够确定的有两点,一是对利用人防易地建设费集中修建的专项人防工程(属于公共人防工程的形式之一),南宁市明确其产权归属为国家所有。对于结合民用建筑修建的人防工程(如住宅小区的地下人防工程等),因缺乏法律规定,其产权未定,办不了产权证。二是人防工程属于“平战结合”,即人防工程修建后,战时或遇到重大灾难时用于抵御灾害,由国家统一调配使用,平时可以开发利用,可以用于停车、地下超市、商场等用途。根据“谁投资,谁收益”的原则,由开发商投资连同地面整体建设的防空地下室,在向人防主管部门申报批准后,可以将人防工程改为停车位出租获益。至于开发商以什么方式出租给业主使用,只要不违反有关人防工程维护管理的规定,就不属于人防部门管辖的范畴。
南宁市人防办还表示,凡结合建设项目修建的防空地下室工程,都要经过人防办批准并通过施工图审查,施工期间人防办会派人现场检查,竣工后开发商还要申请人防工程专项验收备案。人防工程投入使用后,人防办会不定期地派人检查维护管理情况。我国有些地方已经发放《人防工程平时使用证》,但南宁市目前还未开始发放。南宁市今年准备启动这项工作,日后将逐步完善并办理《人防工程平时使用证》。
律师观点:应尽快出台法规规范市场
据悉,2007年实施的《物权法》虽然明确了小区很多设施的归属,但是对地下车位产权却没有涉及,这就给了开发商打“擦边球”的机会。记者了解到,对于人防车位的产权归属有三种意见,第一种认为国防资产属于国家所有;第二种认为是开发商投资建设的,所以属于开发商;第三种意见认为属于全体业主。
在产权不明确的情况下,开发商以“使用权转让70年”、“租20年,送50年”两种形式变相销售人防车位,有无法律依据?对此,法律界有两种不同的观点。
广西广合律师事务所赵明堂律师认为,开发商的做法并无违法之处。他说,从现有的法律规定看,“使用权转让70年”的做法,虽然在租赁期限的规定上可能有一定的冲突。而从根本的实质性权利上,并不存在违法之处。从物权法和人防法的规定来看,开发商对配套的人防防工程具有使用权,对使用权进行转让,就是合法的。对于“租20年,送50年”的做法,《合同法》十三章第二百一十四条规定租赁合同最长不能超过20年,开发商出租20年是符合《合同法》规定的,至于可以送多少年租期,暂没有法律法规有相关规定。
广西桂新律师事务所律师李见国则认为,开发商长期出租人防车位没有法律依据,因为目前开发商并不是人防工程的产权人,而使用权是依附于所有权的;更重要的是,开发商自己也是人防工程临时使用者。按(2001)国人防办公室第211号《人民防空工程平时开发利用管理办法》规定,使用人防工程需到人防办申请《人防工程平时使用证》。目前南宁市尚未开始发放《人防工程平时使用证》,这意味着目前南宁的开发商都在无证使用人防工程;即便以后发了证,人防工程使用证使用期限有一定时间限制,并非由开发商随意制定,目前很多城市都定为5年。所以,开发商许诺给别人70年的使用权或者“租20年,送50年”的做法,明显与相关法规不符。如果在漫长的70年中,开发商主体发生变更,业主维权可能会困难重重。
尽管对开发商的做法看法不一,但两位律师一致认为,针对目前人防车位市场的混乱状况,有关部门应尽快出台相关法规,解决产权不明确、租售转让秩序混乱等问题,切实维护业主的合法权益。比如,有关部门应尽快颁发与产权真实的权利状况相一致的人防工程车位的使用权证。无论如何,目前这种谁都没有所有权、谁都没有使用权证的状况,都是不正常的,容易引起不必要的经济纠纷和社会矛盾。
