今年3月末，万科橙、首创新悦都、北京华侨城等项目入市后都风光地成为“日光盘”，也成为今年楼市出现震荡起伏之后最后一批入市“日光”的项目。紧接着，市场形势便急转直下：信贷收紧、自住房发力、新房滞销、二手房交易停滞，让拐点论、冰山论成为人们茶余饭后的谈资。
在整个房地产业一片唱衰声中，出人意料的是，曾代表着楼市一房难求的“日光盘”，在时隔百天后再次出现。经北京青年报记者向开发商证实，上周末入市的多个新盘都取得了相当不错的成绩，尤其是北五环的华润·萬橡府和南四环旧宫的国奥·国韵村，更是意外地实现了“日光”。
淡市背景下“日光盘”的出现也再次绷紧了准购房人的神经，这几个热销项目究竟是昙花一现，还是买房需求回场？北青报《广厦时代》特采访了几位业内专家为您解读。
现象淡季楼市惊现“日光”大户型改善盘遭“抢”
本以为淡季买房不需要起早贪黑，王女士一家在上周六华润·萬橡府9点半摇号前，几乎是踩着时间点赶到了售楼处，结果却发现现实并非如她所料，售楼处门前早已停满了车，售楼处里也早就挤满了人，甚至有不少家庭提前一个多小时就已经在这等待了。
“很意外”，王女士也被眼前的抢房形势吓着了，“原本打算挑选一套次顶层的三居室，但现在看来能否如愿只能靠摇号的运气了。”
对此，华润·萬橡府项目负责人、策划经理钱媛媛也向北青报记者证实，当天项目共推出两栋楼，180套房源，最小的也是145平方米的三居，但即便如此，仍有230余户家庭参与了摇号，从早上9点半到下午3点半，180套房源全部售出，总成交额约为15.9亿元。
据记者了解，虽然号称纯新盘，但华润·萬橡府实际上是北五环海淀区学府树北街的明星楼盘橡树湾的后期，这次销售的主力户型为145平方米三居和185平方米四居，均价高达60518元/平方米。
在现场记者看到，这两栋楼所处的位置比橡树湾更加优越，一路之隔的地方，就是已经开业的20万平方米的购物中心华润五彩城，而且与橡树湾一样同属于重点学区。钱媛媛向北青报记者表示，蓄客时项目推出8万抵30万的活动，实际成交单价约为5.8万元每平方米。
除了萬橡府，位于南四环旧宫区域的国韵村同样是一期开盘，推出的1、3号楼，共80套房源，均价3.6万元/平方米起，户型以85平方米两居、100-140平方米三居为主，精装修交房，装修中涵盖了太阳能热水、新风系统、净水设备等配套，同样在开盘当天便全部售罄。
根据亚豪机构调查数据显示，上周（7月14日-7月20日）北京楼市共有8个项目集中入市，包括华润置地旗下华润公元九里、华润萬橡府和华润润西山这三个项目，以及国韵村、世茂维拉、润泽公馆、会航桃源和中国铁建国际城8号。与前几周市场供应由刚需楼盘唱主角不同的是，上周开盘的项目除位于房山区的世茂维拉和地处昌平区的会航桃源这两个刚需项目外，其余6个均为中高端改善型楼盘，共提供884套房源，占全市总供应量近七成，项目入市价格也在38000-60000元/平方米不等。
并且与刚需盘纷纷下调价格不同，这些销售不错，甚至出现“日光”的中高端项目售价却保持稳中有升的势头，相比前期开盘价格均有所上浮，平均涨幅为6%。
探因改善与刚需产生分歧 高地价促改善购房人出手
由于上周高价改善楼盘的量价齐升，对很多处于观望期的购房人产生了明显影响。刚需购房人都担心楼市再次进入上升通道。对此亚豪机构市场总监郭毅则认为，刚需购房人不必过于紧张。因为当前市场中，刚需与改善购房人明显发生了分歧，大部分刚需项目不降价让利难以获得成交，而改善楼盘虽然出现了热销盘，但需要看到供需比已经平衡了很多，像上周销售华润·萬橡府，最终是230人抢180套房子，大部分摇号购房人都能买到房子，并未出现千人抢房的情况。
而对于突然火起来的改善型购房需求，和裕地产集团营销中心总经理王骞则认为，早在6月份，改善型需求就已经开始寻求入市了。这次的“日光盘“再现，正是改善需求积极入市的体现。他表示，和裕旗下的亦庄林肯公园和顺义纯新盘尚峯壹号都是主打三居改善型的项
目，均价也都超过3.5万元/平方米，但即便如此，这两个项目从6月开始无论是来访量还是签约量仍出现了明显提升。
王骞解释道，一方面，北京市二手房交易出现升温，日均成交量能达到300套左右，而改善型购房人往往需要卖一套才能买一套，二手市场的流通加速将为改善市场的升温形成助力。另一方面，改善型购房人普遍有购房经验，不会只等待房价暴跌，多个城市放松限购的举措，让他们认为有救市嫌疑，反而积极入市。
王骞还举例道，从去年9月到现在，北京卖地收入突破了2700亿元，住宅用地价格不断攀高，像顺义的赵全营板块，刨去自住房后的地价已经达到3万元每平方米，因此均价3.5万元的尚峯壹号开盘后，吸引了不少改善型买房人。
郭毅也表示，即使市场在今年陷入低谷，但仔细分析数据后却发现，改善型购房需求的成交却一直比较稳定。亚豪机构数据显示，上半年，总价500万元以下的刚需盘成交量同比下滑近五成，而500万-1000万元/套的改善型产品虽然销量也有所下滑，但降幅仅为两成，且改善型产品的销量占成交总量的比重也由去年上半年的6.1%上升到了8.5%。
另外，郭毅也认为，随着北京供地的外延以及地价高企，使得当前在售的一些老牌中高端项目因其完善的周边配套以及优越的地理位置，项目的性价比得以凸显。像上周“日光”的萬橡府和国韵村，前者是橡树湾地块的一部分，周边教育、生活配套成熟，后者则是去年就传言入市却始终未开盘的纯新盘，如今已经熬成了准现房，明年即可入住，更增加了项目性价比。因此，在市场整体销售不好的环境下，这类产品反而成为开发商突围的工具。
预期还将有20个超过5万元的高端盘入市
另外，改善购房需求在未来的选择可能会更加多样化，在蓟门桥保利海德公园项目高价获批入市后，对于中高端的改善型购房需求有明显的刺激作用。
亚豪机构等多方数据显示，除了已经开盘“日光”的华润·萬橡府，北京预计将有20个售价超过5万元/平方米的楼盘在年内入市，其中首次开盘的新项目包括保利海德公园、中央公园广场、亚奥远洋四季等10个。
戴德梁行研究报告也表示，对预售商品住宅价格的适度松绑使得高端楼盘放量增加；需求方面，高端住宅的高品质、相对稳定的市场价值、资源的稀缺性，以及对未来中高端住宅价格的上涨预期，促进了含改善型需求在内的中高端置业人群将购买计划付诸实施。
在市场缺乏刺激的销售形势下，高端住宅的扎堆入市，对整个房地产市场持续下行的状态或将起到积极推动的作用。但也有多位业内人士表示，随着2013年高价地的大量开工，2014年下半年到2015年千万以上住宅的供应量将迅速放大，市场竞争可能会异常严峻。
趋势
刚需盘要卖房仍需“以价换量”
高端改善型项目的热销，并不意味着楼市阴转晴，改善和刚需在楼市中已经走出了两条不同的曲线。目前北京的刚需市场成交仍持续冷清，大部分实现去化的项目，都是在下调了价格或给出更多让利后才实现的，而扛价项目普遍去化缓慢。
不同于改善购房，刚需市场完全从去年“一房难求”的卖方市场转移到了“有房难卖”的买方市场。
对此，郭毅表示，浓厚的市场观望情绪是楼市成交量环比下跌的主要因素，在信贷政策难现宽松及未来市场预期不明等多因素叠加影响下，随着刚需项目的价
格调整，购房者“买涨不买跌”的心态占据上风。而以价格取胜的自住房项目，在此影响下，也开始出现较高的弃购率。预计随着自住房入市项目的增加，刚需盘要想成交，仍需要坚持“以价换量”的策略。预计刚需项目方面，更多的新盘将降价或低价入市。 文/本报记者李桁
（责任编辑：袁霓）
