今年,不少新企业和新楼盘加入了济南房产大军,其中,不乏龙湖、德润、中捷、润华这样的知名房企,同时,也有更多的首次来济的中小型房企拿地。记者发现,在一致认定的楼市冷淡期,不少大型房企依然看好济南市场,下半年推盘量将增加。本刊记者张阳阳马妍
1.济南楼市频添新丁
截至6月,济南土地市场已成交商品房用地65宗,分别被37个企业摘得。其中有14家企业的名字首次出现在济南,这也代表着,济南房地产市场在上半年再度壮大。
记者了解到,不少拍得土地的企业已经开始规划起了项目,如德润集团,据悉,其在高新区的项目命名为德润天玺,目前营销中心已经开放,德润集团属于今年刚刚来济的房企,其推盘入市的节奏较为紧凑。
记者发现,另外13家新入济房企虽然摘得了土地,但开发动作并不明显。这13家企业多数为中小型房企,还有部分为投资公司或房产无关产业。
同时,除了有不少新房企入济,上半年济南市也涌现出大批的新入市项目,中捷和润华均在去年以前便取得土地,但是迟迟未能开发,而今年,两个企业双双推出项目。有业内人士表示,不少房企在今年推出项目,目的就是在市场低迷的情况下抢夺客源,以便在市场回暖之后能占据更大的市场份额。
除此之外,不少已经在济南扎根的房企也在今年拿地,并迅速入市。世茂集团在今年1月中旬拍得天桥区7宗商住用地,该项目5月便开始了认筹活动,争取客源的迫切心理可见一斑。
2.小房企拿地增多
虽然有不少新盘选择在上半年入市,以抢夺市场份额。但是据记者调查,济南市目前仍有许多在去年便拿得土地的小房企没有任何动作。
2013年,济南市共成交商品房用地160多宗,近70家企业摘得这些地块。除去部分拿地自用的企业,参与商品房开发的房企有60家左右,将建造楼盘超过3000万平米,虽然去年济南楼市形势较好,但记者发现,至今也只有20家房企开发了所拿土地,并且绝大多数为大型房企。
据记者统计,2013年所成交的160多宗商品房用地,按照规划将被建造成70多个新楼盘,截至昨天,有17个楼盘已经开盘在售,甚至已经有3个楼盘售罄。除此之外,还有5组地块已经规划完毕,并且项目名称也已公开,预计今年下半年将会入市。而剩下的40个楼盘并无任何动作。
记者观察到,这些拿地后无开发动作的房企多数为小型房企,并且是首次在济南拿地。昨日,记者来到位于旅游路国华东方美郡附近的一栋别墅,这栋别墅正是去年在济南拿地的一家小型房企的办公地点。记者看到,悬挂着公司名称的别墅里并无人在办公,而记者询问附近住户得知,该房企去年便租下了这栋别墅,但是鲜有人进出。
随后,记者在网上查询到该公司的注册信息,其注册资金仅有500万元。一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者:“这样的房企其实在济南有很多,大多数是倒腾土地的,这些企业拿到土地后多数会闲置,或者不断地转让,并不会开发。”
记者发现,去年被小型房企摘得的土地,不只这一块处于闲置状态,位于长清的一块住宅用地去年9月便被一企业摘得,但是至今土地处于荒芜状态。记者致电该企业外地总部,其工作人员告诉记者:“济南目前只有几个工作人员,因为我们在别的地方还有项目,所以这块土地暂时没办法开发,也可能会转手吧。”
3.保守房企执行去年就定好的战略规划
今年的济南市场虽然不太景气,但是今年入驻济南的开发企业尤其多。济南、青岛和烟台作为山东的3个非常重要的市场,对来鲁开发的企业来说极具战略意义,随着市场竞争平台的逐渐放大,济南吸引了越来越多的房企。今年上半年济南就有2个新楼盘(开发商尚未有过开发济南的历史)入市,其中一个项目还进行了开盘销售,而且成绩不错。该楼盘负责人就逆势操盘的问题接受了记者的采访:“公司在去年的时候就已经定好了企业产业升级的规划,当时并没有预想到市场是现在这种情况,但是项目的推广是公司早已定好的战略步骤,很难会因为楼市的波动而进行调整。”
该项目其他工作人员向记者介绍,楼盘销售的好还有一个比较重要的因素:那就是在市场观望气氛浓重以前就选择了开盘,如果放到6月份估计开盘也不会特别乐观。
4.激进房企 逆市开盘抢份额
不好的市场现实摆在了每个开发企业的面前,只有在市场处于低谷时,才能够看出哪个楼盘经得起考验。楼盘的持续销售能力是验证产品和企业的一面镜子,对新楼盘来说也是验证人气和产品市场认可度的一种考验。记者发现,新盘入市的时间倾向于两头,即年初和年尾。3、4月份有3个新楼盘入市推广,四季度济南将会再有2-3个新项目问世,而中间空出的几个月的时间则鲜有新盘入市。这些企业节点选择的大都为传统的旺季时间,即金三银四和金九银十。原因不言而喻,都是希望借着旺季的时候能有个销售的开门红。
记者也采访了一个临近四季度要开盘的新项目,项目负责人称9、10月份,届时市场的表象将会有一个较为明确的表现,而且在楼盘建造的地段周围很少有大规模的商品房销售,加之产品受众是刚需人群,所以对楼盘的销售情况比较有信心。这位项目负责人的心态或许和很多楼盘的营销人员心态一样,在“酒香也怕巷子深”的当今,让购房者认可开发商的卖点才是最重要的,否则成了开发商一个人在表演。
5.相同困境下 营销策略大相径庭
现在所有的开发企业都面临相同的市场困境,机会对每个楼盘是平等的。在抢夺市场份额的竞争中,多数企业都采取了价格优惠的策略。一位今年刚入市的楼盘负责人称:“济南的市场越来越成熟,竞争也越来越白热化,最具有代表性的就是西客站片区。在众多企业纷纷落子济南、抢夺份额的时候,很多企业都要在销售策略上进行调整:随机应变、因势利导,根据市场微小的变化快速的做出对自己项目有利的反应。即使是新入市的楼盘也不可以掉以轻心。”
济南的市场消化空间有限,但是企业却越来越多,这就导致了份额的划分越来越少。新楼盘入市在短时间内会引起部分购房者的好奇与关注,但是时间一长,很有可能就被忽略,同时市场上还会再度出现新盘,楼盘销售出现前后夹击的情况,如何扭转劣势成为了一个难题。
