去年12月,济南市推出304.52万平米的土地,这也直接让今年1月的土地市场火爆起来,据统计,今年1月共成交土地41块,总面积达303.7万平米。这样的开局让不少业内人士对2014年的土地市场充满了期待。但是让人意外的是,随后,济南市供地量大幅减少,前三个月总推地面积仅有102.3万平米,不足去年1月的土地供应量,并且从4月开始,济南市停止土地供应长达70多天,这样造成了4月和5月土地供应量为0。6月中旬,济南市恢复土地供应,但总量不大,仅有42.71万平米。
供应量的减少也造成了土地成交量的大幅减少,在今年上半年有土地成交的前4个月,除去1月,其他3个月成交量均在40万平米以下,其中2月仅成交了2幅土地,总面积仅有18.51万平米。
虽然上半年出现了时间不短的土地0供应期,但是7月中旬起,济南市场开始恢复土地成交。虽然成交量和成交数额均无法与去年相比,但土地恢复成交却是给了济南楼市一个喘息的机会。有业内人士坦言,下半年济南楼市或将火热起来,去年新房成交和土地市场的大量的成交需要一段时间的缓冲期,过了这段缓冲期市场便会好起来,而现在来看,上半年或许便是这段缓冲期。
济南新房库存连涨五个月
除了官方数据,也有民间数据机构对济南新房库存做了统计。根据克而瑞济南机构给出的数据,截至7月17日,济南市商品住宅(包括住宅、别墅)存量为407.49万平米,比今年1月份的262.7万平米多了55%,其中3月以来济南商品住宅存量连涨5个月。以今年上半年济南市商品住宅月均37.54万平米的销量计算,407.49万平米的商品住宅存量需要10.85个月才能消化完毕。
而对比其给出的近1年来济南市商品住宅去化周期(指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比得出的完成销售所需的时间)表可以看出,2013年6月时,济南市商品住宅去化周期为3.6个月,2013年12月为6个月,到了2014年6月升至8.2个月,虽然有个别月份出现了去化周期变短的现象,但总体来看,一年多以来,济南市商品住宅去化周期不断延长。
限购解除后去化周期继续增加
值得注意的是,限购的解除并没有让济南市商品住宅的去化周期变短,而是更加快速的延长。从克而瑞给出的数据可以看出,2013年6月至2014年6月的13个月里,济南市商品住宅去化周期延长了4.6个月,但是从6月底到7月17日短短的半个多月时间,这项数据便从8.2个月飙升至10.85个月,半个月的时间去化周期延长了2.65个月。
业内人士分析去化周期不断延长的主要原因,是在销量减少的情况下,济南市审批预售的项目却在不断增加,据信息网给出的数据,今年1月,济南市共审批预售商品房30万平米,而到了6月则达到了92.49万平米,6个月总共审批预售436万平米,比这6个月的商品房总销量多出186.85万平米,这186.85万平米的商品房则实实在在的转化成了库存。
6个月库存量涨了近半
从济南市住宅与房地产信息网(以下简称信息网)公布的数据来看,截至7月21日,济南市商品房(包括:住宅、公寓、商品用房、储藏室、车库、厂房等)可售套数为18.48万套,以2013年1月至今已售的商品房平均每套80平米计算,济南市今年的商品房可售面积为1478.4万平米。而截至21日,济南市今年共售出商品房5.13万套,共计412.05万平米,可得出,济南市剩余商品房可售面积为1066.35万平米,比去年年底的700多万平米存量多了近一半。
根据信息网公布的另一项数据计算,今年前6个月,济南市(统计范围为历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、高新区)共销售商品房249.15万平米,平均每月卖出41.53万平米,以此计算,在济南市新房不再增加和月均销量没有变化的情况下,现存可售商品房也需要25.68个月才能消化完毕,比3月份时延长了12个月。
