本周三,广东佛山和湖南长沙双双传出限购松绑的消息。自此,国内46个限购城市中,已有逾30座城市针对限购政策进行了松绑或微调。尽管当年限购令出台时,各地遵照执行的地方版调控细则大多是“一刀切”的统一模板。但在限购政策退出之时,各地放松限购的举措却是“各开各花”,不尽相同。
佛山长沙双双松绑
本周三傍晚,佛山再次传出松绑限购的消息。有发展商透露,自8月7日起,佛山将全面放开限购,不发红头文件;判定名下房产套数从以家庭为单位,改成以个人为单位;本地户口每人限购2套,未成年子女亦可购买;外地户口个人可购买1套,不需要社保及完税证明。对于此次限购松绑,佛山住建局相关人士在回应媒体采访时亦默认消息属实,佛山成为广东首个取消限购令的城市。
而就在同一天,湖南长沙市住建委亦对外宣布,长沙市已经正式解除了楼市限购令,购房者已不需要限购时的证明材料。
自此,国内46个限购城市中,已有逾30座城市针对限购政策进行了松绑或微调。而随着中央政府以“不刺激,不打压”态度逐步将房地产调控的主导权下发给各个地方政府,加之住建部部长陈政高在今年7月提出的“千方百计消化库存”观点落地,各地限购政策松绑也从最初的暗地里“只做不说”,演变成高调发文取消或调整政策,刚刚过去的7月便是各地集中松绑限购的开端。
7月新建住宅成交
环比升7%同比降13%
不难看出,从“一刀切”的限购政策到“见光死”式微调再到“只做不说”式暗调,最终以明文宣布取消或放松政策,各地政府在松绑限购的路上步子越迈越大。促使其在短时间内对松绑限购的态度发生转变的,除了有中央的定调撑腰,最为关键的是在现已松绑限购的城市中,短期内难消化的住宅高库存已成为制约其城市发展的重要因素。
不过,各地放松或取消限购,并不意味着房地产市场将出现明显回调或报复性上涨,但也不能否认其对当地房地产仍有一定的刺激作用。
据中原监测的全国40个重点城市,7月新建住宅合计成交1690万平方米,虽然环比上升7%,但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平,7月成交量仅好于今年2月以及6月,而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。其中,一二线城市表现较差,三四线城市相对较好。一线城市7月成交量较去年月均值大幅下挫近三成;而二线城市虽然较6月成交有所起色,但较去年月均水平下挫约两成。相对而言,三四线城市环比增幅最大达10%,且较去年月均值降幅小于一二线城市。
釜底抽薪
全面松绑限购
代表城市:呼和浩特、太原、济南、海口、合肥、温州、佛山、长沙
作为首个全面取消限购的城市,呼和浩特可谓集中了此类急需全方位松绑限购以达救市目的的城市特点。其基本特征是限购前房地产市场一片红火,供需两旺,而在限购政策落地后,当地房地产市场立即失去了强有力的投资需求,而本地需求明显不足以支撑当地楼市,供过于求的局面日益显现,楼市面临高库存压力。
而本周传出取消限购的佛山,尽管对购房者名下房产套数仍有限制,但从以家庭为单位到以个人为单位的转变,并且允许以未成年人的名义购房,无形中已经为市场潜在购买力松绑,此举对成交量的带动非常可观。
成效:成交量回升价格难涨
从多家机构发布的数据可知,这些已松绑限购的城市在新房成交量上都有不同程度的回升,但成交价格却并未如发展商预期出现明显反弹。
7月1日~20日,上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约559万平方米,环比增长约 8%。值得一提的是,7月10日以“口头方式”松绑限购的济南,其7月中旬网签数量大增,进而提振7月前20天的成交。上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,当中也不排除之前有些成交因限购而没网签,眼下放开限购而集中网签的特殊情况。
异类:合肥存销比小也松绑
在多个全面放开限购的城市中,8月松绑的合肥算是一个异类。根据上海易居房地产研究院的报告指出,截至6月底,在其监测的35 个城市新建商品住宅库存中,温州以45.1的存销比居于首位,宁波以31.4的存销比排行第二,而合肥在35个城市中,存销比数值最小,仅为6.0。
像合肥这类低库存的城市怎么也急于全面放开限购了呢?有当地发展商表示,合肥库存不高,而且市场成交也较为平稳,取消限购将对当地行情有一定的刺激作用,特别是老城区的大户型产品。
投石问路
松绑部分区域、户型
大部分二三线城市还是谨慎地以过渡性政策微调,替代更新原有的“一刀切”措施。当中较为常见的有以下两类“蓄力技”,一是指定松绑某类户型面积的住宅产品,二是指定松绑某个区域的住宅购买限制,也有城市是同时松绑某类户型及指定区域,譬如杭州。
这种定向式松绑是基于当地市场而做出的有针对性的限购疏导,其背后动机大多是在不破坏现有调控成果的前提下,用政策微调的方式,加速库存去化和带动市场成交,从而为下一阶段全面松绑限购做好准备。
