作为下半年开端,7月的楼市成绩单也陆续出炉。近日各大机构纷纷公布7月国内各大城市的楼市成交数据。这些报告显示,尽管下半年已经拉开帷幕,但是国内各城市的房地产市场仍然没有回暖的迹象。即便是北上广深这些一线大城市,楼市成交的价格仍在继续下滑。特别是广州,更是创下了今年楼市下滑的最大幅度。同时广州也是7月北上广深四个大城市中楼价下跌幅度最大的城市。记者发现,不仅一手住宅市场遇冷,广州的二手市场也在快速降温,呈现出量价齐跌的状态。楼市的低迷使得业内对于开发商资金链问题产生担忧,而各大楼盘也为了创收不断地推出新的促销奇招。在继垫首付、原价回购等促销手法外,近日广州更有楼盘打出了“无理由退房”的旗号。据称,这是广州乃至华南首次有楼盘提出无理由退房的案例。有分析认为,现时的促销手段更多是为了推动成交吸引眼球而进行的,搞噱头的成分居多。
7月广州房价跌幅扩大
中国指数研究院近日发布最新报告。报告显示,7月国内76个城市环比下跌,24个城市环比上涨。就北上广等十大城市而言,7月住宅均价为19328元/平方米,环比下跌0.97%,跌幅较上月扩大0.52个百分点,同比上涨9.76%,涨幅较上月缩小2.56个百分点。其中,广州以1.77%的环比跌幅,位列十大城市之首。这也是广州房价连续第三个月环比出现下跌。5月份广州房价环比下跌0.02%,6月份环比下跌0.05%,7月则达到1.77%,跌幅呈扩大趋势。
中国指数研究院公布的7月百城住宅均价为10835元/平方米,环比下跌0.81%。全国十大城市新建住宅均价跌幅均超全国环比跌幅平均水平。其中,广州环比跌幅最大,创下上半年最大规模低幅。数据显示,广州7月楼市成交均价为18168元/平方米。此外,广州7月全市一手住宅网签4465套,成交量同比跌28.89%,同比降幅同样创下今年最大值。
一手市场的遇冷,导致了二手市场也随之大幅降温。与一手数据的继续下滑相对应则是广州二手房价的继续探底。据中原地产7月二手住宅成交数据显示,广州二手楼市成交在7月份延续了上半年遇冷趋势。
据中原地产成交数据显示,7月份二手住宅成交量继续维持低位,成交宗数已连续多月录得下滑,环比上月跌幅达33.6%。7月份全市二手住宅成交均价为24294元/平方米,环比上月微降0.5%,是5月份以来,首次录得跌幅。在7月份,商贷人数占比较上月上涨约7.9个百分点,而一次性付款及公积金付款人数占比则共下滑约7.2个百分点。而在二手租赁方面,由于本月已过了毕业生租房旺季,及受到不少“转买为租”的买家已完成租房等因素的影响,7月份二手住宅租赁呈现出量价齐跌的趋势,本月二手租赁成交宗数环比下跌6.8%,而租金环比也下跌约1.7%。数据显示,中心六区中,白云区二手均价跌幅最大,达到11.4%,均价回落至17156元/平方米。而近郊区域二手市场也冷风不断。去年一度非常火热的番禺区二手市场,7月录得二手均价的跌幅达到8.7%,均价环比下滑至17063元/平方米。
楼市低迷卖地亦创新低
楼市成交的不振,房价持续走低,导致了业内对于后市的担忧。而表现出来的就是开发商在土地市场上的极其谨慎。据搜房网监控广州国土资源和房屋管理局网站,2014年7月广州11区通过挂牌出让方式,成功卖地9宗土地,其中住宅用地2宗,商业用地0宗,工业用地多达7宗。而数据显示,7月份总宗地面积242069平方米,环比6月下跌42.79%,成交金额146357万元,环比6月份(283509万元)骤减48.37%大幅缩水,创全年新低,推出的9宗用地均为底价成交。
7月政府集中推出多宗工业用地以打破住宅用地市场的沉寂僵局,但市场似乎并不买账。数据显示,政府于7月17日-25日几日内一口气放出8宗工业用地,相比6月(2宗)大幅上涨,7月工业地却多次出现延迟出让的现象。其中,1宗因无人竞拍而延期至8月,最大出让面积(461155平方米)的从化鳌头镇横坑村、城郊街坑尾村、水坑村地段地块2014-G1两度延迟,从7月17日推迟到7月30日后,再推迟到8月27日。而面积第二大的从化城郊街大夫田村地段地块2014-G2(69107平方米)的拍卖日期也从2014年7月17日推迟到7月30日。
政府意欲推出工业用地来填补财政缺口,但从7月份工业用地成交金额上看,可谓杯水车薪。7月成交的7宗地块的总面积接近17万平方米,占总宗地面积70.30%,而成交金额仅8416万元,占总成交金额仅5.75%。
土地市场的失色,开发商资金链的顾虑占了相当大的比重。这从房企今年的大规模海外融资就可以看得出来。据中原地产的统计数据,2014年前7个月中国房企海外融资规模达到424.33亿美元,合计人民币约达2620亿元。
而更为重要的是房企融资变得越来越不容易。数据显示,今年前5个月中国房企海外融资额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元以及73.9亿美元。6月份单月海外融资规模高达95.6亿美元,为年内峰值。7月份则开始下滑,单月海外融资总额为56.6亿美元,环比下滑四成以上。中原地产首席分析师张大伟分析,为严控风险,国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量;此外,受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响,以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮的影响,房企海外融资难度有所加大,这导致企业的资金成本负担上涨。
开发商为促销各施奇招
记者发现,为了应对低迷的市场,广州各大楼盘在吸引眼球上可谓是奇招百出。近日记者了解到,在继垫首付、原价回购等促销手法后,广州终于也出现“无理由退房”的案例了。
记者从开发商处获悉,现时在售的豪宅项目珠江地产罗马家园的“龙禧”组团就高调推出“无理由退房”置业计划,成为广州乃至华南首个无理由退房的豪宅。据悉,此次珠江罗马家园的“无理由退房”是针对项目目前在售的最后一期“龙禧”组团。龙禧主推215-240平方米的大户型单位,可南望珠江北瞰海珠湖,自去年5月份发售以来已经销售近10亿元。
据了解,本次开发商推出“无理由退房”,是为了打消消费者的观望情绪,给购房者信心和保障。罗马家园推出的“无理由退房”政策,是指在购房后至明年5月31日前(收楼前),如果对物业产生相关不满意,购房者可以申请无理由退房。除此之外,还推出了“十年免费入住”感恩回馈换房节活动,对于此次活动成功换房的业主可以获赠10年物业管理费。
开发商推出的“无理由退房”无疑颇具吸引力。但有业内机构认为,这种做法更多是停留在吸引眼球上面。经纬行研究中心就分析指出,罗马家园推出的“无理由退房”是针对目前市场推出的一个营销手段。“在规定期限内,网签前都可以无理由退房(相当于下大额订金),且仅限10套,由此可见,开发商此次活动噱头意味较重,是为了达到项目推广的目的。”经纬行认为,“相对而言, 10年物业管理费更实在。”
