广州7月楼市网签量、网签均价“双降” 中心区价格依然坚挺
在7月楼市推新乏力、市民入市多处观望的情况下,广州楼市上月成绩单昨日发布。广州市国土房管局的最新数据显示,7月广州全市网签量53.59万平方米,环比下降27.9%;网签均价回落到15535元/平方米,环比下跌8.9%。
记者发现,7月的成交结构中,原中心六区成交比例仅占两成多,是导致整体网签均价下跌的重要因素。数据显示,上月中心六区网签面积只有11.57万平方米,甚至不如增城12.12万平方米的网签成交量。
天河7月楼价环涨800元/平方米
虽然上月网签均呈回落姿态,但中心区的价格仍较坚挺。其中,中心六区网签均价28284元/平方米,环比降3.3%;而原市属十区网签均价17850元/平方米,环比降7%。二者降幅均低于全市降幅。
值得一提的是,在各区中,此前“一骑绝尘”的天河区均价继续保持领先地位,43549元/平方米的最新月网签均价在6月42737元/平方米的基础上再进一步。另一方面,数据也显示广州豪宅在限价政策松绑后,不断成交。以上周为例,上周全市网签1004套,但是天河、越秀都有多个超级豪宅项目网签,拉动区域均价上涨;而位于成交均价榜首的超级豪宅汇悦台成交虽仅有4套,但均价却超过10万元/平方米。
而随着“金九银十”的临近,开发商也开始谋划加速推货,在市场上创新推销方式。如一开发商位于萝岗的一楼盘,就推出比房可送购物卡,称从现在起至8月31日,购房者只要在购房前到楼盘销售中心登记报名,符合条件即可凭任何广州一手住宅购房确认资料,而且上述资料不限开发商不限项目,就可以领取价值200~1000元的购物卡一张。
“这种促销最重要的是截留其他项目的客源,将其他项目的客源转化成自己的客源。”经纬行研究中心总监瞿中奇分析,佛山日前放开限购后,会增加大众对广州放开限购的预期,进而担心广州楼价又企稳反弹,部分广州买家的观望会减弱,这对广州楼市是一个积极因素。
政策放松的预期已形成
随着二、三线城市松绑限购的大局已定,地方政府的“救市”政策也开始升级,省级部门也开始陆续出手救市。上周,福建下发意见,在首套房认定、贷款放松、契税减免等方面与原有政策有较大不同。而本周,湖南、广西也出台相关措施。
中原地产在一份报告中指出,目前政策继续放松的市场预期已经形成,而限购放松后短期效果明显的城市,目前成交依然活跃,包括杭州、济南、成都、宁波和福州。这些城市近期网签数据较放松限购前有两成左右增长,但原因各有不同。如济南7月成交量环比陡增1.5倍,成都、杭州也有3成以上增长,这些增量主要来自于过往成交楼盘的集中备案。而限购放松后对成交量无影响的城市,绝大多数维持原状。
“46个限购城市中大部分已放宽或放开,但一线城市肯定是最后一批放开。”经纬行研究中心总监瞿中奇认为,房贷政策的支持力度,依然是市场回暖关键,部分城市已出台措施,但银行执行力度不容预期过高。二、三线城市放宽限购的效应评估,将是评估一线城市是否放宽的重要依据。
地价成本决定
广州房价下降空间有限
上海易居房地产研究院昨日也发布报告指出,截至7月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比增长1.4%,同比增长22.8%。库存再攀新高,依然面临“压力山大”的窘境。但值得注意的是7月份库存环比增幅有所收窄。
易居研究员严跃进指出,今年以来,35个城市的成交量已大幅下跌,近几个月的成交量,仅仅略高于2011年二、三季度的水平,当时同样遭遇了市场低迷。其中,一线城市的成交量已略低于2011年二、三季度的水平。因此,大致可以判断,当前全国一、二线城市的成交量,在本轮房地产降温周期中,已基本见底,估计9月、10月将有所反弹。但库存和去化周期,还将继续攀升一段时间。
对于广州楼市走势,合富辉煌首席市场分析师黎文江分析,随着过去的协议出让土地陆续被消化,土地供应不足问题将会逐步突出,而市场未来的绝大多数项目将是近年公开出让的土地,地价成本的大幅增加必然导致广州房价的下降空间有限。鉴于土地公开出让量的缺口,在未来10年,广州的住宅供应很难放大,供不应求的格局可能会长期存在,而房价一定会长期反映这种供求关系。更重要的是,广州房地产需求旺盛,一旦信贷条件转为正常,需求有所恢复,可能新一轮供不应求和价格飙升又会开始。
7月广州楼市情况
网签回落
网签量53.59万平方米,环比降27.9%
网签均价15535元/平方米,环比降8.9%
(7月,中心六区网签面积只有11.57万平方米,原中心六区成交比例仅占两成多,是导致整体网签均价下跌的重要因素)
中心区较坚挺
中心六区网签均价28284元/平方米,环比降3.3%
原市属十区网签均价17850元/平方米,环比降7%
天河:均价继续领先
7月网签均价43549元/平方米
6月网签均价42737元/平方米
