后限购时代楼市变奏
北上广深陷入松绑包围圈
在刚刚过去的周末,哈尔滨成为第37个解禁限购的城市。在这场以6月为起点、为限购松绑的运动大潮中,地方政府在没有中央明确反对的情况下,先后闯关放松楼市政策,手段越来越新,力度越来越大,“市场回归”大有向“集体救市”演变的趋势。留下坚持限购的已经所剩无几,北上广深等一线城市基本陷入包围圈。楼市正在变奏,但结果却仍旧扑朔迷离。这次变奏,到底是房地产咸鱼翻身的一次绝佳机会,还是彻底走向没落的回光返照?限购和限贷会全面放开吗?北京晨报(微博)记者对呼和浩特、温州、杭州、成都、天津五个地区楼市展开调查发现,政策和市场都在彷徨。
37个城市闯关
除了北上广深,其余城市早晚放开限购
限购,这个从2011年开始大规模执行的楼市政策,在经过了3年多的争议之后,到了退场的时候。
今年6月20日,呼和浩特公开发文取消限购,虽然其后又闹出来一段写错字的小插曲,但并没有阻碍呼市成为第一个明确取消限购的城市。所有人都观察,“上头将作何反应?”
在静静等待了十多天后,山东济南再也等不下去了。7月上旬,济南城建委提请调整限购政策的文件在互联网上曝光,随后证实,限购将于7月10日起取消,济南方面并没有做任何形式的否认。限购取消之后,济南楼市一度每天成交超过限购时期近两倍。
济南再一次闯关成功,鼓舞了其他限购城市的勇气。很快,一大波限购城市玩起接龙游戏:7月29日,杭州取消140平方米以上户型限购;同日,温州宣布从第二天起全面取消限购;30日,宁波取消90平方米以上户型限购;8月1日,绍兴市宣布限购正式取消,二套房标准认房不认贷……
从6月26日呼和浩特正式宣布放松限购之后,在一个半月的时间内,全国已经有37个城市或明或暗地放松了限购,限购的城市目前只剩下9个。业内预期,除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市外,其余城市早晚会放开限购。所谓“差别化调控”政策,最终会是:坚守一线,放开二线。
从松绑到救市
跷跷板政策让市场更焦虑了
截至目前,对于取消限购,中央政府未发出任何支持或否定的态度,但这个节骨眼上,沉默很容易被理解为默认。试探动作一旦得到默认,往往会演变成放纵。
7月31日,成都发布消息称,四川省财政厅决定从7月1日至12月31日,对金融机构按照国家政策规定向首次购买自住普通商品房提供贷款的,如果利率不高于基准利率,按金融机构实际发放贷款金额的3%给予补助。几天之后,成都撤销了该文件,但政策是否继续执行不得而知。
8月8日,福建出台“闽八条”,不仅内容丰富,在尺度上也大大超越了其他地级政府,不仅提出福州、厦门可以调整放开住房限购,还在首套房认定上提出,家庭购买改善型普通商品住房按首套房认定,住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房均属于普通商品住房,间接放松限贷。
3天后,湖南省的“湘五条”来了,成为第二个公开出台楼市刺激政策的省份。“湘五条”不仅提出政府可以回购适当面积商品房作为保障房,还提出省内异地可办理公积金贷款、住宅产业化项目可提前申请《预售许可证》等措施,业内人士直呼其“很猛”。
从最开始名正言顺的呼吁“让市场发挥决定性作用”,到后来动用财政手段,“市场回归”演变成“救市重来”,调控似乎正走向另一个极端。然而,在这种跷跷板似的政策变动中,市场不但没有变得乐观,反而愈发焦虑—楼市这一次还能起死回生吗?
一线破局从限贷开始?
上海模式一旦坐实,易被其他三城复制
北京晨报记者的调研发现,由于从一开始,限购与限贷政策就是以一个“组合拳”的形式打出,当前大多城市也只在能力范围内放松了限购,因此效果有限。要想彻彻底底扭转楼市局面,限贷是一个跨不过去的槛。
8月16日晚间,网络上流传出一份银行上海分行系统内文件,基本内容是重新定义了“首套房”概念:一是将外地购房贷款结清、本地无房的购房算为首套房;二是将2011年1月31日前有二套房贷记录,但现已全部结清并且在上海无房的购房,也按首套政策执行。
这份据称是建行所发的文件立即让市场兴奋起来。但业内分析师张大伟表示,这份文件并非全面放松限贷,很有可能只是适用于该行所谓“一楼一策”差别化信贷政策的合作楼盘,是为了解决开发商的资金压力,将银行拥有的开发贷转变成购房人的按揭贷。这种措施对市场的实际影响有限,不会掀起大风浪。
尽管如此,仍难免引发业界联想。有地产界人士认为,这或许将成为一线城市绕开限购这道红线,直接松绑限贷曲线救市的样本。该份文件一旦落地而没有被叫停,就很有可能被北京、广州等一线城市复制。
北京晨报记者调查了解到,目前北京尚未执行这类政策,但不排除各大银行也在研究此类办法。业内人士多数预期,北京出于对房价上涨过快以及控制人口的压力,在短期内放松商品房限购的可能性不大,但像上海一样放松限贷,可能性相对较大。但这种可能性也仅是相对的,从目前的迹象来看,中央对房贷的支持仍仅限于真正的首套房购买者,因此北京等一线城市完全放开限贷仍是小概率事件。
