作为北京楼市的“共同体”,北京周边楼市素来与北京“一荣俱荣一损俱损”,受今年来北京楼市持续不景气的影响,北京周边楼市在浓重的观望气息中显得并不乐观。近日,记者实地调查了包括燕郊、固安、香河、唐山等区域在内的环京区域楼市发现,虽然价格均有下调,但销售情况并没有明显回暖。业内称,在目前的市场背景下,环京区域的项目最好能在价格上与北京拉开差距,同时有自己的特色才能突出“重围”。
价格普降
日前,记者来到了与通州仅一河之隔的燕郊,作为承接北京溢出需求最近的区域之一,燕郊承载着众多北漂人的梦。随着北京房价的不断攀升,近年来,燕郊的房价也持续水涨船高,不过,今年北京楼市的“感冒”也传至燕郊。
记者在天洋城四代的售楼处了解到,该项目目前的均价比上一期降低了2000元左右。“降价的原因一方面是受北京楼市近来的不景气影响,另一方面是开发商资金链短缺,想要以‘降价跑量’的方式回笼资金。”该项目的销售表示。
另据记者了解,燕郊几个处于“排号阶段”的项目也在有不同形式的降价,如某开发商就提出1万抵5万的优惠,只要先交1万元的排号费,购房者在买房时就可以少交5万元购房款。还有的项目推出“员工特价房”,这类房源的单价比其他房源低500-1000元,购房者可以“员工”的待遇购房。
中原地产研究部统计数据显示:2014年春节前燕郊在售的住宅类项目合计有22个,其中均价在1万以上的有12个,平均售价为1.12万元每平米。随着北京楼市的降温,燕郊等市场也出现了明显的降温,目前燕郊在售的20个项目中,实际成交价格在万元以下的达到了17个,万元以上的项目已经基本没有成交。燕郊目前首套房信贷虽然放款难度不大,但利率大部分已经上浮20%,购房者全面萎缩。
事实上,不止是燕郊,记者在固安、唐山、香河等区域发现,楼盘降价销售成为众多房企的共同选择。以固安为例,品质较高的孔雀城·英国宫在售的五、六期近几个月以来一直有小幅度降价,现在单价在一万左右的房源单价相比几个月前下降了500-1000元。
“唐山市区的房价都有不同程度的调整,但和其他环京区域不太一样的是,唐山市区的主要购买力是本地人,少部分是外地人,受整体市场不好的影响,观望很严重。”唐山某房企内部人士告诉记者。
个别项目“突围”
环京区域出现的市场形势和北京如出一辙,在整体大势式微的背景下,个别项目出现了热销。
记者在调查中发现,位于固安的“空港家园”项目开盘一个多月以来销售情况一直较为良好,均价也从开盘时的6500元左右上涨到了现在的6900元上下。记者随销售人员进到售楼处之后感到了与其他项目明显不同的氛围,售楼处看房者人满为患,销售人员十分忙碌,有的看房者甚至找不到销售人员给自己介绍情况。
在该项目看房的李先生(化名)表示,自己在草桥上班,开车从项目到上班的地方也就40多分钟。“关键是价格有优势,在北京我可买不到6000多的房子,我对这里的环境和品质都比较满意,准备买那个80平米的两居室。”
“我们小区的价格属于这个区域内非常低的,房子整体性价比很高,前两天有个北京的老板一下子买了十几套房子准备当公司的员工宿舍用。”空港家园项目销售人员说。
另外,记者在位于唐山的中南·唐山湾项目看到,购房者众多,该项目开盘首日推出500套3小时全部售罄。对此,业内人士在接受记者采访时表示,购房者越发理性,性价比依然是购房最重要的参考指标。
市场观望依旧
部分项目的热销依然难掩京周边楼市的疲态,虽然环京区域的房价在下跌,但多数购房者并没有买账,观望的情绪依然浓厚。
记者在燕郊某售楼处遇到了正在看房的小赵(化名),在通州工作的他想在通州或者燕郊买一套100万左右的房子。“我刚参加工作两三年的时间,手里有个十几万的积蓄,加上家中父母的帮持,想看看买一套。”小赵说。
另据小赵介绍,他先是在通州看了几处单价在12000元左右的二手房,100平米的三居室总价达到了120多万元,但考虑到房子普遍比较老,加上对交通、环境状况的不满意,小赵想到燕郊看看刚开盘的新房。“看了两个单价在8000元左右的小区,100平米的小三居总价在90万左右,都是2016年年底交房。如果买燕郊的房子,价格和通州的二手房也差不了太多,还都不是现房,而且现在房市还处于下行阶段,万一我现在买了马上又降了怎么办?我再观望一段时间吧。”
和小赵自住不同,张先生一直在寻找合适的房源进行投资,在考察过固安区域之后,张先生对记者表示,“固安位置、品质较好的项目价格偏高,基本要到8000-10000元左右,而且那里除了住宅区还是住宅区,没什么生活配套,房子没有什么升值的空间。而且听说那里的房价最近一直在降,我是一定不会选择在那里投资的,现在房市这么冷清我想缓一缓再出手。”
成交短期仍难回暖
虽然房企在积极以价换量,但记者发现,市场的观望依旧,除了极个别的项目以外,绝大部分售楼处现场十分冷清,部分售楼处内仅有少数几人看房,更有个别售楼处内全是销售人员,无一人看房。
“从往年市场看,一旦北京楼市出现观望,燕郊市场就会感冒,而如果北京感冒,燕郊基本就开始大规模促销。从2014年看,北京楼市已经出现降温6个月,特别是二手房成交均价基本停滞,信贷政策的收紧、自住房的供应,都导致刚需观望,燕郊恰好之前主要的观望都是因为北京外溢的刚需。”中原地产首席分析师张大伟说。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,环京区域的房屋买卖主要依赖于北京市的市场需求,目前北京市的市场情况已经处于深度调整期,在量缩价跌的大背景下,市场需求观望情绪到目前为止依然浓厚。需求的观望既影响了北京市的楼市,同时也影响了环北京周边区域楼市,造成即使价格在下跌,市场购买依然不回升的情况。同时,北京市自住房供应已经实质性入市,并且带动了北京市刚需新房的整体调低价格入市。在这些供应不断增加的情况下,成交迫切的购房需求更多的会选择区位相对优越的北京市内房屋,这也造成了环京周边市场需求的相对不足。另外,目前京津冀协同发展的实质性利好并未真正明确,同时,这些区域在过去几年房价飙升,已经透支了大量的潜在预期需求。购房人群更多的是观望、等待,这也造成这些区域目前的房屋降价也难有成交。
另外,张大伟认为房地产核心是地段,是基础设施的配套,对于楼市来说,北京作为一线城市、首都,这种情况下,周围的区域不可能涨幅超过北京,短期炒作不利于这些区域房地产市场的健康发展。配套决定市场健康程度,从目前看,虽然环北京的燕郊等区域,房价相比北京要低,但从配套看,完全无法相比北京郊区,所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望,很可能就出现需求锐减。
