中国楼市政策为何失灵了?
7月,二线城市房价环比九成下跌,一线城市房价环比首次集体下降,引起住建部注意。同时北京、上海、广州、深圳一线城市纷纷传出“救市”方案,其中包括“放松限购、限贷、调整普通商品住房标准、税收方面等政策”,后官方几乎同日齐刷刷站出来表态否认,其大声“辟谣”犹如2012年的5个城市放松限购如出一辙。
显然,市场传言中的真实性、靠谱性与地方政府的内部文件应该有一定的联系,否则不会如此紧张的“表态”。
据亚太城市房地产研究院最新统计数据显示,当前全国46座限购的城市已取消或放松37个,除了一线城市未放松外,仅剩余5个二三线城市坚持。
另外是限贷松绑的城市3个,包括传言中的上海。而首套房贷利率调整的城市部分银行达到20个,16家停贷的银行,已经减少为10家;一揽子的刺激政策有5个省市。
笔者认为,二三线城市将全面取消限购、更多城市出一揽子的刺激政策、放松限贷后,一线城市会跟进调控松绑。因此,成交量必先房价见底,房价有望第四季到2015年见底,结束下行通道趋势。
笔者认为,首先看看限购令的来源与出台背景及目的,究竟是什么?一.限购令的来源根据:1.2010年4月17日,国务院的《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快》的通知,简称成:“新国十条”(10号文件)。
(商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性的措施,在一定时期内限定购房套数)。2.2010年“929”新政,简称成:“新国十条”细则的“国五条”(房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。)
(2010年4月10日,北京“国十条”第一个发出“限购令”、9月30日深圳、10月7日上海、10月15日广州。截止到2010年10月19日,共14个城市实施“限购令”,北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连。3.2011年1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,简称成:“新国八条”。(各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。)
截止到2011年1月25日,共24个城市实施“限购令”,北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连,苏州、舟山、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥。
截止到2011年12月31日,共46个城市实施“限购令”,北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连,苏州、舟山、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥,衢州、金华、成都、乌鲁木齐、银川、石家庄、哈尔滨、珠海、佛山、南宁、徐州、台州、绍兴、舟山、贵阳、沈阳、长沙、西安、无锡、青岛、南京、西宁)。
