□在售楼处打出的横幅广告中,“办公”二字比其他字样明显要小。
据《新闻晨报》报道, “花园独栋别墅,200多平方米,总价298万元起,毗邻正在建设的地铁17号线朱家角站。”胡淼(化名)说,虽然最近楼市相对低迷,但海上公馆的推销广告还是瞬间打动了他,“因为市中心一套普通的房子差不多也要300万元,同等价位买一套别墅还是很诱人的”。
然而,当他签下购房合同后,却发现所购别墅的房屋类型并非住宅,而是办公楼。
而且,这套别墅土地的使用期限为“2005年10月28日至2055年10月27日”,现房要到2015年9月才交房:“产权说是50年,实际上只剩下40年!”
市民:签完合同才发现买了办公楼
今年8月的一个周末,在接到销售员的电话后,胡淼和朋友驾车,前往青浦区康园路399弄,实地查看楼盘。
“当天看房的人挺多的。”胡淼看了样板房,觉得房子造得还不错。“销售员说,那天成交了很多套。”胡淼说,当天确实有不少人在看房。在这种氛围下,当天下午7点多,胡淼签订了合同。
“不是定金合同,直接就是购房合同。”据胡淼介绍,他当天支付了不到10万元,作为首付款的一部分,剩余部分约定在一周内付清。因尚未付清首付款,他当天无法带走合同,只是用手机拍摄了几张合同照片。
当晚回到家后,他和家人再次查看拍摄的合同照片时才发现,所购别墅的“房屋类型”并非住宅,而是办公楼。
而且,这套别墅土地的使用期限为“2005年10月28日至2055年10月27日”,现房要到2015年9月才交房:“别墅产权说是50年,实际上只剩下了40年!”
“有种被欺骗的感觉。”胡淼思前想后,觉得开发商已涉嫌擅自改变土地使用用途:“批的是综合用地,是用来建设办公、商业等公共设施用房的,现在却把它用来建别墅,建住宅,我担心以后会不会有问题。”
胡淼认为,该楼盘以“别墅”为名进行销售,给自己造成了误导,销售人员也没有对“房屋类型”作出清晰的提示,遂于签约第二天给销售人员发了一份函,要求取消那份购房合同。
对于胡淼的说法,销售人员显然无法认同。“您说您被欺骗了,这是没有的事。”一名销售员发给他的短信说:“300多套别墅,您觉得可能用来办公吗?而且哪里有办公的会这样(做)建筑,那不亏死”,“最重要的一点,您从中午一直谈到晚上7点,对小区全面了解了才签的合同,有监控为证,怎么去欺骗您”。
最后,这名销售人员劝他:“我觉得您有必要去把余款付清,不然会产生违约金的”。
销售方:首付、产权年限等已提前告知
8月22日,记者致电海上公馆的销售热线,就胡淼所反映的问题进一步咨询。
接线的销售人员说,他们不可能不告诉购房者实情:“购房合同上都写得清清楚楚,我们也不希望到了签合同时,购房者怪我们没讲清楚拒签合同,那我们就白辛苦了。”
“我们都是严格按照房管部门的要求,购房合同上还有一个特别告知,我们是办公楼性质,不同于住宅,只有50年产权,水电煤都会贵一些,不能迁户口。”海上公馆一名销售负责人告诉记者,“更何况我们的付款方式是首付50%,贷款只能贷10年,利率要上浮10%,这些都是绕不过去的,因为我们是商业地产。”
“不能因为购房者自己想违约,就说开发商有问题,就说开发商骗你,大家都要讲道理。”该负责人认为,双方签订的是真实的购房合同,作为一个成年人,合同上都写得清清楚楚,根本就不存在欺骗的问题。
对于违约的消费者,该负责人直言,不排除诉诸法律的可能。
那么,综合用地究竟能否用来建别墅呢?
“这种情况在上海非常普遍,所有的酒店式公寓都是办公性质的,这其实是行业里的一个规则,也不是我们一家这样做。”该负责人直言,实际上,朱家角这个片区就没有住宅用地,这里的别墅都是办公性质的,美兰湖、松江也都有类似性质的别墅。
“就是因为土地使用年限短,这个房子的价格才打了6到7折,我们每平方米单价是1.3万—1.4万元,周边别墅是2.2万—2.3万元。”她说,“如果客户觉得不放心,完全可以去买70年的住宅别墅,利益和风险都是对等的,这需要客户自己来评估这个风险。”
[现场调查]
广告上“办公”字样较小
销售员未讳言商业性质
8月21日,记者以普通购房人的身份,找到售楼处,一名庄姓销售员接待了记者。
海上公馆,又名水都南岸二期,在网上房地产上登记的名称是“水都南岸生活广场”。
记者注意到,售楼处一层的房顶上拉着一面横幅,写着“水都南岸荣膺上海2014年7月办公成交面积TOP1”,只是中间“办公”两个字写得相对很小。售楼处一进门的右手边,贴着几张A4纸打印的商品房预售许可,字体很小,要凑上去才能看到房屋类型为“办公楼”。
在去看样板房的路上,庄先生连珠炮一般介绍了该楼盘:“这里是商业地产,不限购,50年的房子,土地是2005年拿的,到明年交房时10年已经过去了;水电煤按酒店式公寓来算,比民用的要贵,物业费差不多2.8元一平方米;公积金不好用的,首付一半,贷款一半;户口迁不进来,但可以注册公司。”
根据青浦区水、电、煤客服热线提供的数据,办公楼性质的商业地产,天然气的价格与民用的一样,约2.5元/立方米;水费民用价格为3.45元/吨,商业用水约5元/吨;商业用电峰时段价格为1.11元/度(民用0.617元/度),谷时段价格为0.527元/度(民用0.307元/度)。
“便宜有便宜的道理。”庄先生算了一笔账,类似的住宅别墅70年产权,差不多要卖500万元,“节省下来的钱,存到银行里,缴缴水电煤也够了”。
最后,庄先生直言不讳:“这等于是在政策上打了个‘擦边球’,在商业的土地上建了别墅的房子。”
那么,50年的土地使用期限到期后,怎么办?庄先生说,目前政策还没有规定。
[业内说法]
律师:50年期满后存在不确定性
上海联业律师事务所律师王展认为,既然这类房子是合法审批的,也是可以办理产权的,那么意味着这类房子是合法的,只是办公用房作为住宅使用,除了平时的使用成本比较高外,另一个问题是,土地使用权50年到期以后,如何续期以及是否需补缴出让金等问题,存在不确定性。
克而瑞上海研究总监薛建雄认为,从某种意义上,开发商以“别墅”为名进行宣传有点混淆视听,但政府要求体现的办公性质,开发商也体现了。因此,要提醒市民购房需理性,因为有不少“购房者看房时很激动,结果签了合同又后悔了”,“不能只看宣传语,而应以合同文件为主”。
主管部门:广告与事实不符可反映
网上房地产的数据显示,水都南岸生活广场总套数610套,可售总套数264套,已售总套数346套,合同撤销总套数21套。
“合同撤销算是蛮高的。”青浦区住房保障和房屋管理局一名工作人员说,他们曾要求水都南岸生活广场的开发商必须在醒目的地方张贴预售许可证,且必须向购房者解释清楚,比如房屋性质、土地使用期限等。
青浦区规划和土地管理局的工作人员核实后,确认水都南岸生活广场的“用地性质为综合用地(公共设施用地),只能建设办公、商业等公共设施用房,我局《建设工程规划许可证》 核定的图纸上明确建筑的使用功能是办公、商业,并非住宅”,“购房业主如发现与销售的广告、宣传不符,可以向相关部门反映”。
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房屋用地小知识
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年。(2)工业用地50年。(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。(4)商业、旅游、娱乐用地40年。(5)综合或者其他用地50年。
土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。
根据《上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》,公共设施用地(C)指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地。
