在房价回调之际,地方政府却在地价上逆市而行。日前,北京大幅上调了基准地价,而济南、江西等地也计划调高基准地价。
华南某省国土资源厅一位处长对《华夏时报》记者表示,现在明确要求“土地不能贱卖”,而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价,国土部门只是提参考意见。”
“现GDP方面的考核正在逐渐淡化,我们压力也小了一些。”该处长进一步说,尤其是在中心城市的核心地段,土地不愁卖,政府确实没有降价的动力。
深圳一家上市房企高管对记者说,土地资源由地方政府垄断,等开发商手中没地了自然要买,政府当然不想降地价。
地价居高不下
上述华南某省国土资源厅处长告诉记者,一般来讲地价不会轻易下降,因为土地是稀缺资源,长期来看会增值。很多开发商靠囤地坐享土地增值收益,因此今年政府收回了一些地产商迟迟不开发的地块。
从目前来看,土地成交价格依然居高不下。2014年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为1245元/平方米,同比上涨21%;其中住宅类用地成交楼面均价为1758元/平方米,同比上涨24%。直到7、8月份,持续接近半年的楼市降温,才逐渐传递到了土地市场,但地价同比也仅有1%和6%的小幅下调。
上述国土资源厅处长表示,卖地跟卖房一样,如果想快点增收就降价跑量,可能地段较偏的位置会根据市场行情调地价,但好地段的土地根本不愁卖。
由于资金退出二三四线,回归抗跌性较强的一线城市,也导致了一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市,明显感觉到今年竞争比去年更激烈了,大家都担心有钱买不到地。”深圳某房企投资发展部负责人说。
上述房企投资发展部负责人称,“一线城市由于土地稀缺,开发商也不愿意降价卖。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者,广州地价不仅没有下降,反而有所上调,上调的土地集中于城市中心区及三改区域或金融区。
据中国指数研究院统计,今年1-8月,全国300个城市共推出23467宗土地,同比减少17%,而成交的土地总数为18023宗,同比减少24.75%。1-8月,全国300个城市土地出让金总额为15332亿元,同比减少12.9%。
“因为要面对前期高价拿地的开发商,即使土地流拍,政府也不愿意砸盘降价。”深圳一位房企高管认为,政府保地价的动力一直没有改变,通过涨房价,地价自然会上涨,而降地价与政府财政创收思路不符。
长沙一家小型房企负责人称,今年土地市场比较冷清,但价格却依然坚挺,而政府出让的土地明显少于去年,一般在土地出让前,会有开发商提前与政府洽谈,若开发商有意向,政府才会拿出来卖,否则流拍也不好看,目前成交不多,主要在于开发商很谨慎。
“城投公司也在积极推地,但死活不肯降价。”该房企负责人说。
长沙本土一位国有房企负责人告诉记者,现在楼市情况很糟糕,房子难卖,土地频现流拍,政府鼓励房企拿地,并变相地暗中支持开发商。
政府与开发商的博弈
“今年没买地,主要是考虑融资问题,加上市场预期也不明朗,我们去年在长沙拿的一块地到现在都没开工,因为定位是豪宅,开发也卖不出去,而且一旦投钱进去,链条就容易断,对我们民营房企来说,不开发不拿地是最好的选择。”上述长沙小型房企负责人告诉记者。
在销售低迷的情况下,标杆房企拿地也愈加谨慎。据中原地产统计,今年前8个月,20大标杆房企合计拿地金额仅1829亿元,相比2013年同期的2946.2亿元,减少了1117亿元,同比下降幅度高达38%。
万科集团董秘谭华杰对记者表示,今年以来房地产销售面积和销售额双双下滑,但土地价格却没有明显下降,万科对拿地依然持谨慎态度。
“开发商拿不拿地,主要是以现金流来衡量。”上述长沙小型房企负责人说,最近又有房企老板跑路,前期高价拿地的开发商玩不下去了,而有钱的房企等着抄底。
深圳龙华新区国土局一位人士告诉记者,今年该区土地集中在9月份之后出让,起始价是按市场评估价定,由于房价保持平稳,预期地价也会与前期持平。
据记者了解,中海地产2013年10月以38.2亿元拿下龙华新区一商住地块,折合楼面地价14563元/平方米,预计今年四季度将开盘预售。
据中海地产内部人士透露,若算上保障房面积,每平方米地价成本已经超过2万元,而今年8月该区一新盘开盘价才2.3万元/平方米,中海地产项目定价陷入尴尬境地。
“如果今年卖的地价格低于去年,这对中海地产的项目销售会影响很大,因此政府不可能降地价。”一位业内人士说。
