近日微信公众号克而瑞房价信息发文称,招商银行已经内部发文,确认限贷政策放松,并列举了四种房贷政策放松情况:一、之前全部贷款结清(不限次数),此次即可按首套办理,利率基准;二、之前有一次贷款未结清,此次贷款按二套政策,利率上浮10%;三、之前有两次贷款未结清,此次贷款首付六成,利率上浮15%;四、未有贷款记录,此次享受9.5折利率优惠,即日执行。
对上述传闻,招商银行总部新闻办负责人否认,称目前招商银行并未发文放松限贷政策:“我们目前并没有改变房贷政策,对于网上传闻的四种情况绝对不可能发文执行,总行只是要求各地分行根据客户的资质在基准利率上下浮动。”随后,招商银行深圳分行相关负责人也对媒体表示,“深圳分行未接到总部关于放松限贷的任何文件”。
一石激起千层浪。尽管招商银行对上述消息进行了否认,但记者调查发现,最近,银行放松限贷的传闻已经此起彼伏,目前已有上海、北京、深圳等多地传出银行放松个人房贷进入门槛的消息,而且每次放松限贷消息都能在房地产市场上引发较大的波动和反响。
记者调查了解到,深圳的确有银行正在制定放开限贷之后的相关政策,允许购房人在还清贷款之后按首套房标准申请贷款,首套房认证由原先的“认房又认贷”变成“认房不认贷”;此外,深圳部分银行还在近期主动增加了个人房贷市场的投入,在房贷额度充足的情况下,银行在审批、放款方面的速度有所加快;房贷利率方面,深圳房贷市场也出现了小幅松动的迹象。
“深圳已呈现出房贷松动的迹象,这种松动有来自其他方面的原因,也有来自银行层面的主动调整。”一位业内人士指出,“在全国大多限购城市已松绑的当下,相较于限购政策,限贷政策对深圳楼市的影响更加深远。”
部分银行房贷优惠有苛刻条件
知名金融搜索平台融360监测数据显示,8月房贷市场出现了利率松动的迹象,全国最低房贷利率回归8.5折。一些中小银行在北京、上海、深圳等一线城市的房贷业务出现“松绑”。
数据显示,8月,由于政府的一系列举措,融360重点关注的23个城市中有15个城市不同幅度地下调了首套房贷款利率。降幅排名前5的城市依次为哈尔滨、广州、杭州、深圳、重庆。记者从深圳几家主要商业银行的官网上看到,8月以来,深圳的首套房贷款利率已开始松动,表现在折扣利率小幅增加。
此外,在23个重点城市中有10个城市存在利率优惠,优惠幅度相比上月略增。其中上海民生银行有全国最低8.5折利率优惠,北京、杭州、青岛3城重现9折利率,深圳、广州等6城优惠利率为9.4—9.8折,其中,汇丰银行为深圳唯一一家执行首套优惠房贷利率的外资银行,该行网站显示,首套房贷有9.4折优惠。
不过,记者发现,在利率打折增多、房贷放款速度加快的背后,部分银行对客户的资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。事实上,上述能给出首套房贷优惠利率的银行,均有附加条件。例如,上海民生银行最高执行8.5折首套房贷优惠,但必须是在民生银行金融资产达到500万元的客户才可申请;北京的中信银行房贷利率最高可以执行9.2折优惠,但客户必须购买10年每年1万元的保险;北京的招商银行条件更苛刻,要求客户交一年存贷款额15%的保证金,才可享受9折优惠,如果客户只交一年存贷款额5%的保证金,则只能享受享9.5折的首套房贷优惠;深圳的汇丰银行虽然执行9.4折首套房贷优惠,但前提条件是贷款160万元以上的客户才可以享受。
在房贷额度和放贷速度方面,记者从深圳市场上了解到,由于企业流动资金需求并不旺盛,部分银行近期主动增加了个人房贷市场的投入,在房贷额度充足的情况下,银行在审批、放款方面的速度有所加快。
记者从光大银行深圳分行信贷部了解到,该行房贷获得审批后,最快可以在7个工作日放款。光大银行信贷部相关负责人表示,8月房贷审批时间平均为15—20天,放款时间平均为20—30天左右。“总体上,8月份的放贷速度快于上半年。”这位负责人这样告诉记者。
房贷利率“拐点”或将到来
记者采访中获悉,尽管深圳的多数银行仍普遍执行基准至基准上浮5%不等的利率,但深圳房贷市场在8月已出现一定的松动迹象;其次,8月份的贷款额度比较充足,放款不再“排长队”,二套房利率虽然没有出现明显下调迹象,但多地房贷放款速度有所加快,房贷申请难、放款难现象得到一定缓解。
“8月房贷利率普遍微降,这一方面是银行对地方政府政策指导执行的体现,另一方面也可以说是银行自己选择的结果。”融360的信贷专家徐瑾告诉记者,“随着经济形势的转变,小微企业的信用风险有所上升,导致银行不良贷款攀升。出于分散风险的考虑,银行需要补充一部分风险较小的房贷业务来平衡贷款结构。”
徐瑾分析认为,如果下半年不出现大的政策调整,出于种种原因考虑,银行的房贷利率或维持缓慢微降的趋势,并且下调利率的城市会继续增多,房贷利率“拐点”或将到来。
“目前国有四大行未有放松房贷的动作,但各地方政府已开始喊话放松限贷政策。在限购令松绑效果不明显的情况下,有望拉开房贷松绑的大幕。”徐瑾这样预测。
而针对银行放松限贷政策的可能性,上述业内人士指出,这主要是市场已经处于一个焦灼状态。徐瑾表示,“下半年各个银行的放贷额度会比较宽松,相信各个银行会根据实际情况,在利率方面做出调整,进而抢占市场。”
“如果成交量继续下行,房贷利率会进一步放松”
融360信贷专家徐瑾指出,虽然没有中央的许可,一线城市无法冲破限购的束缚,但是与其他城市一样,北上广深同样需要面对成交量持续低迷、库存量居高不下的现实。
根据8月18日国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,在上海、广州、深圳先后步入下跌通道后,在市场的压力下,北京也失守了,出现了新房房价环比下跌的态势,这也是北京房价自2012年6月以来首现下跌。
徐瑾认为,“如果一线城市的房价和成交量继续下行,那么在房贷利率方面可能会出现进一步放松的局面,尤其是原本房贷利率就比较高的广州和深圳。”业内人士指出,此前传得沸沸扬扬的建行上海分行、招行深圳分行放松限购的消息如若属实,受其影响,不排除其他一线城市跟进调整限贷政策的可能。
融360预计,未来几个月,二线城市房贷利率下行的趋势将更加明显。这是因为今年大规模地方政府债偿还在即,而土地财政吃紧使得地方债还债压力陡增,在强烈的救市意愿的驱使下,地方政府除放开限购外,势必会对银行放松信贷政策有所期待。
记者了解到,8月,杭州公积金贷款降低二套房首付比例,沈阳、大连、济南和太原放松了公积金贷款申请条件,湖南的“湘五条”开放了公积金异地贷款。
“为了达到提振楼市的目的,预期会有更多的城市对公积金贷款政策进行松绑。”徐谨指出,“不难看出,地方政府已经着手调整公积金贷款政策,扩大信贷规模,目的就是带动房地产交易的恢复。”
“一线城市
年内会将
限购进行到底”
■业界观点
记者留意到,近期一线城市开始对普通商品房标准进行调整,使更多房源可以享受税费优惠。业内人士指出,与二三线城市一样,一线城市也同样存在对土地财政的依赖,对于市场的持续低迷,政府当然不会坐视不理。“税费优惠就是政府层面的大力扶持,当然,更直接有效的手段还是对房贷利率进行调整。”一位不愿透露姓名的业内人士这样表示。
融360数据显示,8月,首套房折扣利率占比为7.08%;基准利率至基准上浮10%占比68.67%,依然是首套房主流利率。对于首套房的房贷申请,10.90%的银行因没有额度而暂时停贷,7.08%的银行可执行利率优惠,27.25%的银行执行基准利率,19.62%的银行执行基准上浮5%利率,21.80%的银行执行基准上浮10%利率,13.35%的银行执行基准上浮10%及以上利率。
记者了解到,为了缓解来自市场的压力,四个一线城市的房贷利率不约而同地出现了小幅下调的情况,首套房提供优惠利率的银行数量也明显增多,其中广、深两地降幅较大。
不过,融360信贷专家徐瑾分析认为,相比于放松限购的二三线城市,一线城市目前还有足够的刚需和投资需求,之所以目前成交量低迷,是因为大批有买房需求的人在持币观望。
“如果放开限购政策,被限购挡在门外的刚需将进入市场,成交量上升,进而推动房价上涨。在全国性楼市下行大环境下,投资性需求将涌向一线城市,进一步推涨房价,其后果是吹大楼市泡沫,积累风险,这是目前中央所无法容忍的。所以,坚持限购政策是唯一的选择,只有这样,一线城市才能保证楼市的稳定发展。”徐瑾这样告诉记者。
“尽管网络上关于一线城市取消限购的传言此起彼伏,但是从目前的市场情况并结合各方面因素综合判断,一线城市在今年内还会将限购政策继续下去。”徐瑾如是说。
