信贷松绑超预期 房企放风要涨价
国庆期间一线城市成交小幅回暖
分析人士表示,国庆长假期间,北京等一线城市楼市的成交小幅回升,好于市场预期。这主要是节前出台的信贷新政刺激所致。随着该项政策持续发酵,未来几个月,楼市有可能逐步回暖。据悉,在信贷新政出台后,部分楼盘酝酿上调价格,开发商的涨价冲动或再次抬头。
部分机构认为,尽管信贷新政力度超出预期,但市场尚需一段时间“消化”。从当前的市场走势来看,传统的“金九银十”仍可能面临成色不足的窘境。但10月末开始,市场有望显露出真正的回暖迹象。
楼市成交好于预期
国庆长假向来不是楼市成交的旺季,但由于处在“金九银十”期间,其市场状况颇具参考价值。综合各地的数据来看,今年国庆长假的前六天(10月1日-6日),多数城市的房地产市场成交量较为平稳,并未因节前出台的房贷新政而出现成交量陡增的局面。
其中,供需关系较为紧张的北京等城市,市场成交小幅回升。来自北京市住建委的数据显示,今年国庆长假前六天,北京新建住宅网签472套,二手房住宅签约38套,合计签约510套。虽然相比2013年同期有着明显下调,但仍优于2012年同期的水平。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,黄金周期间的网签数据并不反映市场的当下情况,但也说明整体市场延续了9月份以来继续复苏的变化。
他还指出,之所以称之为“复苏的延续”,是因为从一线城市来看,国庆长假期间的成交量比之前的预期水平上涨了一到两成,且网签的统计存在滞后性,因此国庆期间的实际成交量要好于预期。
从去年年末以来,楼市陷入“量价齐跌”的通道中,房地产市场的月度成交量不断走低。自今年5月以来,全国70个大中城市的平均房价连续4个月出现环比下跌。但进入下半年,供应方开始做出“以价换量”的努力,使得整体成交量出现小幅回升。
据了解,国庆长假期间,各地新开盘的项目并不多,但多数在售项目均延续了此前的价格策略,即在定价基础上做出一定的优惠。其中,部分城市的新房项目优惠幅度达到30%之多。
二手房方面,据北京中原地产的统计,与年初最高点时相比,目前北京市场在售的二手房源均价已下跌超过15%,部分房源甚至超过20%。
分析人士指出,经过多年来的房地产投资高增长,当前整体楼市处于“供大于求”的状态。今年以来,随着越来越多的城市松绑“限购令”,使得市场需求逐步释放。这是市场成交逐渐回暖的大背景。
新政显效仍需时间
从刺激需求的角度看,9月30日的信贷新政较为给力。央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,不仅重申首套房利率折扣下限为7折,而且在二套房的认定上,提出“既不认房又不认贷”的标准。其力度被市场认为“超预期”。
北京中原指出,该项政策的力度“5倍于”放松限购,“救市”的信号意义十分明显。中金公司则认为,改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间,新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降,估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。
10月5日,央行又对四季度的信贷政策定调,提出“灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。
两项政策综合来看,总体基调明显利好楼市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持,随着各大商业银行对央行差别化信贷政策的进一步落实,对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说,四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。
但值得注意的是,政策利好真正落实尚需时日。据中国证券报记者调查,按照央行新政,当前多数银行都已经推行最新的二套房认定标准。但对于贷款利率,大部分仍然维持在此前的执行标准,目前尚无实质性的优惠。
胡景晖认为,国庆楼市回升幅度仍然有限,这表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下,市场已出现了较为明显的短期观望情绪。对于“房贷新政”利好效果尤其明显的二手房市场来说,短期观望的特征表现的更加显著。
他表示,由于“房贷新政”涉及的人群较广,不同城市也存在自身的市场特征,因此在各商业银行具体的执行情况落地之前,短期政策效果还难以显现。但他同时指出,在未来的几个月内,效果会逐步显现。
对于信贷政策执行的力度,央行发布的通知,明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。多数分析人士指出,按照银行的决策周期,具体的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此,即便后期市场回暖,但由于前期大部分时间交易低迷,传统的“金九银十”还是会面临成色不足的窘境。
涨价传闻风声四起
信贷新政的出台,不仅会促进成交量回升,也可能使得房价重新“抬头”。近期,网传一份“绿城集团浙东区域公司文件”的资料显示,绿城集团要求浙东区域的各项目自10月8日开始,对手头产品价格进行梳理,根据城市及项目情况对价格进行5%-10%的上调,并于11月1日起全面执行。
经多方核实,记者证实了这份文件的真实性。尽管不排除此事有炒作之嫌,但多数业内人士仍认为,如果信贷新政力度够大,在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域,一些房地产项目涨价并不意外。除此之外,国庆长假期间,另有数家大型房企也传出即将做出价格调整的消息,但未得到证实。
“涨不涨价要看具体项目,但这个文件出来之后,继续降价的现象就会少很多了。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示,信贷新政的出台,势必会对房地产企业的定价策略造成影响。
链家地产认为,按照新的认定标准,符合条件的二套房购房者,不仅首付可以降低,且利息成本相当于下降了40%。由于实际购房成本明显降低,房地产项目可以通过价格调整来弥补此前的利润损失。
截至目前,整体市场尚未出现明显涨价的项目。但分析人士认为,不排除未来房地产项目通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。
中金公司的分析指出,由于当前大部分房企的资金状况并不充裕,且市场重心是去库存,因此主动做出涨价的房地产商不会太多,涨价行为不会演变成大范围事件。
来自国家统计局的数据显示,今年1-8月,房地产开发企业到位资金79062亿元,同比增长2.7%,增速连续8个月下降。去年同期,房企到位资金增速为28.9%。截至8月末,全国商品房待售面积56160万平方米,最近两年来几乎翻倍。
张大伟也认为,10月将是信贷政策的落地执行月,后续的政策执行力度是影响市场的最关键因素。但整体看,市场继续下调的空间已被松绑的信贷政策“封死”。
政策放松扭转悲观预期
土地市场料逐渐"解冻"
受房地产市场成交低迷的影响,今年以来开发商拿地热情下降,土地市场快速降温,呈现成交面积与金额双双下降的格局。即便是在一线城市,土地市场成交情况也明显分化。业内人士表示,土地市场未来走势取决于新房销售的预期,国庆节前房贷政策大幅放松或扭转今年以来新房销售低迷的局面,土地市场也有望逐步走出冰点。
9月土地成交骤降
上海易居房地产研究院数据显示,9月份北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米,环比下降53.2%,同比下降69.3%,跌幅分别较上月大增67.8和41.5个百分点。9月份这10个城市土地出让金收入358亿元,环比下降32.7%,同比下降79.4%。
受商品房市场持续低迷的影响,土地市场愈加冷清,自今年5月以来,这十个城市的土地成交建筑面积同比均为负增长,而且降温速度持续加快。
中国指数研究院发布了2014年三季度市场形势,2014年三季度全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元,同比下降近五成。其中,住宅用地2653亿元,同比下降超五成,降幅高于商办用地。从各月表现来看,9月市场降温尤为明显,单月出让金的同比降幅接近七成。
9月28日,北京市推出了海淀、石景山、朝阳的三宗优质地块,拍卖情况呈现严重分化。海淀区某地块由北京威凯建设发展有限公司以底价成交外,"准地王"朝阳孙河地块尽管由原来的46亿元下调至42.3亿元,竞买保证金由原来的13.8亿元下调至12.7亿元,但仍然遭遇流拍;石景山区刘娘府地块备受争抢,最终以49.17亿、楼面价3.26万的价格被远洋奥宸联合体获得,溢价率超49%。
业内人士表示,在楼市下行的大背景下,开发商预售资金回款下滑。在市场不景气的前提下,开发商拿地也变得更加务实。高价地流拍,对于政府及时调整推地内容和推地节奏,会起到很好的反馈作用,也反映出房企对政府土地估值不认可。中原地产首席分析师张大伟表示,最近土地市场呈现明显分化,房企争抢热门地块的激烈程度有所降低。
房企拿地意愿或回升
房地产企业的拿地能力和意愿下降导致土地市场降温。由于商品房市场销售放缓,一般的房地产企业在资金压力下已无力购地,部分资金实力较为雄厚的企业则等待更好的购地时机。中海、万科、恒大、碧桂园等在内的一线房企均公开表示,下半年将执行审慎的拿地策略。目前,部分城市土地价格已出现明显下调。
多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。万科的土地购置金占销售额比重由2013年的51%下降至10%。保利和金地拿地销售比均为20%左右,相比去年底40%以上的水平下降幅度颇为明显。富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%,其他企业中仅龙湖、中海、华润置地保持稳定的拿地水平。
中原地产市场研究部的统计数据显示,万科、保利、龙湖等20大标杆房企今年土地购置金额锐减。从今年4月开始,这20家企业已连续6个月累计购地金额不足200亿元,最近4个月更是在百亿元附近徘徊。9月份,20大房企中仅万科、万达、华润、世茂、远洋有拿地举动,合计拿地146.4亿元。
同策咨询研究总监张宏伟表示,2014年以来房地产市场供求低迷,土地出让金也呈现增幅下滑的态势,部分城市甚至出现土地流拍的情况,这将直接影响到地方的偿债能力,甚至可能引发阶段性的土地财政危机。
不过,国庆前土地市场突然出现一丝回暖迹象。9月29日,广州市推出了今年以来最大规模拍地,一日吸金155亿元。13宗土地参与竞拍,最终10宗顺利拍出,其中广钢新城6地块被五房企"瓜分",保利独中两元,方兴、北大资源、深振业、中海各获一块。根据广州市国土局数据显示,截至9月17日,广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元,而9月29日一天便收入155亿元,接近此前广州市9个多月拍地总收入的四成。
业内人士认为,随着房贷新政出台,房地产市场形势将逐步好转,销售有望回暖,房企拿地意愿将走出冰点。
佛山楼市成交明显回暖
8月7日佛山放松楼市调控政策以来,房地产市场即开始逐步回暖,国庆假期则延续了这一趋势。中国证券报记者从佛山当地部分房地产代理公司了解到,国庆期间佛山新房成交火热。佛山中原地产表示,10月1日至6日,佛山新房成交金额预计接近40亿元,同比、环比均大幅增长。
业内人士认为,政策层面的放松是佛山楼市回暖的主要催化剂,开发商为吸引买家祭出的促销手法也为楼市升温提供了动力。银行信贷政策的调整仍是左右四季度楼市走势的关键因素,松绑是主要思路,未来佛山楼市有望走出低迷。
今年"最好时候"
在接受中国证券报记者采访时,佛山中原地产总经理余鸿将"十一"黄金周称为佛山楼市今年以来"最好的时候"。
据其透露,国庆长假期间佛山楼市成交出现较大幅度增长。"新房的表现最为突出,二手房相对平淡。"余鸿估算,10月1日至6日佛山新房成交金额有可能达到40亿元。"成交金额、套数都有比较好的表现,价格方面则相对平稳。"他表示,刚需盘尤其受到热捧。
截至记者发稿前,尚无完整的国庆长假统计数据,但多家代理机构均表达了类似观点,佛山楼市迎来了今年以来的成交高峰。
另一方面,开发商的推盘热情空前高涨。据机构统计,国庆期间佛山共有约20个项目推新,开发商为迎接国庆长假祭出了各具特色的促销招数。中国证券报记者了解到,这些招数包括举行冰桶挑战等,更有楼盘推出恐龙展、卡通人物展等活动,其目的是为了吸引人气,趁机提升销售额。
业内人士认为,今年以来楼市持续低迷着实让开发商"憋了一口气",国庆长假的到来正给了开发商"释放"的机会,因此推盘和促销力度可谓达到了年内高点。从目前的情况来看,这些举措确实取得了阶段性的成果。余鸿表示,价格是否契合买家的心理预期,是这场"推盘大战"中至关重要的因素。
回暖大有希望
部分业内人士将国庆长假期间佛山楼市的良好表现看作是8月市场格局的延续。
8月7日可被看作是今年佛山楼市的分水岭,佛山在广东众多城市中率先放松限购。政策调整后的主要变化是:如果夫妻双方都是佛山户籍,最多可以拥有4套住房;非佛山户籍人员在佛山市未拥有住房的,凭身份证可在佛山市购买一套住房。
限购政策放松的确带动了市场逐步复苏。佛山市住房和城乡建设管理局此前公布的数据显示,佛山8月新房成交额达84.36亿元,创2010年1月以来单月最高成交额。此外,佛山8月新建住宅成交套数、面积分别为9459套和104.16万平方米,均刷新2010年12月以来单月峰值。
国庆长假的情况与8月有些类似,但不同点在于,这一次是信贷政策放松提振楼市。首套房认定放松,楼市松绑迈入新阶段。国泰君安首席宏观分析师任泽平认为,这是迄今为止"最具力度的救市政策"。
业内人士认为,国庆长假前夕政策调整,为楼市的"反攻"提供了好的政策环境。余鸿指出,信贷政策调整释放了大量的潜在需求,给佛山楼市提供了更大空间。
他同时向中国证券报记者表示,行业都希望市场变好一点,但四季度的市场走势仍取决于信贷政策会否全面放开。"接下来,就得看银行的执行细则。但总体上,我们认为市场回暖大有希望。"
