国庆前一天,央行、银监会联合发文放开限购,并执行“认贷不认房”的政策,重申了七折优惠利率的下限。
节后接踵而来的,毫无疑问是各大银行新政实施细则的落地开花。面对后新政时代,业界已引发了各种反应,包括以此前绿城为首的四大房企传出涨价传闻。虽然上述传闻很快辟谣,但是,涨价疑云还是在许多消费者心中挥之不去:今年最后三个月会涨价吗?会涨价吗?
“认贷不认房”新政出台后,十一黄金周期间,不少长沙楼市传来热销的喜讯。
现在,黄金周结束,长沙这七天到底销售如何?
10月9日,长沙市房产研究中心发布权威数据显示,国庆期间(2014.10.1-10.7)长沙内六区新建商品房网签988套,91678平米,成交均价6504元/平米;其中住宅网签723套,76629平米,成交均价6003元/平米。而上周(2014.09.28-2014.10.04)统计数据显示,长沙内六区新建商品房网签1689套,其中住宅网签1441套,住宅网签均价为5908元/平方米。
这组数据说明,黄金周的后几天成交量不大,整体呈现价升量跌的趋势。黄金周整体销量并不乐观。
房企 促销政策收回,伺机而动
湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高分析,长沙楼市目前尚处于新政下的平稳过渡期。虽然央行松绑,但各行房贷政策细节还需要落地时间,消费者对新政的消化也需要时间,“我估计会有20天至一个月的过渡期。”
在开发商看来,新规是2008年以来力度最强的支持政策。长沙在经历不温不火的九月后,开发商趁“黄金周”拿出各种促销政策来刺激消费。
但是,黄金周一过,很多促销政策开始收回。记者从旭辉地产相关负责人获悉,国庆期间的额外2个点的优惠现在已收回,目前只保留普通住房1万抵3万、洋房1万抵5万的销售政策。“11月我们还会有新的产品上市,但销售政策会视情况而定。”该负责人说。
多数受访开发商对未来销售政策的态度都显得比较谨慎。开发商认为,要观察的“情况”比2009年更复杂。
银行 房贷优惠利率悬而未决的背后
颇有深意的是,假期结束两天了,此次新政最大的执行方——各大商业银行目前大多按兵不动。
长沙市房地产开发协会副秘书长、长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海分析,“国家虽然放出了七折优惠利率,但那只是出台优惠政策的最大限度。目前,绝大部分银行并未执行,最后能拿出多大的优惠还未确定。”
昨日,工商银行虽然在认贷不认房上做出了很大的让步,如对拥有2套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款最低首付款比例为30%。但房贷优惠利率并未给出具体的额度,而是进行了灵活处理。
各大银行观望的一个金融背景是,近年来人民币不断升值和美国退出量化宽松政策的预期,使得央行的外汇占款额度大幅下降,从而削弱了商业银行的对外放贷能力。加上互联网金融产品的冲击,使得金融机构资金来源成本大幅提升。所以,虽然经济在下行,但是开发商的贷款利率依然会居高不下,而对于如何支持个人房贷,也需要更复杂的考虑。
“银行有自身的利益考虑,商业银行最终愿意拿出多少钱来支持开发贷,还要看整个市场的变化。”王义高认为。
房价 短期内房价不会有大的波动
据王义高分析,影响未来长沙楼市的因素主要有三个:一是政策消化的时间,二是商业银行的优惠政策,三是地方行政政策的明朗化。“包括地方是否征收不动产税,这都会直接影响到未来的市场需求”。
王义高还提到,“虽然此次房贷优惠政策堪比2009年,但现在的市场相比当年已发生根本性变化”。
2008年的“四万亿”计划,使得大量的货币流通到房地产市场上,开发商的融资成本大幅降低,加上当年开发商竞争处于粗放阶段,很多开发商借促销消化了库存房,平稳度过危机。但今年,从全社会的全局来看,由于缺乏外部增加的货币,加上开发商融资成本上升,这将考验开发商在控制成本与促进销量的平衡能力,制定未来的销售政策将成为一门更高深的技术。但可以肯定的是,一味靠简单的低价促销来完成销量,恐怕已难。所以,楼市很难再现以价换量的现象。
但是,对于未来房价走势,欧阳学海认为短期内不会有大的波动,“长沙是一座供大于求的城市,尤其是竣工未售的140平米及以上的大户型更是库存高企,我认为新政对楼市的刺激有限,它更多是帮助放大有效需求。”
