鄂尔多斯，这座以煤炭起家的城市，在过去十年间，受益于GDP的增长，城市建设大步向前，却也遭遇空置率低的尴尬。最让人熟知的，莫过于康巴什新区。这座号称耗资50亿元，为数百万居民建造的新城，因其自建成之后被报道几乎无人居住而备受关注。
在今年全国两会期间，鄂尔多斯市市长廉素没有回避“房子现在卖得怎么样”的话题。他说，2013年，鄂尔多斯市没有卖出去的房子有45000套，通过去年一年的努力，2014年卖掉了1万多套，现在还有3万多套存量，“这点量问题已经不是很大”。这一数据和鄂尔多斯销售最火爆的2010年已经接近。
然而，鄂尔多斯如何在一年之间卖掉1万多套房子？这座因入住率较低而被称作空城的城市，究竟是一副怎样的状态？《每日经济新闻》记者赶赴当地，一探究竟。
鄂尔多斯市统计局的数字显示，2014年，全市城镇人口148.16万人，城镇化率达到72.8%，比2013年提高0.4个百分点，高出全区平均水平13.3个百分点。但如此高比例的城镇化人口，还是无法装满整个鄂尔多斯。《每日经济新闻》记者现场走访整个城市，依然显得较空旷。当地居民称，部分小区的入住率只有三至四成。资料显示，2012年鄂尔多斯在建项目总投资超过1500亿元，其中包括600公里高速公路、18个大型变电站、14个分布在全市各旗县的工业园，每个工业园区的面积均达数十平方公里。
二手房价略高于建安成本
《每日经济新闻》记者乘车环绕康巴什主城区一圈后发现，形态各异、主题鲜明的会展中心、博物馆及大剧院等标志性建筑遍布城区各地，似乎超越了一个普通三线城市的新区标准。即便是工作日，主城区仍显空旷。只有文化艺术中心和康巴什美食广场等地有热闹的气息。
在雍景紫台C区附近，来自河北邢台的司机老赵讪笑着说，“其实我觉得这不算空城了，最起码街上有人，前两年，想要问路都费劲，找不到人问啊！”
在康巴什，除市区外，另外一个比较重要的区域，是康巴什新区北区。康巴什第二小学和康巴什第二幼儿园均位于此区。这里集中了康裕小区、康丽小区、康祥小区等多个住宅区。这里的主道并没有路标，一位警察告诉记者，主道的名字叫乌仁都西路。
从近几年的数据看，鄂尔多斯市的城镇化率一直在小幅平稳增长，这也说明城镇化进程在逐步提高，乡村人口，特别是年轻人向城镇转移的速度在加快，这部分城镇人口人均消费水平高于乡村人口，对消费需求也将产生一定的拉动作用。
但这样的人口增长速度依然无法解决大面积空置问题。在此大背景下，鄂尔多斯市的二手房销售价格甚至仅比目前开发商的建安成本高出几百元。
一位小吃店的老板娘告诉《每日经济新闻》记者，她家有拆迁房可售，售价为2800元/平方米左右，相比2010年房价最高点时，每平方米已便宜了1000多元。一位买菜路过的妇女说，其实北区很多家庭有多套房产，一部分是拆迁所得，一部分则来自开发商用房抵债，“开发商抵债算给我们的价钱高，但是卖不出高价，一套房子要赔十几万。”
部分项目仍然烂尾
即便入住率不算很低，但《每日经济新闻》记者调查发现，这个区域没有中介。很多售房信息直接挂到小区的宣传栏上，或送到门卫的收发室。
降价的并非只是二手房，一手房市场也不乐观。
在康巴什新区，亿利城文澜雅筑项目是为数不多的在售新盘，售楼处的销售人员告诉记者，该项目自2010年下半年开盘，原房价8000元/平方米以上，目前价格在5400元/平方米。
上述销售人员指着三三两两的看房人说，康巴什的情况不算差，这个项目是学区房，目前看房的人还不少。赤峰过来的清洁工老郑笑着说，“康巴什买房养老很好，年轻人迁过来还要考虑怎么去找工作的问题。”
据《南方周末》2013年报道，鄂尔多斯兴建了150多栋、上万套公务员住房。在乌兰木伦河南面，公务员小区住房针对公务员的限价售卖，成为另一个政府动员搬迁的杠杆。目前，小区住房针对公务员的售价大约在3300~3400元/平方米，而对外销售的价格大约在3500~3800元/平方米。
在伊旗的兴泰商务广场，公务员孙大姐说，当年她和同为公务员的老公买了一套公务员小区的房子，当时房价为4100元/平方米，但政府每平方米补助了800元，“不过，由于居住人群少，配套还是不够方便。”
虽然康巴什的居住人群相比前两年有了增长，但在鄂尔多斯市，楼盘烂尾现象并不鲜见。
泰悦府是京投银泰在鄂尔多斯的第一个项目，定位为高端独栋别墅，并包含商业配套的高端综合体，整个项目预计分两期开发，开发周期为3年左右。
3月19日，记者实地走访了泰悦府项目。在鄂尔多斯铁西二期，未刷油漆的铁皮围挡围住一块土地，“泰悦府”三个黄色的大字，嵌在残缺不完整的蓝色门栏上，显得尤为孤寂。透过蓝色大门的门缝看到，院子里堆满了土堆，一条水泥路通向了远处的小别墅，风吹起摇曳的荒草，不见一个人影。
带记者前行的出租车司机小张指着周围林立的大盘说，那些封顶之后没贴墙砖的、还有没建起来的楼盘，都是这边的烂尾楼。
当记者问到这些项目缘何烂尾时，小张叹了一口气，“这里开发量太大了，建起来卖给谁呢？”
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受《每日经济新闻》采访时表示，鄂尔多斯楼市的主要问题是房地产过度炒作，导致价格飙升，供给过剩，但债务、烂尾已是现实。目前来看，并没有对当地金融产生系统性风险。更多的是个案，通过市场吸纳了，现在整个库存在慢慢消化。
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出路
鄂尔多斯何处去？非煤产业找亮点
每经记者 王杰 发自鄂尔多斯
今年全国两会期间，鄂尔多斯市市长廉素没有回避“房子现在卖得怎么样”的话题。他说，2013年，鄂尔多斯市没有卖出去的房子有45000套，通过一年的努力，已卖掉了1万多套。针对剩余3万多套的体量，廉素表示“这点量问题已经不是很大”。
2015年鄂尔多斯市政府工作报告指出，2014年“通过回购、促销等措施，消化存量商品房294万平方米。”而294万平方米，绝对能够确保年销售万余套。但这样的回购、促销，也让开发商担心：想要彻底盘活，还需要更长时间。
房地产作为财富储藏手段
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉是土生土长的内蒙古人，曾对鄂尔多斯市场做过实地调研。他告诉《每日经济新闻》记者，2011年，鄂尔多斯的人均财政收入达到3.98万元，10年增长了28.43倍。房地产是民营企业和当地居民储藏财富的一种工具，也就是说一夜暴富形成的财富从现金变成了房子。
在鄂尔多斯，经营煤炭、房地产开发、民间借贷三者之间并没有很清晰的界限。煤炭价格上涨、城市建设所产生的溢价收益，在企业、政府和老百姓之间形成了一个分享的链条。出问题的房地产公司，多数是单纯以高成本民间借贷来开发房地产的民营企业。即便这些企业出了问题，债主也一般不会步步相迫，而是与开发商共渡难关。但凡主业是能源开发企业，或有土地资源优势的开发企业，事实上并未受到多大的冲击。
上海易居研究院研究员严跃进表示，内蒙古、山西等一些地区的区域市场风险实际上在近几年一直被揭示，这和当地的产业模式有很大关系。围绕煤炭开采形成的一系列产业链，使得各类民间资本聚集。而对于此类剩余的民间资本，当地政府却没有提供一个畅通的渠道进行消化，进而使得房地产市场的泡沫得到积累。随着媒体舆论的曝光，进一步恶化了市场环境，使得即便有真实投资需求的群体也不敢进入。在这样的情况下，去库存的压力自然从房企转移到了地方政府身上。
力促非煤产业发展
虽然鄂尔多斯的人口，在过去数年间逐步增加。但康巴什新区这样的新城，需要更多的人口流入，才能变得像一座“真正的城市”。由于煤炭市场的波动，以及当前房地产市场的形势，鄂尔多斯亟须发展新的产业，来吸引更多的人口到来。
鄂尔多斯市政府在2015年政府工作报告中表示，今年要新增城镇就业3.2万人。加强保障性安居工程建设，以回购为主新增各类保障性住房22478套，其中棚户区改造19206户。大力发展总部经济和楼宇经济，加快聚集人气、商气。出台户籍制度改革配套政策，吸引更多人口到中心城区创业发展、就业生活。并提出要大力促进非煤产业集群配套发展。
严跃进表示，从鄂尔多斯市的政府工作报告可以看出，促进非煤产业的发展成为其经济发展新常态的一个特征。尤其伴随着一些工业园区的建设，将促使一些优质的产业导入，这对于此类城市资源盘活和人口聚集都是一个利好。
（责任编辑：袁霓）
