在湖南省邵阳市洞口县繁华的双拥路上,53岁的王了凤拥有一套奇特的房屋——房屋位于楼高9层(一楼增设夹层)、8000多平方米的商住楼3层,面积180多平方米,没有屋门,只有窗户。
5户合伙建房造假骗取政府许可
王了凤告诉记者,2006年5月9日,她和爱人李迪云与朋友周确山等共10人,竞拍获得了洞口县财政局双拥路老宿舍区的国有土地使用权,之后将国土证按照比例分割。2006年12月,洞口县人民政府为王了凤等人颁发了国土权证,她名下的土地为106.97平方米。
2007年,周确山、唐春石、谢忠良、肖海胜、李迪云等5户(均为夫妻,共10人)签订了协议,合伙建房。他们准备在县城的繁华路段建一栋商住楼:下面3层(含夹层共4层)出租,上面5层的楼房出售赚钱。然而,5户人家、10位自然人并不具备开发商品房的资质。
7月10日上午,远在深圳的谢忠良在电话中告诉记者,他们当时想到了造假骗取政府部门许可的办法。具体的操作方法是:他们以5个独立成套(两户人家中间只隔一道墙体)的建房模式,请湖南省第四工程公司建筑设计院设计。这个方案中,地下一层为杂屋,一楼是商铺,二楼是商铺与住房兼有的设置。3～7层全部是住房,共计8层。
2007年1月12日,5户建房者以此向县规划局申请规划许可,并获准建房。但2008年春节前房屋竣工时,建成的却是一栋9层(1楼增设夹层)的整体商住楼房,总面积达8200多平方米。该商住楼,从地下室到3楼都是架空式的,楼梯、过道都是统一设计,属于共同所有、公共使用。上面5层为砖混结构。
洞口县国土局副局长唐文社称,据他们掌握的情况是,5户建房人对共有楼层进行房产分割。“他们到房产局以用地协议来申请办理房产证,又到我们这里来分割办理国土证。”
按照原来计划,该楼房架空的3层楼,5户建房者拟作为整体出租的商铺,并签订了10年的协议。然而,由于楼层高、面积大,没找到承租人。谢忠良说,他们设法联系了邵阳市住房公积金中心来整体购买该楼层,但却遭到王了凤的反对。
几番周折,另外4户人家将拥有的楼层部分售卖给邵阳市住房公积金中心洞口县管理部。该管理部因大门开设在另一侧,为安全起见,则砌墙将王了凤家的大门堵死。
监管部门回应不一
原本就认为自己在建房中出资最多的王了凤眼见落到如此境地,愤而向有关部门举报自己和其他4户人家造假建房的过程,并要求撤销已经颁发的国土证和房产证。
湖南省国土厅信访处对此高度重视,派多人到洞口县调查。
洞口县国土局副局长唐文社说,湖南省国土厅调查发现这5户人家隐瞒合伙建房的事实。他认为,10个没有房地产开发资质的市民,把所买土地进行分割,分别以5户各自建私宅的名义申请办理国有土地使用权证和规划用地等审批手续,最终建成大型综合商住楼。其主要问题是,建房者采取了虚假申报的手段,骗取了监管部门的信任。
唐文社表示,国土所人员到现场核查的时候确实没有特别仔细,以至于让这些明显存在恶意欺骗的行为得逞,属于有“瑕疵”。他还承认,当时卖地时管理也存在问题,在容积率、总建筑面积等规划条件还没有出来就卖了。
对此,洞口县国土局地籍股股长米桢也一再承认,当时的国土管理比较乱,工作人员在现场没有核查准确。
没有资质的市民公然造假开发商住楼,是否扰乱了当地建筑市场?唐文社称,在建安税和报建规费等方面会给国家造成损失。
依照建筑开发流程,取得国土手续后,下一个环节就是规划部门。但在洞口县规划局的相关人士来看,这种造假、骗取许可建房的问题不大。
7月9日和10日,记者两赴洞口县规划局。该局办公室主任曾放能联系到工程股股长黄高健接受了采访。
黄高健透露,建房者取得土地后,须提供设计方案和相关资料,先到局里规划办申报,再到局里股室,经局分管领导审批后,办理建设规划许可证。他认为,当时这种组团(多户人家联合开发)建设不违规,可以在一块土地上连着建房屋,相互之间有间隔就可以,当地县城10多年来都是这样搞的,现在也存在这种做法。县里曾想把这种做法取消,但实际上取消不了。
当记者指出,根据当事人的陈述和国土部门与县政府的调查,这5户人家提交的是分户建设方案,后来则建成了另外一种整体商住楼时,黄高健称,这样的事情发生了,该局只看它(楼房)是否违反了整体组团的规划?内部结果是否做了改变?改变是否对其他建房有影响?如果对其他的房屋造成了影响,那还要看验收时是否符合要求?
黄高健再三强调,这种造假对规划管理没有很大影响,只属于没有按照规划许可进行建设的行为。“不严重,只是轻微。只要它(房屋)没有超出总体面积、没有跨红线这些关键问题,至于摆设几间房子,里面随他怎么弄,都问题不大”。
记者查看该局提供的档案资料,发现“竣工验收单”明确标注了“擅自改变用地红线位置罚款5万元”。就此,黄高健表示,“可能局部有一点”。此时,一位一直在旁边静默不语的人士突然表示:虽然超越红线,但是不多。后经办公室主任曾放能介绍,该人是当时负责用地审批的周股长。
而在洞口县房产局,对造假骗证的事件,洞口县房产管理局副局长刘三忠在接受采访时表示,“说实话,房产部门只是做形式上的审查,而不是实质性的审查”。办证人员也确实到现场进行了核查,但没有看出中间的问题。而且,由于他们之间有具体的分割协议,又有国土规划等手续在先,房产局也就发了证。
记者就此询问,在综合验收时,该楼房的楼层究竟有几层、商铺与住房的比例、楼梯间的增减,是否应有人核查时,刘三忠只表示,举报出现后,房产局也曾多次召集各方进行过协调,但因为没有强制执法权,最终只能不了了之。
政府部门认定造假 法院判决不予撤证
2009年,王了凤向县房产局提出,由于当初是在隐瞒商品房开发、违反规划许可、房屋所有权属未明确的情况下,申报房屋权属初始登记,因此应该撤销该楼房的所有房产证。但遭到房产局拒绝。
2010年4月9日,王了凤和丈夫李迪云将洞口县房产局和另外8位自然人诉至法院,要求撤销房产局发给自己和他人的该栋楼房的产权证。
2010年7月,洞口县人民法院作出一审判决,撤销所发房产证。
败诉的房产局和其他建房者提起上诉。2010年9月,邵阳市中级人民法院二审判决,尽管房产局在房产登记程序中存在瑕疵,但颁证行为并没有明显违法。因此,撤销洞口县人民法院一审判决,驳回王了凤、李迪云的撤证申请。
然而,2013年,洞口县人民政府以“隐瞒合伙建房事实,骗取土地使用权转让手续,骗取办理土地登记”为由,作出撤销该大楼的25本国土证。2014年3月,洞口县房产局据此撤销了该栋楼的35本房产证。但在其他建房者发起行政诉讼后,邵东县人民法院和邵阳市中级人民法院,一审二审都判决洞口县房产局撤证行为违法。
2014年10月,邵东县人民法院作出的一审判决指出,周确山等合伙建房人所取得的房产证,现无证据证明是隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段取得的,因此洞口县房产局的撤证行为违法。
2015年5月,邵阳市中级人民法院的二审认为,此案2010年该法院已经作出了二审判决,“在该判决未被撤销的情况下,房产局不得撤销房产证。”
对此,王了凤认为,法院故意无视湖南省国土厅、洞口县人民政府已经作出的“隐瞒合伙建房事实,骗取土地使用权转让手续,骗取办理土地登记”的事实认定和处罚,反而以“现无证据证明是隐瞒真实情况,提供虚假材料等非法手段取得的”来判决,显然是故意为建房者开脱违法行为。
7月10日,洞口县房产局副局长刘三忠称,“现在(纠错)这事就处于悬浮状态了”。他说,法院判决撤销该局的撤证行为,这些原来被撤证的人至今没有来申请办证,而按照规定,有产权纠纷,他们也只能暂缓登记。
专家表示渎职行为应当严查
7月21日,湖南师大法学院教授黄捷在接受采访时表示,在洞口县双拥路建造的这个商住楼不属于商品房,因为它没有建房资质,只能算是转让的二手房。
黄捷认为,10个建房者是以私人身份申办取得的许可。但采取的方式是虚假申报,隐瞒了建房的目的,属于违法行为。“用合法形式掩盖了非法目的”。该楼房的建成反映了洞口县相关政府部门在履行职责方面存在一定渎职,监管不严,给人以违法牟利的机会,并让违法行为获益,让社会和他人来承担代价。这样的渎职行为应当严查、追责。
黄捷说,该案从民事上看是纠纷,从刑事上看是破坏社会经济秩序的行为。这些建房人无论虚假申报获利还是逃脱国家税费等,都严重违法,是否构成犯罪,有关部门应该研究、处置;否则会形成一种恶性示范。一些违法者通过造成既成事实,让政府纠错成本高昂而放弃对其行为的惩处,将造成了更多人敢于逾越法律红线。
他表示,该案后期,行政机关撤销国土、房产证,都有合法依据。法院在审判中撤销了行政机关的行政行为,是“片面和孤立地看发放房产证的因素”,这和行政机关的惩处存在矛盾。这种对冲和矛盾需要处理,关键在于重新作出行政行为让违法行为人付出代价。而法院不应阻扰政府部门的纠错。
湖南省知名律师李健称,这是一起因为各个职能部门集体失守而导致的离奇案件,不仅严重浪费了国家的司法资源,也侵犯了国家和社会的利益。他说,按照法定的职能分工,无论是其中的哪一个部门,只要发现存在的问题,及时制止和叫停,就不会出现后来的僵局。”
李健说,2015年4月2日,邵阳市中级法院根据该院作出的(2010)邵中行终字第71号行政判决,认为“在该判决未被依法撤销的情况下,洞口县房产局不得撤销周确山、王金香、唐春石、肖君华、肖文华、谢忠良、林再怡基于初始登记所取得的房屋所有权”,这属于明显错误,毫无法律依据。因为行政机关需要依法行政,更需要依事实行政。在洞口县人民政府查明周确山等人是通过隐瞒合伙建房的事实,骗取办理了土地使用权转让手续、骗取办理土地登记后,撤销了国有土地使用证。洞口县房产局依据新的法律事实和情形,作出新的行政行为,符合法律规定。可2015年邵阳市中级法院此举,无疑是“故意健忘”,并滥用司法权干预行政权的行使。
再者,在2010年邵阳中院的判决中,认为不应撤销房产证的理由是:房产局在登记程序中仅存在瑕疵,“如规划面积与实际面积有差异”。然而,该商住楼的规划批准为8层、竣工时变成了9层。“如果整整一层楼的相差,房产局都看不出,那房屋面积的计算就没有存在的意义。”
“法院判决必须充分考虑社会效果、法律效果的统一。”李健认为,如果今后对于这种恶意欺骗办理土地房产权证的行为都得到法院的保护,那么,这将是一种令人费解的示范。
