开发商：出租车位，亏啊 业主：涨得太快，狠啊 律师：漫天要价，查啊 部门：民间投资，好啊
从上周六开始，广东省住宅小区和商业配套停车场的停放保管服务收费正式放开，广州也随之跟进，马上就出现了涨价案例。本报昨日报道了位于淘金附近的某楼盘，停车费一夜之间从24小时停车16元，上涨到24小时停车115元，引发各界关注。部分业内人士在接受记者采访时分析，过去住宅小区停车费长期实行政府指导价，在供求关系不断变化的情况下，并不合理；然而，根据《物权法》等相关法律、法规的规定，停车位也应优先满足业主需求，对于业主共有的车位、车库，调整收费标准更要依照法律规定程序进行。
文/广州日报 记者赖伟行
开发商
按原有限价标准
出租车位亏死了
实际上，广州过去长期实行住宅小区车位出租最高500元/个(一类地区)每月的限价标准，虽然不少小区早已突破这一限价标准，然而，也有部分小区的开发商此前严格执行，没有突破。有开发商向记者算了一笔账，如果按照之前广州住宅车位出租月租500元/个(一类地区)限价的控制，即使按车位不销售投资成本19.6万元/个计，加上各类税费综合，其实际收益率已经非常低。而且在现实操作中，开发商大多需要通过贷款开发建设，按照这样的限价将会亏损，还未计算保险费和可能发生的丢车赔偿以及折旧等在内。
“这就是按照规划建设车位的企业都愿意卖车位而不愿出租的原因。正因为以前出租车位亏损，开发商也不会拼命争取住宅小区地下车库开发经营权。”这一开发商甚至还表示，开发商即使卖车位，在现有各类地价成本的限制下，在中心区至少要卖到40万~50万元/个才有利润可言。对于小区住宅车位的租金限价，广州确实应该尽快放开，才能更多发挥市场的力量。
在广州，大多数小区的停车位都由物管直接管理。不少小区的物管就直接通过把月保车位取消，再改为全部车位临保的方式来避过限价的限制，而在停车费15日正式放开之后，停车费的收费标准以及收费方式似乎也更加自由了。“小区内究竟停车应该采用月保还是临保的方式，目前还没有明确的规定，各个小区都可以根据自身实际的情况，制定相应的停车政策。”广州市物业管理行业协会相关负责人向记者坦言，如果车位的产权属于开发商，那么开发商也有权利决定车位的租赁方式。不过，这一切都要建立在首先满足业主需求的基础上。这也要求规划部门今后在进行相关规划时，进一步提高对车位设置的预见性，
这位负责人就建议，小区内可以考虑采取“一户一车”、“每月公开抽签确定月保车辆”等更为公平合理的方式来满足业主的需求。
业主
共有产权停车位
调价我们说了算
“放开小区车位价格，必然有价格上涨的预期。”有理性的市民昨日也分析，停车费上涨，提高用车成本，也有利于缓解当前城市的交通压力。不过，如果小区停车费涨价幅度超过同地段同类物业水平太多，确实也有趁火打劫的嫌疑。
“小区停车费如果不放开，不利于价格随行就市正常浮动，所以确实应该放开。不过，放开停车费的同时不能违背‘小区停车位优先满足业主需求’的原则。”华南和谐社区发展中心主任周活宁昨日向记者表示，即使没有业委会，小区停车费也不能说怎样涨就怎样涨。
周活宁向记者透露，实际上广州不少小区，在没有成立业委会的情况下，对小区的公共物业使用情况并不关心。例如，大量小区的停车场实际上属于业主共有的物业，但是在实际操作中却被开发商或者物管代管。在此前实行停车费限价的时候，小区停车费受到限制，业主对停车位的产权也不了解。而趁放开限价这一个机会，业主正好可以通过组织业委会，对小区内的停车位等共有部位的产权性质进行调查了解，对于业主共有的车位，更要经过业主“双过半”同意才能调整价格。
“一些之前规划时属于业主的共有产权车位，在确权时却无缘无故变成了开发商的产权，趁这个机会也可以进行梳理，争取业主的合法权益。”周活宁表示，对于共有产权的车位，应该交由全体业主决定，而不能由开发商或者物管方单方面制定政策。今后，业主还应该进一步监督停车费收入的流向和用途，行使自身的正当权利。
部门
放开价格管制 吸引社会资本
广东省发改委相关负责人就表示，《物权法》、《物业管理条例》等系列法律法规，对住宅小区车位、车库等的所有权和使用权进行了明确界定，强调无论是出租还是出售均应首先满足住宅小区业主的需要，相应的住宅小区车辆停放保管服务收费标准可由业主或使用人与其委托的停车场经营者依照上述法律法规协商确定，政府不宜直接干预。
在一些供需矛盾突出的地方，放开后短期内可能有一个向价值规律合理回归的过程；但从长远看，放开价格管制，可以有效释放价格信号，吸引社会资本投资建设停车设施，增加有效供给，合理调节需求，缓解停车难矛盾。特别是住宅小区停车服务，通过放开价格可以形成倒逼机制，由业主委员会或业主采取公开招标的方式，比质比价，选聘服务质量更好、收费标准更合理的物业服务企业或停车服务企业，从而迫使停车服务收费主体更加注重健全服务标准规范，加强与业主的沟通协调，促进形成公开、公平的市场环境。
广东省发改委强调，价格放开后，企业提高住宅小区停车场停放服务收费也会受相关法律法规约束。如《物权法》、《物业管理条例》明确规定：对业主共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(“双过半”)，因此对业主共同所有的车位、车库，企业调整收费标准也要依照法律法规规定程序进行。
律师
漫天要价涉“区域垄断”
“广州不少小区在业主入住后，依然由前期物管进行管理。而在之前签订的前期物业管理合同中，有的也对停车费价格进行了约定。”北京市中伦(广州)律师事务所律师丁剑清昨日分析，这类小区的停车费应该按照原来的约定收取。
丁剑清表示，其他情况下，对于开发商自有产权的车位，其收费调整没有理由再需要经过业主“双过半”同意才能进行，但是自由定价不等于说多少就是多少。一方面，供求双方在价格上会有博弈过程，如果价格虚高，小区有车业主在有另外选择的情况下，可以选择其他停车位，这样停车费价格自然会随行就市，参考周边价格进行定价，形成更为合理的价格；另一方面，如果小区车位停车费漫天要价，而业主又没有其他选择，这类行为存在“区域垄断”的嫌疑，相关部门今后需要对此进行明确的规范。另外，政府虽然取消了对停车费的限价，但是还是可以考虑针对不同区域制定不同的停车费参考价，供各方在制定价格时作为参考依据。
车位产权分类
对于小区车位，其产权状况有多种不同的类型。如果购房时车位、车库面积已经列入公摊面积被分摊，这类车位属于小区业主共有，其公共收益也应该归业主所有；如果车位、车库的建筑面积未分摊，在符合规划的前提下，开发商可以单独取得车位的产权，并且依法出售或者出租。此外，还有部分地下车位属于人防工程，其日常的使用管理则依据谁投资谁受益的原则。
（责任编辑：石兰兰）
