房地产市场已进入周期性调整 房价涨幅回落

　　房地产市场 已进入周期性调整

　　□易宪容

　　国家统计局近日发布的数据显示，全国70个大中城市10月份新建商品住房价格按月上涨0.2%，为连续第6个月上涨，但涨幅较9月的0.3%回落0.1个百分点。10月房价上涨的城市减少，下跌的城市增加。其中，上海房价按月上涨2.1%，涨幅最大；而深圳房价则按年大涨40.5%，涨幅全国最高。

　　这些数据也显示，全国房价涨幅回落，各城市房地产市场的情况已经开始分化加剧。即一线城市或部分二线城市房地产市场开始回暖，房价又开始上升，但是对其他二线城市及三四线城市来说，房地产市场并没有因为政府推出一系列的救市政策有所好转，反之全国房地产市场的库存还在继续增加，房地产市场的价格还在继续下降。因为，从金额上来说，一线城市及部分二线城市的房地产市场占比只有20%，而其他二线城市及三四线城市占比会达到80%以上。占绝大多数的城市房地产市场无法复苏，国内房地产市场面临的问题也一定会很大。

　　更为重要的是，当前国内房地产市场还面临着两个大的问题。一是国内房地产市场的周期性调整早就从2013年下半年开始，政府想通过政策来抚平这种周期性调整是不可能的。因为，中国房地产市场经过十几年的快速发展，城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平，城市居民在2010年就已经达到户均一套住房。现在住房供求矛盾主要表现在少数一线城市。

　　还有，房地产业的周期也是人口周期。一般来说，20至50岁的人是买房子主力。前十几年间中国房地产市场之所以能够这样快速发展与增长就是与这个阶段的人口结构有关，20至59岁的人口处于高峰期。但是从2012年开始，中国的人口结构开始发生变化。2012年，国内15至59岁的居民人口第一次出现了下降。2014年，中国购买住房的人口出现净减少。随着这种人口结构的变化，中国房地产市场繁荣时代已经结束，房地产市场的周期性调整已经出现。再加上大量的中小城市人口向大中城市转移，而城市化进程又十分缓慢，这就使得中国房地产市场周期性调整更明显。在这种情况下，政府希望各种救市政策推出来救房地产市场，是起不到多少作用的。即使少数一线城市也只会出现“回光返照”，只是短期的现象。

　　特别是，目前仍然还有不少人把中国经济增长放在依靠房地产上，放在“房地产化”经济上，估计这样至多缓解一点当前的增长压力，但实际上会给未来的经济增长设置更多的障碍。比如，一线城市的房地产市场好转，当前会促使房地产开发商到一线城市抢占土地，进一步把当地的土地价格推高，并拍卖出一个又一个的“地王”。但是一线城市的高房价，不仅会驱使房地产开发商增加更多的住房供给，最后导致一线城市的住房供给也严重过剩，而且过高的房价也会让整个城市运营成本上升，从而使得不少企业及人才流出。在这种情况下，这些城市的房地产市场周期性调整也会开始，只不过比其他城市稍微晚一点而已。

　　还有，为了经济增长，目前政府仍然希望由房地产市场来带动，所以当前中国房地产税收政策十分不合理。这成了当前中国居民收入分配不公的最重要根源，也是当前中国房地产市场炒作严重的重要根源。而收入分配的不公，不仅是当前最为严重的经济问题，也是当前中国最为严重的社会问题。无论是十八届三中全会还是十三五规划，都提出共享经济，希望好的税收政策让全体人民来分享社会经济发展之成果。所以，新的房地产税收政策出台是必然趋势，届时房地产市场的周期性调整会更明显。

　　总之，房地产市场的周期性调整已经从2013年开始，这也意味着十几年的房地产市场高速发展期已经结束。在这种情况下，要用救市政策来改变是不可能的。