北京楼市或入存量房时代 新房市场萎缩二手房成交火热

　　当北京新房供应日趋高端化时，普通购房人的目光越来越集中到二手房市场。但在二手房市场要买到合意的房子，却并不那么容易，往往中意的小区，经常一房难求。

　　与批量生产的新房市场不同，目前二手房价格呈现“一房一价”特点，记者近日在西便门、朝阳公园、通州九棵树等板块调查发现，同一区域的二手房小区，因为房龄、配套、朝向、物业等差异，二手房价格有天壤之别，一些小区房源多、价格低，且成交缓慢，而相邻小区因为品质、教育等优势一房难求。

　　综述

　　进入存量时代的北京楼市

　　新房市场萎缩，二手房成交火热，北京楼市正进入“存量房时代”。

　　刚过去的11月份，根据北京市住建委统计数据，北京新建商品住宅成交8931套，同比锐减27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。

　　2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以来的最高峰，达到25万套。同时，2009年成为新房和二手房交易比重的分水岭。自2009年北京二手房交易量首超新房开始迄今已领先7个年头，且量差越来越大。

　　随着北京新房豪宅化以及二手房成交超过新房趋势不断加深，北京的购房格局也发生变化，北京万科总经理刘肖曾判断，北京楼市会呈现出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滞销化。从今年楼市发展特点来看，价格不断飙高的新房将不少刚需和改善置业人群推向二手房市场。

　　新房、二手房格局的改变，也引发了市场博弈的变化，过去住宅市场主要由房地产开发企业和购房群体的双方博弈，演化为房地产开发企业、二手房业主、购房群体的三方博弈，住宅供求关系调整将更加复杂。

　　板块

　　西便门

　　一墙之隔单价相差3万

　　◎成交活跃的小区：西便门东里、西便门西里

　　◎相对不活跃的小区：北滨河路2号院、西便门外大街10号院

　　对于二手房而言，区域二手房中的均价往往会出现比较明显的差异。造成差异的原因也要比新房多更多。其中，学区房这一资源甚至可以让紧邻一街之隔的不同社区就出现几倍的差异。

　　以位于西二环的西便门区域为例，链家在线的数据显示，西便门西里11月成交7套二手房，成交均价在54003元/平米，一墙之隔的北滨河路2号院今年11月仅成交2套，成交均价在82297元/平米，两者成交单价相差近3万。

　　“单价相差3万有些夸张，不过不同小区差价超过2万是西便门区域目前二手房小区的现状。”西便门区域某二手房中介小刘表示，这个区域小区配套、交通差异不大，导致二手房小区价格出现如此大差异的主要为是否是优质的学区。

　　在西便门区域，西便门东里、西便门西里房源供应较多，每月成交量也远远高于北滨河路2号院、西便门外大街10号院，但是，西便门东里、西里学区资源与北滨河路2号院、西便门外大街10号院学区资源有不小差距，因此，导致不同小区二手房成交单价相差悬殊。

　　“拥有优质学区资源的北滨河路2号院、西便门外大街10号院成交量少与小区二手房出房率低有关，一旦这两个小区有新房源出现，很快就能成交，而西便门东西里的小区虽然二手房源供应量大，但因其学区不占优势，因此，推出的二手房要很长时间才能成交。”二手房中介小刘表示。

　　业内专家表示，同一区域不同小区二手房价格出现较大差异背后，往往是教育配套等资源的差异，居民在购买二手房时，不能单看价格和成交量，更要看小区的教育等附加资源，往往那些看似成交并不活跃的二手房小区，才是低调的“黄金小区”。

　　朝阳公园

　　二手房两极分化明显

　　◎成交活跃的小区：东风家园、观湖国际

　　◎相对不活跃的小区：万科东第、公园大道

　　在北京高端二手房市场中，因为公园、交通、项目品质等多重因素，朝阳公园一直是北京二手房市场热点区域。

　　2002年，棕榈泉国际公寓的入市开启了朝阳公园板块的楼盘高端化，随后几年，区域内又先后涌现出多个高档公寓项目。在长达十几年的时间里，这批原本供应数量就不多的高端项目早已被消化殆尽，现如今大多以二手房形式在市场呈现。

　　记者调查发现，朝阳公园附近的二手房市场近来出现了明显的两极分化迹象。由品牌开发商开发的高端小区尤其是大户型一直销售得热火朝天，而与之相比，周边的老旧小区却无人问津。

　　一心想在朝阳公园买二手房的张女士从去年年底开始在朝阳公园附近看房，“棕榈泉、观湖国际、泛海国际、万科东第、丽水嘉园、公园大道等多个小区都看过，想买的小区几乎没有房源，房源多的小区又看不上。”张女士无奈地表示。

　　朝阳公园附近的中介印证了张女士的调查，朝阳公园某二手房中介经纪人介绍，万科东第现在南北户型的房子几乎绝迹，目前只有东南、西南朝向的户型出售。该经纪人还介绍，此小区房源一直十分抢手，去年一套南北户型的房源挂出后7小时内就被卖掉了。相比这些高档小区二手房交易的如火如荼，周边一些老旧小区就显得冷清多了。老旧小区由于停车位缺乏、没有电梯、小区环境相对较差等问题，很少有人问津。

　　此外，高档小区内部在户型结构供应上也出现了明显的分化。为迎合高端人群的住房需求，这些高档小区一般都主推大户型，小户型所占比例很低。就是在这样的供给前提下，二手房市场高档小区的大户型还是出现了“一房难求”的局面。据甜水园地区的一位房产经纪人介绍，“目前棕榈泉还有少数房源推出，而像公园大道小区，总价超过1000万的大户型房子目前就没有房源，这些小区换房率特别低。”

　　朝阳公园作为北京四环以内最大的城市公园，朝阳公园这一“城市绿肺”的资源优势便凸显出来。加上周围有燕莎和国贸商圈以及朝阳公园作为CBD后花园的区位优势，使得这一板块的高端住宅一直都备受青睐。目前在该区域没有新楼开盘入市，在售房源极度稀缺的情况下，二手房市场的供需比便出现了严重失衡的现象。

　　大兴

　　大户型换手率更低

　　◎成交活跃的小区：金惠园等

　　◎相对不活跃的小区：华润公元九里、保利茉莉公馆等

　　作为距离北京城区最近的新城，大兴区自2009年多宗土地的集中成交开始逐渐进入公众视野。随后的两到三年时间内，以天宫院、生物医药基地等板块为主的刚需盘以及以西红门、高米店等板块为主的改善盘，开始进入扎堆入市阶段。但新房市场向来崇尚高周转，短短几年时间，这些热销新盘便几乎无房可卖，至此，大兴二手房才又重新开始“登台亮相”。

　　位于大兴黄村北部的华润公元九里，就是低换手率房源的典型代表。记者近日在大兴我爱我家某门店看到，目前挂牌在售的公元九里二手房源仅有9套，但相似建筑年代的其他小区房源，数量一般都在数十套甚至百套以上。记者在门店内的展示房源中看到，目前挂牌的这9套房源，除了一套户型面积为230平方米，其余几套都是99平方米和105平方米，均价在4万元/平方米。“公元九里以大户型房源为主，而且买的人也更喜欢大户型”，门店内李姓经纪人告诉记者，小区里主要是自住，出租率几乎为零。

　　与公元九里相似建筑年代的另一次新楼盘保利茉莉公馆，整体换手率也不算高，但由于小区里小户型房源较多，所以挂牌出售的房源也达到数十套之多。上述经纪人告诉记者，公元九里二手房挂牌房源之所以少，除了小区目前仍有新房房源在售的原因之外，户型大、品质高、配套好也是不少业主不愿出手的重要原因。