北京二手房市场调查:有人惜售待涨 有人甩卖也难

　　目前的楼市真是看不懂，一方面是部分业主惜售，计划买房的小严连约三套房都未果，只能改变计划，到春节后再出手。另一方面则是抛售，一些投资客扎堆的小区，则不断有人降价出售大户型，不过即使降价成交也还是不容易。

　　三套房约看都失败

　　小严的买房计划，可以说是匆匆起意，“我感觉最近二手房成交挺不错的，害怕春节后要涨价。”

　　自己名下的第一套房，困于首付压力，小严只能将总房款控制在190万元以内，所以，每每遇到一套户型和总价都差不离的房子，她都会先让经纪人向业主探探口风，能不能再让让价，结果却是接连招来白眼。

　　小严想约看的第一套房，是位于四惠东的一套90年代老房，60平方米的一居，报价200万元。“因为经纪人说业主是着急换房，我就说能不能让个2万元，对方就直接回绝了，连房子也不让我看。”

　　第二套房，小严找了个报价略便宜的50平方米户型，经纪人打电话给业主，只是透露了首付紧张的意思，对方就以“不便”为由挂断了。

　　到了第三套房，还是四惠区域一套185万元的小一居，小严学聪明了，不再先提砍价的事儿，等了一天，依然没有得到看房的回复。

　　“接连三套下来，我感觉业主对让你上门都很消极，更别提谈价了，一点儿余地都不给。”本想节前买房的她，连番受挫下只能改变计划，延长到春节之后再买。

　　提价10万业主不配合看房

　　不配合看房的业主，并不只有小严遇到了。昨天傍晚，购房人夏小姐也向记者讲述了一位不配合的业主。

　　夏小姐想约看的也是一套上世纪90年代的一居室老房。第一次，经纪人推荐给她时，说的是附近满五唯一房源中总价较低的，仅仅170万元。于是，夏小姐就爽快地同意带看。那是两周前的周五傍晚，当经纪人带她上门时，联系业主，对方却告知租客出差了，无人给他们开门。“商量了半天，他只说家里有事，无法赶来开门，最后不得已去敲了楼上一家同户型的门，在人家门口看了两眼。”

　　尽管只看了两眼，夏小姐倒意外地对房子格局很满意，就让经纪人约业主面谈。两天后，经纪人回复，业主要求把价格调到180万元后才能面谈。“价格涨10万元，总该让我先看一眼房吧？”她告诉记者，当她再次提出实地看房时，对方还是很不情愿，“让我自己去敲门，租客如果在家就能看，如果不在他也没办法。”

　　看好后市个别业主惜售

　　记者昨日走访市场发现，“惜售”的心理近期在小部分二手房挂牌业主中开始出现。

　　一位正在挂牌的业主就提出，他对春节后的楼市较有信心。“别的不说，就是二孩政策，估计就能带动一批换房需求。如果再接着降息降准，购买力又会提升。”他挂牌的房源，是107平方米的大两居，正是换房人群可能会看中的户型。

　　一位经纪人告诉记者，由于2015年北京二手房市场成交量很高，再加上新房价格不断攀升，小部分二手房业主都认为，明年的房价还得涨，就不急于在节前出手。“现在的挂牌业主中，除了真有资金周转压力或者等着首付去换房，其余的卖家都感觉不急于一时。”

　　统计数据显示，2015年全年，北京二手房网签数量达19.6万套，而纯商品住宅的网签数量只有5万套，前者几乎是后者的4倍。二手房的成交热度明显高于新房。

　　投资客降价“甩货”

　　也许是看准了二手房市场的回暖，一些持有大户型的投资客，也祭出降价的口号以吸引看房人。

　　位于西大望路的珠江帝景，一直是投资客扎堆的住宅小区，许多早期的投资客在购买了大面积的三居、四居后，便对外以群租的方式出租。1月以来，从中介机构那里，就挂出了多套降价出售的大户型。

　　“哥，这套157平方米的三居室，满五唯一，业主现在的报价只有760万元，小区难找的低价了。”昨天，市民陆先生的手机中又收到了经纪人的房源信息，只要陆先生能全款支付，760万元的报价还能再降。

　　“也奇怪了，进入1月份以来，每天都能收到数条这样的房源推荐短信。”陆先生拿出手机向记者展示，市场上常见的几家中介公司，都在轮番给他发短信、打电话推荐房源。位于西大望路附近的这些急推房源，包括了珠江帝景、华腾园、金港国际等多个小区，无一例外全都是超过120平方米的大户型，最高的报价能达到千万元。按照经纪人的说法，只要买房人愿意全款支付，有的房源立马能便宜100万元。

　　真降价房源也难寻买家

　　昨天，记者以咨询者的身份，询问了珠江帝景这套760万元的低价房。按照经纪人郎先生介绍，珠江帝景小区最近两个月的成交均价都在52000元/平方米到53000元/平方米，而这套房的报价只有48000元/平方米，并且还可再谈，“业主自己并不住，因为变现才便宜卖了。”

　　记者发现，在他推荐的房源中，打着总价最低、稀缺急售的珠江帝景小区大户型就有6套。不过，其中3套属于“伪降价”，单价超过小区的平均成交水平，而剩余3套价格确实低于同户型房源。

　　只是，对于这样房款总价高的降价房源，市场中并没有多少接盘者。以郎先生口中单价已经低到48000元/平方米的这套157平方米三居为例，记者发现，这套房源已经挂牌一月有余，接近40个人看过此房，却至今还没出手。

　　类似的，在京港国际小区，一套单价不到40000元/平方米的170平方米三居室，从11月挂牌至今，经纪人带看了30次，却依然没有销售出去。为了处理闲置资产的投资客业主，正准备继续降价。

　　“前几天我也遇到了一套降价的大户型，朋友们都劝我，不要为了便宜而买房，要真的有实际需求。”购房人郑女士告诉记者，四方桥的华翰国际小区，刚出了一套降价130万元的房子，可因为总价太高，思索再三，她还是准备放弃。“经济大环境不太好，买房投资也要考虑性价比。”

　　专家

　　今年楼市

　　趋于稳定

　　不同于卖房人的乐观，业内专家对2016年的楼市保持着谨慎态度。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就告诉记者，在经过了2015年的市场复苏、需求全面释放之后，2016年的市场或许将趋于稳定，甚至可能出现成交量的小幅回调。同时，随着购房人对于投资增值预期的变化，购房置业也趋于理性，房价不会重现暴涨。

　　北京中原地产市场总监张大伟也表示，由于整体经济环境依然严峻，二手房市场很难独善其身。“2016年市场能不能继续保持回暖态势，关键因素之一是能否继续有利好的刺激政策出台。”

　　记者同时从伟业我爱我家了解到，近期二手房市场的成交价格并没有大起大落，“惜售”心理并没有普遍的市场支撑。“如今的市场，购房人变得挺理性，多数卖房人也不再大肆喊涨，买卖双方要保持理性成交。”伟业我爱我家市场研究部经理孔丹表示，即使今年北京的二手房市场能保持2015年的上升态势，不同区域间也会出现冷热不均的分化。这也意味着，不是每个区域的房价都必须出现上涨。