图片说明：交通银行首席经济学家连平
上海楼市有多少泡沫？限购之后，房价会跌吗？如何缓解上海房地产市场的供需矛盾？日前，连平、黎明楷等业界专家、大佬齐聚上海，就“一线城市限与购”展开观点交锋。
交通银行首席经济学家连平：上海房价不会趋势性下跌
这是一场由观点地产新媒体主办的2016城市观点论坛，交通银行首席经济学家连平认为，房地产市场原先“整体供不应求，局部严重供不应求”的状况如今已发生变化，“整体供大于求，局部供不应求”。“多少年来，这是第一次听到房地产去库存的说法。”
连平说，今年一季度刚刚提出去库存时，少数城市出现了房价大幅上升的情况，对此，市场上看法模糊，并有观点分歧。但他认为，从整体形势来看，去库存还是全国楼市的主基调。
连平认为，今年一季度的楼市成交规模，堪称近几年罕见，“以后几年估计也难再出现”。在需求提前释放、一、二线楼市收紧等因素共同作用下，他认为今年楼市成交量会有所调整，但也不会迅速下降。
他认为，成交回落并不意味着房价同样回落。“一些地方此前房价跳得太厉害，可能会适当回调，但这种价格回调，不是趋势性和阶段性的。总体而言，一、二线城市的价格上涨会被控制住，从全国范围来看，房价会继续回升。”
上海房价究竟有没有泡沫？连平认为，不能单纯用本地居民收入与房价来比较，“不是说上海的房价没有泡沫，而是需要放到全球的角度，例如整体收入水平持续增长，尤其是高端人士。我同意这样的说法，房价高的地方，不见得就一定有很大的泡沫，房价低的地方，不见得就没有泡沫。很多三四线城市房价不高，但人口在减少，本来房子造的已经偏多，你说这个地方是有泡沫还是没有泡沫。”
黎明楷：上海新政出台购买力减少3成
中原地产中国大陆区主席黎明楷表示，根据2015年中原二手房成交统计，上海楼市买卖中，47%买家是外地人。考虑到新政对外地户籍的社保年限增加到了5年，黎明楷估算，应该有3成的购买力会受到影响。
对于楼市未来前景，黎明楷认为要看城市人口增长和年龄结构，天津、厦门、海口这几个城市人口增加都比较迅速，他认为前景可以看好。同时，上海、深圳、厦门、广州等城市年龄结构是正金字塔型，考虑到购房主力年龄是30多岁至50岁，他仍然持乐观态度。
谈到房价，他认为一线城市受政策影响较大，“如果政策利好，楼价立马就涨，但三四线城市还是一个问号，要涨起来还是比较困难。”
业内建议：上海可提升容积率缓解供需矛盾
上海楼市供求关系依然紧张，与会一些专家建议，上海可以适当提高容积率，以缓解供需紧张的矛盾。新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，上海楼盘的容积率始终在2以下，但又要追求城市的舒适度、一方面要控制房价上涨是不可能的，两者间必然要有取舍。
盛世神州基金首席执行官李万明也表示，上海对容积率要求过于苛刻，“公寓的容积率挺大，有人说公寓不符合日照要求，但居住需求一定要符合日照要求吗？北京3、4个容积率的房子很常见，许多朝北的房子一样很好卖。”他认为，上海多造一些户型三四十平米的房子，在把交通、通风因素解决好的前提下，提高一些容积率，就可能在土地供应紧张的情况下，缓解供需矛盾。
