果岭假日俯瞰图 《中国经济周刊》视觉中心 首席摄影记者 肖翊 摄
《中国经济周刊》 记者 曹煦 ︱ 北京报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第23期)
无论是金钱还是精力，北京大兴区果岭假日小区的业主吴宇已经倾其所有。尽管他严格意义上讲还不算一个真正的“业主”，因为他8年前买的房子，至今仍然没有交房。
和吴宇一样被“套住”的业主大约有150户，有人甚至等待了10余年。现实中，开发商延期交房的例子不少，可是业主购房10年仍未能收房的事，却真的发生在吴宇所在的小区，它有一个听上去诗情画意的名字：果岭假日。
交了房款，等了10年还是“半成品”
2008年，吴宇交了房款，“刚开始就是一个草合同，后来改成了商品房合同。”按照合同约定，他应该不晚于2012年就成为果岭假日的业主。
2013年，苦等无望的吴宇简单装修了房子，“强行入住”了果岭假日。因为没有验收交房，小区没有天然气和暖气，没通市政电。“冬天实在没法过，又搬出来了。”
漫长的等待中，业主和开发商之间早已势同水火。在某房地产BBS上的果岭假日小区论坛，从2006年至今简直就是一部业主维权的“血泪史”。《请求市建委救受害百姓于水火，解受害百姓于倒悬》《大兴最牛开发商，怎么就没人管》这类标题的帖子比比皆是。吴宇说，有业主去讨要说法，过激之下砸了售楼处，还被拘过。
一个业主在网上道出了这群人的心声：“我们这些上当受骗的购房户，家家有一本永远不能忘记的购房史，选了果岭就等于进了黑压压的无底洞！我们这些购房款，有的是靠自己一生积蓄；有的是靠朋友相凑；有的是卖房急买再去租房；有的是办理个贷还着贷款本息还得租房住，眼睁睁地看着自己的新房不能入住，何等痛苦！何等悲惨！”
2016年6月初，《中国经济周刊》记者来到果岭假日小区，该项目地块为长条形，包括别墅区和普通住宅楼。开发商的公开资料显示，该项目一期占地8公顷，建筑 85044平方米，主要包括住宅、商铺及办公(公寓)等。二至四期用地38公顷，开发TOWNHOUSE及花园式住宅55万平米。
记者在别墅区的项目现场透过围墙看到，由于长年无人居住，一些别墅的院落杂草丛生、一片狼藉，有的玻璃碎了一地、窗户已经损坏，部分路面破败不堪。
紧闭的南门 《中国经济周刊》视觉中心 首席摄影记者 肖翊 摄
玻璃被砸碎的别墅 《中国经济周刊》视觉中心 首席摄影记者 肖翊 摄
业主和开发商协商后急售的89平米套房 《中国经济周刊》视觉中心 首席摄影记者 肖翊 摄
与小区环境“粗犷”形成鲜明对比的是，保安盘查进入小区人员的“严谨”。《中国经济周刊》记者经过多次努力，最终以看房者的身份进入了果岭假日别墅小区。记者看到小区内道路等配套设施至今仍未建成，一位售楼人员接待了记者。
在项目南侧的位置，两栋正在施工的建筑外满是搭满了脚手架和绿色织网，寥寥几位工人正在其中干活，这位售楼人员表示这是两处开发商配套建的商业体。
当记者询问目前是否可以买房时，该人士说：现在手续有问题，我也卖不了，你也买不了。记者又问道何时能建好配套设施时，该人士表示：因为项目内有一处“钉子户”一直没搬，电力部门还通不了电，只能接临时电。该人士还称：开发商是负责任的，要不然干吗赔业主违约金？而且现在物业费都是开发商在贴钱。
售楼人员的解释在业主看来却毫无可信度。“交物业费？天然气通不了，有线电视、暖气通不了，电梯也用不了，有什么物业吗？”吴宇略显激动地说，“你见过有住别墅的业主自己买气罐的吗？”
与别墅区冷冷清清有所不同的是，果岭假日的住宅楼已经停了不少住户的车辆。记者了解到，住宅楼已经建设的包括7号楼、5号楼和3号楼3栋，这3栋楼的房子大部分已经被预售出去，吴宇的家就在其中。“这种条件大家都不想住，但不住这住哪儿？”他一脸无奈。
合同里有陷阱，按原价退房？
记者以看房人的身份在果岭假日周边走访时，一位在小区旁边开门店的老板提醒记者，“最好别买，这的房子手续很乱，还有官司”。
据署名为“果岭假日业主”的网友早在2011年10月披露，“有的业主与开发商签订了合作建房协议；有的业主与开发商签订了正式购房合同；有的业主只有一张预付房款收据。”
该网友同时称，北京市住建委和大兴区住建委等主管部门也多次与开发商进行了协调。“最终于2011年5月18日，大兴区政府、北京市住建委做出了监督并要求开发商2011年8月31日必须交房并解决所有遗留问题的决定。但是开发商对政府的决定只是表面应承。”
早在2014年3月，就有媒体对果岭假日小区进行过报道，报道称：业主经过维权后，开发商同意按照已付房款的万分之一，按日计算支付违约金，但对何时交房，迄今没有明确回复。当时该小区开发商项目负责人徐晓明接受采访时一再强调：“延期交房的事，我们其实和业主沟通过，一切按照商品房预售合同的约定办。”
据多位业主反馈，开发商的合同条款中关于逾期交房责任条款，有一条“协商解决，但买受人有权退房”，或者“协商解决，如协商不成，买受人退房且双方不另追究”。
很多业主正是因为忽视了这条，陷入目前的“深套”而不能自拔。“听说有人接到开发商的通知可以按两万元一平米退房，但这个标准在附近已根本买不到房，更别说按买房原价退房了。”吴宇补充说，“就算退房也必须先看到钱，要不然房子退了不给你钱怎么办？”
长期关注房地产纠纷的北京吴少博律师事务所合伙人吴少博在接受《中国经济周刊》记者采访时表示：从法律角度看果岭假日的现状比较尴尬。“整个项目目前无法正常运作，业主的房屋属于‘冻结’的状态，往前推进很难。从退房的角度看，经过10余年的漫长时间，其中的利益取舍比较复杂。”
在吴少博看来，房屋经过10年造成的升值是一种市场行为，并不是必然的升值行为。是否支持这种预期可得收益，在司法实践当中这还是个争论问题。“开发商是否有能力支付，也是一个问题。”
开发商预售证曾连续5次过期
“10年不交房的项目您见过吗？签订合同不给发票，一间房子分成两半卖的开发商您见过吗？违约交房却不赔偿，年年推后交房日期，年年签补充协议的开发商您见过吗？住建委监管，给住建委写保证却从不执行的开发商您见过吗？动不动就玩失踪，还总是威胁业主，要是投诉就不给你房子的开发商您见过吗？”
在搜狐焦点房地产网上，一位匿名人士这样评价果岭假日的开发商北京亚奥先科房地产开发有限公司(下称“亚奥先科”)，该人士揶揄道，“要是这些情况您见过，估计所有情况都集中在一个开发商身上的情况您没遇到过吧。现在这样的开发商就让我们遇到了。”
北京市企业信用信息公示系统显示，亚奥先科成立于2000年11月，注册资本1000万元，法人代表为谢佳莉。多名受访人士告诉《中国经济周刊》记者，谢佳莉为香港籍，果岭假日项目的负责人徐晓明是其丈夫。
值得注意的是，亚奥先科的“出资历史信息”显示，除韩小招、徐晓明、任凤英三名“自然人股东”分别实缴出资金额545万、245万、200万元之外， 还有一名“法人股东”为北京佳兴园房地产开发中心，出资金额10万元。
一位了解大兴房地产的人士向《中国经济周刊》记者透露，北京佳兴园房地产开发中心有政府背景，参与过大兴区早期的商品房开发。该中心曾经的负责人后来还担任过北京市大兴区某职能部门负责人。
最让亚奥先科受到质疑的，是其连续5次预售证过期。北京市住建委网站信息显示，亚奥先科先后以果岭假日和果岭华舍的名义，取得5份“商品房预售许可证”，时间跨度从2005年12月到2011年1月7日。
上述5个预售证的地址都坐落于大兴区黄村镇宋庄村，而预售证下标注的信息均称，“预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记，取得房屋所有权证后，方可现房销售和进行现房合同的网上签约。”
一位地产界人士分析称，“预售证到期，意味着工程基本已达到竣工验收条件。如果过期又未能‘期转现’，要么工程可能存在烂尾问题，要么建筑质量有问题导致验收通不过，要么是工程存在违反规划的情况。”
而据承建果岭假日商品房项目的中国新兴保信建设总公司内部报道，有关部门对项目部各项工作给予充分肯定。“2014年9月17日，由北京市大兴区环保、城管、消防、卫生、质量监督站、公安、黄村镇政府组成的联合执法大队，到项目现场开展联合执法检查，项目部顺利通过联合检查。”
房地产资管计划险些违约
2013年下半年，已经收了购房者多年购房款，但是却无法按时交房的亚奥先科，开始通过房地产资管计划继续融资。
当年9月，信达澳银基金管理有限公司全资子公司——信达新兴财富(北京)资产管理有限公司(下称“信达新兴资产”)，发起“信达新兴资产—北京亚奥果岭假日房地产投资专项资产管理计划”(下称“北京果岭资管计划”)，募集规模3.5亿元，期限为18个月，资金投向为“专项计划资金通过银行向借款人北京亚奥先科房地产开发有限公司发放委托贷款，用于其果岭假日一期项目的后续开发建设等”。
信达新兴资产披露的该计划风险控制措施包括：土地第一顺位抵押，估值约8.2亿元，整体抵押率不高于50%；项目公司股权质押；必要时候对所持物业进行强制降价销售。其中特别指出，“项目公司实际控制人徐晓明提供连带责任担保。”
公开资料显示，2015年4月，北京果岭资管计划已经到期，但由于未能及时偿付投资者本息，构成实质性违约。对于违约的原因，信达新兴资产称由于项目方流动性不足。当年5月15日，信达新兴资产为已经延期兑付一个月之久的北京果岭资管计划找到债权收购方，最终化解了违约危机。
据媒体披露，在这场违约危机中，信达新兴资产的诸多举措引来投资人质疑。
一是融资规模。按照信达新兴资产提供的资料，融资方亚奥先科总资产为1.2亿元，净资产为1亿元，这样的资金实力却融资3.5个亿，按照融资金额不超过企业净资产40%的业内常识，这个规模显然偏高。
二是信息披露时效性。2015年3月27日，信达新兴资产向投资人发布重大事项公告称，截至2015年2月25日，融资方未能按照约定归集保证金至监管账户，属于严重违约行为。而这一日期，据公告时间已经过去一个月。
三是监管不足。按照协议，亚奥果岭项目销售资金于专项计划到期前3个月进行归集，每个月归集额不少于1.2亿元。“显然，管理人并未监督资金归集情况。”有投资者表示。
业内人士对媒体直言，在亚奥先科从2005年至2011年相继申领过5份预售许可证，但都未能按照要求启动销售的背景下，信达新兴资产在北京果岭资管计划上显然未尽到尽职调查的责任。
官司打赢了也没用？
对吴宇们而言，这样的日子何时是个尽头，就必须找到迟迟不能交房的原因。对此，记者在采访中听到了多个版本。一种说项目相关手续没有获批；一种说资金不足，没有钱做燃气、电等，得慢慢做。也有一些业主猜测：开发商希望业主选择按原价甚至是两万元每平米的价格退房，退掉的房再卖，获得升值利润。
某网友在网上发帖称，果岭假日项目一直不能交房的原因是：工程款没有结账，施工队不交楼；楼没法获得规划的验收，就竣工不了；拆迁没有做完，国土局也不验收这个项目；欠着高利贷，土地已经被抵押了。
这个看似“死结”的项目何日重生，因为开发商一直没有直面媒体，所以果岭假日的困局背后依然迷雾重重。但可以确定的，是目前看来依然遥遥无期的交房时间，和那些无“家”可归的人。记者多方联系徐晓明，截至发稿时依然未能联系到本人。
吴少博律师在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，果岭假日目前的“困局”，必须依靠政府介入，解决房产的“合法性”问题。“关于本案有三方法律关系，业主、开发商、政府，必须查清三方在10年未能交房的责任后，运用法律手段妥善予以解决。”
在吴少博看来，首先从双方的合同上来讲，属于开发商违约，应该承担相关的违约金，并且业主有权利退房，并追索其房屋升值部分的预期收益。
其次，如查明开发商在开发过程当中有相关的违反法律规定的情况，相关的政府职能部门有义务监督开发商的行为，并作出相关的行政处罚，因开发商的责任给业主造成的损失也可以由行政机关给予协调。
最后，如果是因政府的职能行为造成开发商不能履约按期交房的话，开发商也可以向政府主张相关的行政赔偿。
《中国经济周刊》记者多次致电北京大兴区住建委，就果岭假日项目的相关问题表达了采访意图，均未果。
“我们买房不是为了拿开发商这点违约金，都是为了早点住进去。”吴宇消沉地说，“官司打赢了都没用，我们还有什么辙？”
(应采访对象要求，文中吴宇为化名)
