业绩增长超预期 国创高新38亿收购反成“占便宜”

　　没有人会想到，房地产服务业概念第一股，最终会花落国创高新（002377）。

　　这家原本从事改性沥青生产、销售的上市公司，收购深圳云房网络科技有限公司（以下简称“深圳云房”）一事，日前获得证监会并购重组委有条件通过。如无意外，国创高新将成为A股市场上首只具有完整产业服务功能的房地产服务概念股。

　　上市公司涉足房地产中介服务领域并非只有国创高新一家。据了解，去年以来已经先后有4家A股上市公司推出重组方案，筹划装入房地产中介资产。如以铅酸蓄电池为主业的*ST万里，曾尝试重组搜房控股旗下资产，但以“海外上市公司回归A股上市相关政策尚未明确”告终；以珠宝首饰为主业的明牌珠宝曾计划重组苏州好屋，并在披露重组方案之前通过增资及受让老股方式提前取得了苏州好屋25%的股权，但这个重组方案最终因苏州好屋业绩承诺未达标而终止；目前，昆百大A仍在推进重组我爱我家，但能否成行还有待观察。

　　国创高新的重组方案率先通过，表明该公司在抢占房地产服务市场的竞争中已占据先机。而随着深圳云房2016年业绩的公布，人们又惊讶地发现，最初被认为是高溢价收购的资产，其实是合理的。

　　轻资产商业模式“收益法”成估值首选

　　按照国创高新的方案，公司计划以38亿元向深圳大田等12名交易对方发行股份及支付现金购买其持有的深圳云房合计100%股权；同时，国创高新拟向控股股东国创集团等非公开发行股份募集配套资金20.97亿元。

　　资料显示，深圳云房旗下拥有Q房网这一品牌，定位为提供线上与线下（O2O）全渠道营销解决方案的房地产互联网交易平台。方案显示，以2016年8月31日为评估基准日，评估机构以收益法对深圳云房给出了38.07亿元的估价，较净资产值2.67亿元，增值率为1326.66%。

　　由于国创高新收购深圳云房的估值远远高于标的资产净值，部分市场人士就此认为收购有“吃亏”的嫌疑。

　　对此，国创高新方面认为标的公司属于轻资产类房地产相关服务行业，采用房地产中介服务行业O2O模式，拥有成熟的商业模式，稳健的运营团队，并充分利用互联网技术建立打造线上互联网平台及云房源大数据，通过线下专业的营销服务团队，成为全国性房地产行业线上及线下一体化闭环交易的服务企业。收益法评估过程中考虑了标的公司所拥有的研发团队、客户和商业渠道等的价值，这些在资产基础法评估中难以体现。而未来预期获利能力是一个企业价值的核心所在，从未来预期收益折现途径求取的此类企业价值，更有利于为投资者进行投资预期和判断提供价值参考。

　　业绩增长超预期高溢价反成“占便宜”

　　事实上，这一估值水平在同期4家案例中仅属于中等水平。

　　*ST万里此前拟置入搜房控股旗下丽满万家100%股权等资产，以2015年12月31日为评估基准日，置入资产的评估值为162.58亿元，较3.73亿元的净资产，增值率高达4260.1%；明牌珠宝重组苏州好屋的方案中，苏州好屋截至2016年6月30日的净资产为4.85亿元，而评估机构以收益法给出的估值为32.5亿元，增值率为570.15%；昆百大A重组我爱我家的方案中，截至2016年9月30日，我爱我家净资产账面值为7.27亿元，评估机构同样采用了收益法，给出的估值为66.58亿元，增值率为815.61%。

　　而国创高新此次收购的主角---深圳云房的表现也不负期望，交出一份靓丽的2016年业绩报告。报告显示，上一年度深圳云房共实现营业收入43亿元，净利润2.68亿元。这一业绩表现超出收购协议中的业绩承诺。当时，股权出让方曾承诺，深圳云房2016年至2019年扣非后净利润将分别不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元。

　　业绩的超预期增长，打消了市场的质疑。因为，按A股市场通行的市盈率法计算，38亿元的收购价格堪称“物美价廉”，根据深圳云房最新公布的2016年净利润2.68亿元计算，其市盈率仅有14.18倍，比A股上市公司的平均水平还要低。

　　来自上交所和深交所最新统计数据显示，目前沪市平均市盈率只有16.4倍，而深市主板平均市盈率只有24.41倍，中小板和创业板市盈率则分别为41倍和52倍。

　　这意味着，作为中小板成员的国创高新，通过收购深圳云房直接将自身的市盈率大幅摊低，在近期股市节节下行的背景下，无形中给自己的股票增加了一些安全边际。