顾云昌：北京共有产权房是1998年房改后的又一重大创新

　　专访顾云昌：北京共有产权房是1998年房改后的又一重大创新

　　文章导读： 8月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息，新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见，这随即被认为是给想买房又买不起房的人打了一针强心剂。

　　《中国经济周刊》记者 王红茹 | 北京报道

　　(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第32期)

　　8月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息，新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下称“办法”)正式面向社会公开征求意见，这随即被认为是给想买房又买不起房的人打了一针强心剂。

　　共有产权住房概念早已提出，2014年4月，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等6座城市为共有产权住房试点城市。

　　今年4月，住建部等部门发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

　　《中国经济周刊》记者专访全国房地产商会联盟主席、1998年房改方案主要执笔人之一顾云昌，请他对共有产权房政策作相关解读。

　　共有产权住房的定位是保障房

　　《中国经济周刊》：我们该如何理解共有产权房？

　　顾云昌：所谓共有产权住房，指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

　　共有产权房最大的特征是产权明晰，房屋产权由政府或者代持机构与购房人共同拥有，使用权属于购房者。

　　这次北京提出的共有产权房实际上是对北京保障房体系的进一步完善，使保障房体系更加规范，带有长效机制的特征，促进了保障房资源分配更加公平、合理，充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。现在用共有产权房规范过去曾出现过的经济适用住房、限价房和自住型商品房等，虽然这些类型的房屋也发挥了一定的保障作用，但是不够规范，产权也不够清晰。特别是限价房，其到底是商品房，还是保障房都没有说清楚。

　　《中国经济周刊》：北京这次推出的共有产权房允许租赁，此前一些保障性住房不允许转租，其定位还算保障性住房吗？

　　顾云昌：关于共有产权房的定位，目前有不同的看法。因为其有特定的供应人群，而且有些限制条件，所以不完全是一种商品房。我认为共有产权住房的定位是保障房，或者说是通过市场化运作的、带有保障属性的住房。

　　现在的住房应该分为两类：商品房与保障房。而保障房可分为两种：公租房，以及新推出的共有产权房。在保障房中，共有产权住房属于可以销售、可以出租的类型。公租房、廉租房属于可供出租的保障性住房。其实，市场经济条件下建立符合中国特色的住房供应体系，应该包含两个体系，商品房体系与保障房体系。

　　从现在的保障房体系来看，通过结构性改革，供销售的与供出租的两方面都有完善：一方面发展公租房，即通过租赁市场来完善住房供应体系，改变过去销售市场很大、住房租赁市场很小的局面；另一方面，就是为深化住房供给侧结构性改革，进一步完善住房供应体系，为满足基本住房需求推出的共有产权住房政策。

　　共有产权房可以按照市场化的方式来运作，又有保障的功能。将来推行共有产权房和公租房后，我们的保障房体系就比较完整了，而且也更规范，产权性质也会更清晰。

　　两大亮点：考虑“新北京人”需求；建立完善的退出机制

　　《中国经济周刊》：办法提出，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。您怎么评价这条针对“新北京人”的规定？

　　顾云昌：这次出台的办法最大的亮点或者说创新点，是把“新北京人”放进了共有产权房的供应对象。这对一线城市和重点二线城市具有非常重要的意义。

　　过去保障房中的公租房、经济适用房、自住商品房等，主要考虑的是户籍人口。统筹考虑非本市户籍家庭住房需求，一是跟我国城镇化目标相契合。我国城镇化的目标之一就是农民工的市民化，如何解决非户籍人口和户籍人口享有同等权利，让新市民“北京化”，这是我们的奋斗目标。二是考虑到精英、高端人才的流动。一些高端人才想来北京工作，却由于房子问题受阻，现在二线城市在抢人才，北京既要转移一部分非首都功能和人口，又要吸引人才。

　　《中国经济周刊》：在转让规则上，共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。您怎么评价共有产权房的退出机制？

　　顾云昌：共有产权房的推出，是对住房制度改革的一次深化，是对保障房制度的一种完善和创新，有完备的进入和退出机制，可操作性比较强。完备的进入和退出机制是《办法》的另一个亮点，房屋的产权更加清晰，进入和退出都更加规范。个人购买共有产权房后，大部分产权是个人的，另外部分产权是代持机构的，但房本上会写明“共有产权”。

　　房屋可以出租，也可以在5年过后按照市场价格销售，比如你有70%的产权份额，出售时房屋价值300万元，你将获得210万元，你购房时或许只出资180万元，5年后就净赚30万元。也就是说，共有产权房跟商品房一样能够保值增值，这是1998年房改方案之后的又一重大创新。

　　推出共有产权房不会影响商品房价格

　　《中国经济周刊》：共有产权房推出后，其对北京商品房的房价会有什么影响？

　　顾云昌：商品房和保障房是两个不同的市场，是两种不同的人群在购买不同的房子。这就如同到国际品牌店买衣服和到批发市场买衣服，价格是不一样的。商品房的价格完全取决于商品房的产品和消费者之间的供求关系，房价上涨是由于供不应求造成的。而需求有刚性需求、改善性需求和投资、投机性需求，现在抑制的是投资、投机需求，对改善性需求也有一定制约，比如提高二套房贷款首付比例等。所以，房价是由供应量和需求量来决定的，不要以为推出了共有产权房，就会影响商品房的价格。

　　《中国经济周刊》：共有产权房可以在中小城市推广吗？

　　顾云昌：共有产权房应该说在所有的城市都可以推广，特别是在房价过高的特大城市或者大中城市最能发挥作用。因为特大城市、大城市的房价过高，通过共有产权能够降低购买的门槛，购买者有可能实际支付房价的70%、75%，或者80%，最低的还可能只有一半。实际支付比例可能根据不同的地段来定，比如中心地段房屋的支付比例可以考虑设定得低一点，但是最低不能低于50%。

　　中小城市也可以推广共有产权住房，这是我们建立完善的住房制度的一个方向。早在10年前，像江苏淮安这样的城市就试点了共有产权住房，效果还是不错的。