中国经济网北京6月1日讯（记者宋雅静）据克尔瑞最新数据显示，截至今年5月底，我国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗“三高”地王，半数以上溢价超过100%。其中，由时代广场拍得的东莞一地块，溢价率高达423%。最多产的合肥诞生的3块“地王”，溢价率均超过了300%。一线城市中，上海拍出的三块“地王”溢价率也超过了200%。
疯狂的土拍:半数以上“地王”均超过100%溢价率
中国经济网记者在今年持续跟踪报道了我国房地产的发展形势，见证了地价房价“涨涨涨”屡被刷新记录的盛况。据克尔瑞最新数据显示，今年以来，22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地块。“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。
随着一线城市调控加深，二线热点城市的土地拍卖纷纷遭到各路房企的“围猎”。5月13日下午，南京开拍的建邺区G11地块被世茂以88亿元拿下，溢价率114.6个百分点，成为5月份全国总价地王；24日，上海建工以总价55.2亿元拍下苏州26号地块，成交楼面单价19046元每米，溢价率更是高达116.44个百分点；27日下午，杭州奥体单元地块经过28轮的竞价，最终被信达获得，成交总价高达123.18亿元，溢价率为95.95个百分点，刷新了5月份全国总价地王的记录。
中国经济网记者此前曾报道，截至5月15日，包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城，2016年共有110幅土地陆续产生了地王，疯狂的抢地使得土拍市场，动辄出现超过100%甚至400%的溢价率。毫无疑问，土拍市场现在出现了拍一块诞生“地王”一块的节奏，如此高温，不仅点燃自己也烧烤着房价。“地王”频出的苏州、南京近日已先后对土地出让实行限价“熔断”政策，促进房地产市场平稳健康发展。
前5月最高溢价率“地王”：东莞 溢价率423%
在克尔瑞研究报告中，前5月全国溢价率最高的地块出现在东莞，溢价率高达423%，令人咋舌。紧随其后的三块“地王”溢价率均在300%以上，且均诞生在合肥。溢价率在200%~300%的有三宗地块，都属于一线城市上海。紧随其后的100%~200%的13宗地块几乎全部为二线城市，包括苏州、南京、天津、武汉、广州，其中苏州和南京占比过半。
在前5月里面，5月成为当之无愧的“地王月”，因为据房地产中介机构的不完全统计，仅5月一个月，全国就出现69宗“地王”（同地段楼面价最高，或者总地块价格最高）。其中，一二线城市成为疯狂的主力军，尤其是二线城市，69宗“地王”中56宗出现在二线城市。
部分二线城市较高的楼面价，或许意味着未来一两年，当地房价还要迎来快速上涨。业内人士普遍预计，溢价过高地块将往高端房产发展，拿地房企承压；部分房价上涨过快的二线城市，可能面临升级的调控政策，今年5月份土地盛宴或许是年度高潮。
地王如何诞生？房企疯狂抢地信心何来？
商品房售价，一般在楼面价基础上，加上建安成本、相关税费成本。建安成本中，各地人力成本差异较大，但建材成本相差不多。当前过高的楼面价，房企要获得盈利，业内多认为房产项目要往高端化、豪宅化发展，这样无异于提前透支未来市场，且成本的投入大大增加。今年以来，22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地块，土拍市场毫无疑问成为当下热门话题，甚至有可能直接导致部分城市出台“限购”政策，那么房企近乎“疯狂”的抢地态势“信心”到底来自哪里？
根据克尔瑞研究分析，恒大、阳光城、信达、碧桂园、首开等企业2015年持有现金增加最为明显，根本原因都在于融资现金流流入明显。这些企业都是处于大举扩张期的企业，企业销售规模增长明显，投资开发资金需求强烈，销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求，企业只有通过融资来拉动现金流，而2015以来资本市场融资环境宽松正好给了企业囤积资金的机会。
从这些企业的拿地情况来看，阳光城、信达、碧桂园、首开等2015年以来的拿地力度都显著增加。但跟企业销售和融资比，这样的拿地规模并不算高，而且很多地块企业都会选择合作开发。企业拿地之后，必然要投入更多的资金进行开发，因此这些企业在2015年抓紧时机融资，囤积了大量的资金，为后续扩张做好准备。
克尔瑞认为，除了融资带动了企业资金增长之外，伴随着 2015年房地产销售市场回暖，多数房企销售大幅增长，部分房企采用了降价等促销手段大力去库存，加强销售回款，有的房企投资力度相对较小，最终也促使房企持有的现金量增幅更为明显，进而成就了一个个的地王。
部分城市已出台微调 升级政策欲来
目前，由于市场过热，部分城市已紧急出台了一些政策进行微调。5月18日，苏州国土局出台“土地限价令”，对当时挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。5月28日，南京也效法推出了限价令，热门区域住宅地块设置最高限价，开发商举牌若超过最高限价，意味着土地流拍。
中指院分析指出，部分城市楼市及土地市场仍存在过热风险，政府将继续严密监控，适时出台调控政策，稳定市场发展。同时高价土地频出，也增强了未来房价上涨预期。若政府采取有效措施，抑制投资需求释放，房价涨幅或将逐渐企稳。
