中国证券报记者16日从权威人士处获悉,随着房地产调控长效机制建立,房地产融资政策有可能放宽。其中,有关机构已将房地产投资信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门,开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。
业内人士表示,从当前房地产再融资政策执行情况不难看出,促进房地产业融资市场化、多元化和规范化,将是政策方向。有关部门正在酝酿的房地产调控长效机制,可能对此予以强化。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合(行情 专区)收益按比例分配给投资者的信托基金。作为房地产融资证券化的重要手段,REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地2009年开始着手准备相关试点,但到目前为止,对于REITs试点的相关情况,主管部门尚未有明确表态。
目前,房地产调控长效机制正在酝酿中。业内人士认为,有关房地产融资的政策有可能强化市场化方向,放松行政管制和限制。
全国工商联房地产商会前会长聂梅生近日表示,当前正处于政策准备期,主要体现政府和市场分工的整体思路会逐渐形成。其中,在房地产调控长效机制酝酿过程中,相关直接融资政策会得到明确。分析人士认为,房地产直接融资政策可能获更多支持。
业内人士预计,停牌筹备重大资产重组事项的多家房企,可能成为房地产直接融资政策重启的首批“吃螃蟹者”。
地王频出“刺激”主管部门
三部门从严“专项核查” 房企再融资或将押后
在北京上海两日两地王之后的日子,已经或者正在准备上交再融资申请的房地产上市公司,终于体会到了“躺枪”的滋味。由于“地王季”的再度到来,证监会、国土资源部、住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始从严审核房地产开发企业再融资和资产注入的申请。
住建部、国土资源部内部人士均向《中国经营报》记者证实,近日,中国证监会就房地产开发企业再融资、资产注入有关业务的审核范围,分别与本部门进行沟通和协商。证监会、国土资源部、住建部就有关审核工作的职能和范围进行了明确规定。
在此之前,新湖中宝、宋城股份先后向中国证监会递交了与再融资有关的申请。此举一度被外界解读为房地产调控政策松动、房地产开发企业再融资即将开闸的信号。在这两家公司递交再融资申请之前,证监会涉房再融资已经超过四年未批一单。
明确审核范围
迅疾上涨的一线房地产市场和土地市场热度,令上述两项涉房再融资申请的审批速度明显放慢。
9月5日和6日两天,北京单价地王和上海总价地王的纪录,分别被融创中国和新鸿基刷新,折合总价超过43亿元的北京单价地王和总价超过240亿元的上海地王,令市场对房地产市场的预期再次看涨。
接近住建部、国土资源部的人士透露,正是在此之后,证监会和住建部、国土资源部就审核涉房再融资申请的职能、范围等,进行了沟通和磋商。前述住建部内部人士拒绝透露相比之前的职能和范围是否有重新调整,但他表示,“确实使职能、范围、程序更加明确。”
记者了解到,对于涉房再融资申请的审核工作,住建部、国土资源部将采取“专项核查”的方式进行。在涉及用地和商品房的专项核查方面,其范围划定为在国家房地产调控政策持续期间,房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向房地产开发业务或重大资产重组置入房地产开发业务。
按照此前国务院有关规定,房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为,必须以“无囤地”“无囤房”“无违规销售”为前置条件。按照三部门从2009年商定的工作程序,在提交再融资申请后,“无囤地”审核和证明材料由国土资源部开具,“无囤房和违规销售”的审核和证明材料由住建部开具。
无囤地囤房记录前置
递交程序在“地王季”到来之后的微妙变化,似乎令房地产开发企业再融资的口径,有再次收紧的迹象。两个独立消息源向记者证实,在证监会与住建部、国土资源部的磋商中,确实涉及到了“无囤地、囤房”的审核程序问题。
8月上旬,新湖中宝、宋城股份相继向中国证监会递交定向增发申请。知情人士向记者透露,在上述两家企业递交申请的同期,对于无囤地、囤房记录的证明,采用了“先交申请再核查”的方式。即在不详细涉及囤地、囤房记录的情况下,可以先行提交再融资申请,再由中国证监会向国土资源部、住建部有关部门核查的方式。
多家券商从事保荐业务的人士将其解读为“适度宽松”受理房地产开发企业再融资申请的信号。
但是,在“地王季”到来之后,经中国证监会和国土资源部、住建部商定,在涉房再融资申请递交的同时,须同时提交两份详细的自查报告。
这两份自查报告的科目和细项由国土资源部和住建部开具。同时,保荐机构、独立财务顾问、律师也被要求对被保荐企业出具囤房、囤地的专项调查报告。
上述程序性内容和工作职能范围的明确、强化,将在一定程度上对房地产再融资的政策口径产生影响。截至9月10日,新湖中宝、宋城股份的再融资申请,尚未得到中国证监会的批复。
在9月5日,也就是融创中国以刷新北京单价地王的方式夺下农展馆地块的同时,中国证监会在例行新闻发布会上表示,“对房地产再融资的政策口径未发生改变”。而在上海总价地王被新鸿基刷新后,房地产上市企业开始对再融资的开闸显现悲观。
在此之前,曾有媒体报道称,中国证监会正在制定房企再融资的审核细则。“我们同行之间有消息说,目前先不要交材料。”9月10日深夜,前述券商内部人士向本报记者表示。截至目前,已有21家上市房地产开发企业制定了再融资计划,总规模超过500亿元人民币。
