京沪争相诞生新地王 楼市调控长效机制预期增强

　　昨日，融创以21亿元加异地建27.8万平米医院的代价夺得北京农展馆地块。该地块位于北京三环以内，位置极佳，起始楼面价就达3.043万元/平方米。经过69轮竞价，该地块楼面地价最终数字高达7.31万元/平方米，全国新单价地王就此诞生。

　　今日上午，备受关注的上海徐家汇中心地块成功拍出。新鸿基·威万溢价24.21%以217.7亿元摘得，折合楼面价37264元/平方米。截止目前，该地块成为全国总价地王，而且也极有可能成为今年的“全国总价地王”。

　　而今日下午，起拍价达97亿元的杭州华家池地块，苏州金鸡湖地块都将出让，上海、杭州、苏州的“地王”纪录有望同时刷新。

　　“地王”井喷的背后，房价是否会被迅速推高？楼市调控的长效政策何时尘埃落定都成为当前房地产市场最受关注的话题。

　　京农展馆地块楼面价跃上7.3万 创单价新纪录

　　昨日下午4时许，随着主持人的一锤定音，北京“新地王”诞生。经过69轮竞拍，融创以21亿元总价、搭配27.8万平方米异地医院楼建设费的代价拿下北京东三环农展馆地块，剔除配建的医院面积后，楼面价高达7.3万元/平方米，创造了北京乃至全国的楼面单价纪录，成为“新地王”，被认为“突破市场想像力”，这也是融创继亦庄地王之后在北京短期内拿下的第二宗地王。

　　据北京市国土局介绍，农展馆地块地处北京东三环边，毗邻CBD核心区，属于北京市城市核心区域较为优质的高端商品住宅用地。有业内人士预计，该项目未来售价或将超过15万元/平方米。“该地块面积较小，总规划建筑面积不到6万平方米，并且除住宅外，还有部分商业与办公类立项，2.1的容积率意味着项目未来层高在12-15层左右”，亚豪机构副总经理任启鑫分析称，预计未来售价将在15万元/平方米以上，或将创下北京豪宅项目的最高价格标杆。

　　孙宏斌再度激进扩张 各界反应不一

　　然而，外界却对融创在北京频创“地王”的做法褒贬不一，万科董事长王石甚至在微博上对融创董事长孙宏斌隔空喊话称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号。” 兰德咨询总裁宋延庆认为，最终成交的楼面价格在市场预期之内，不过，对于这样的高价项目，对开发商的营销能力将是极大的考验。

　　值得注意的是，融创近期在京沪频频抢占土地，很容易让外界联想到如今掌舵融创的孙宏斌。作为曾经顺驰的掌舵者，在调控收紧后，孙宏斌曾因激进拿地扩张让顺驰陷入僵局。

　　上海诞生217亿“天价地王” 考验开发商资金能力

　　新鸿基、威万以217.7亿元成功“抢”到手。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，徐家汇中心地块楼板价只有37264元/平方米，就周边市场而言，不算高，其未来市场升值空间和价值可以预见。但217.7亿的地块成交总价，加上开发成本，至少也要有300亿的资金方可支持这个项目在未来3-5年内开发完毕，后续还有持有运营期间的市场培育期的各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。

　　“对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展，有可能会导致这个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。”张宏伟说。

　　由于该地块此前有长期被闲置的经历，这次“徐家汇中心项目”对于开工、竣工时间的约定，防止“囤地”或成为这个地块的又一大看点。

　　一线城市土地市场火爆 “地王”全国集中蔓延

　　一线城市土地市场的“火爆”情况从数据上也可见一斑，上海易居房地产研究院9月2日发布了《2013年8月份典型城市土地成交报告》。报告指出，8月，一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价为5335元/平方米，环比下降24.1%，同比增长198.4%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在市场基本面逐步好转的过程中，市中心土地资源具有稀缺性、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出，一定程度上会导致“地王”现象的集中出现。

　　业内专家预期，开发商拿地热情高涨，高地价的出现已经很难抑制，“地王”频现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下，应该加大对中端市场的支撑的力度，否则已经到来的“金九银十”市场将存在失控风险。

　　地方抑制地价信号强烈 限房价竞地价方式引质疑

　　按照北京市国土局的说法，未来北京将加大普通商品住宅用地供应，特别是“自住型、改善型普通商品住房”用地供应。其中，类似上述“限房价、竞地价”的地块所占的比例将逐渐提升。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，“相比其他方式，‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势，满足中低收入者的住房需求，他认为，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府差异化调控不同市场的结果。

　　但有业内人士称，从某种意义上说，限价就相当于限制房地产项目的利润率，当土地竞争激烈时，为保证项目利润率，开发商便容易牺牲房屋质量。该人士指出，此前各地的保障房项目不断爆出质量问题，已经体现出上述逻辑。多数机构的研报认为，当前北京土地市场供需失衡态势严峻，使土地容易在各方争抢下竞出高价。但以“限”为主的出让方式并不能真正控制土地成本，只有增加供应才能逐渐平抑地价，并进而起到稳定房价的效果。

　　楼市调控长效机制落地预期增强

　　近期，多地对楼市调控政策进行了微调。一时间，地方政府的楼市调控出现有松有紧的现象。同时，楼市调控长效机制出台的预期也日益强烈。按照中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一的理解，长效机制的内容应包括：更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆则建议，在土地政策上，提高土地供应潜力，包括实施农村土地制度改革，建立农村集体建设用地流转机制等。

　　从上述观点不难看出，长效机制的建设涉及相当多的方面，是个系统工程。其中，单是土地制度的改革，就面临地方政府和现行法律的双重障碍，要想在短期内“破冰”殊为不易。根据中国证券报记者的了解，虽然房产税试点可能在11月之后扩围，但其覆盖范围仍然有限，要想实现全面覆盖需要较长的时间。

　　不过分析人士认为，以限购、限贷为主的调控手段短期内不会全部退出，地方政府只能在上述政策的基础上进行微调，而不是对现有政策进行大幅调整。事实上，按照业界的普遍预期，即便长效机制出台，也不会再遵循以往“一刀切”式的调控思路。而是根据各地楼市发展阶段和市场形态的差异，允许地方政府进行有针对性的调整。

（责任编辑：袁霓）